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martina

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Una s.r.l.(che acquista e loca immobili) ha acquistato un immobile di civile abitazione deve affittare a persone fisiche come locazione abitativa; deve fare fattura? Deve inserire IVA? Come deve registrare il contratto?
Grazie anticipatamente a chi potra' rispondermi
 

isabellaferretti

Nuovo Iscritto
Grazie ad una mia recentissima esperienza sono venuta a conoscenza del fatto che la fatturazione con IVA per le locazioni residenziali è consentita solo nei comuni che hanno un canone Convenzionato con il Comune; viceversa la fattura sarà senza IVA, ma a causa di un meccanismo chiamato "pro-rata" l'impresa costruttrice potrebbe perdere una parte consistente dell'ammontare IVA pagata, pertanto nel mio caso l'impresa si è ritirata dalla proposta sottoscritta in quanto non conveniente ai fini IVA. Ma questo meccanismo solo un commercialista esperto lo può spiegare e soprattutto valutarlo caso per caso. Spero di esserti stata d'aiuto.
Isabella
 
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Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
Sintesi della tassazione delle locazioni
legenda:L= Locatore; C= conduttore

LOCAZIONE IMMOBILI ABITATIVI:
ipotesi A-L. Privato/- C. Privato = (operazione esclusa da IVA) solo imposta registro 2%
ipotesi B-L. Soggetto IVA/ C. privato o soggetto IVA: operazione esente da IVA: Imposta registro al 2%
ipotesi C- (ipotesi rara)-solo in attuazione di programmi di edilizia convenzionata se l'unità è stata locata entro 4 anni dalla ultimazioe della costruzione:
L. Impresa costruttrice o ristrutturatrice/ Conduttore Chiunque: imponibile IVA al 10%; imposta di registro fissa euro 168,00

Il suo caso è probabilmente il B.come procedere?
Prima và versata l'imposta di registro del 2% arrotondata con modello F23 cod. 115 T ; poi con il mod F23 e 3 copie del contratto ( su ognuna và applicata la marca da bollo da 14,62) si và all 'agenzia delle entrate per procedere alla registrazione: In loco si compila il modello 69; L'agenzia trattiene una copia e ne rende 2 timbrate (una per il locatore, una per il conduttore). Le successive annualità si versano con le stesse modalità ma con il codice 112 T


per completezza di argomentazione
LOCAZIONE IMMOBILI STRUMENTALI
a-Locatore Privato a chiunque: imposta registro 2 %
b-Locatore soggetto IVA/ Conduttore con IVA detraibile superiore al 25%= esente; possibile opzione IVA 20%.
c-Locatore soggetto IVA/ Conduttore con IVA detraibile inferiore al 25%= IVA 20%
d-Lovatore soggetto IVA/ Conduttore privato =IVA al 20%
Nei casi b-c-d inoltre necessita pagare imposta di registro del 1% Se il conduttore rientra nell'ipotesi b) o c) và valutato con il commercialista che conosce la situazione peculiare del proprio cliente
 

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