Come dividere una casa tra i genitori e 3 figli?

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Buongiorno a tutti, chiedo lumi non sapendo come muovermi in merito.
Siamo 3 fratelli. I miei hanno una villa di due piani con 2 appartamenti e giardino. Attualmente sopra abitano i miei e il fratello di mezzo (che é scapolo). Sotto non abita nessuno. Il fratello più grande e io che sono il più piccolo ci siamo comprati casa. Ora io per varie ragioni ho espresso la volontà di andare ad abitare nell'appartamento di sotto, facendomelo intestare e ristrutturandolo.
Secondo voi, qual'è il criterio di ripartizione più equo? Per esempio, se decidiamo che vale 300.000, la dividiamo in 3 parti? In tal caso sarebbe un valore di 150.000 ad appartamento, quindi significa che andranno versati 100.000 al fratello più grande che non rimane nella casa? Oppure va diviso tutto per 4?
Vi prego di darmi qualche indicazione, grazie.
Tenete presente che il primo fratello, quello che ha una casa al di fuori, prima di comprarsi casa ha vissuto più di 10 anni "a scrocco" nell'appartamento di sotto (mettendomi in difficoltà a me visto che avrei voluto prenderlo già allora ma non era possibile visto che non se ne andava mai). Quello di mezzo, oltre a continuare l'attività di mio padre (subentrando di fatto l'attività), qualche anno fa si è fatto intestare l'appartamento di sopra a mezzo donazione (credo), altrimenti i miei genitori avrebbero avuto intestati due appartamenti, per non pagare troppe tasse. Io, invece, nel tempo, non ho goduto di nessun beneficio del genere. Queste ultime considerazioni dovrebbero essere tenute in conto?
Grazie a tutti.

 

[Dimaraz]

Non vedo sulla base di quale "diritto" possiate spartire beni che appartengono a genitori ancora in vita.

Quanto alla eventuale "donazione" potrai contestarla solo alla dipartita del genitore donante.

 

[Franci63]

Secondo voi, qual'è il criterio di ripartizione più equo?

Nessun criterio , finché i genitori sono in vita.
A meno che vogliano donarvi qualcosa spontaneamente.

ho espresso la volontà di andare ad abitare nell'appartamento di sotto, facendomelo intestare e ristrutturandolo.

Se anche te lo donassero, alla loro morte verrebbe rimesso tutto in discussione, poiché siete 3 figli con 2 immobili.
E dare ora soldi al fratello più grande sarebbe una complicazione peggiore, poiché risulterebbe una donazione da parte vostra, senza causa.
Lui non potrebbe rinunciare adesso a diritti ereditari futuri, essendo i genitori in vita.

 

[Dimaraz]

Giusti completamenti.

 

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Non vedo sulla base di quale "diritto" possiate spartire beni che appartengono a genitori ancora in vita.

Ovviamente non abbiamo deciso noi in autonomia, è una discussione in corso allo scopo di evitare diatribe future e visto che siamo tutti interessati (chi per la casa, chi per essere liquidato), in accordo con i nostri genitori.

 

[Password News]

Scusate ma non esiste proprio una DONAZIONE... In primis perchè verrebbe impugnata, se qualcuno lo volesse, e in secondo luogo perchè su immobili donati non danno alcun Mutuo. Noi abbiamo questa situazione e adesso vorremmo gestirla, non alla morte dei genitori (che sono d'accordo sul fatto di dividere).
Un sistema quanto più equo deve pur esserci.

 

[Dimaraz]

Ovviamente non abbiamo deciso noi in autonomia, è una discussione in corso allo scopo di evitare diatribe future e visto che siamo tutti interessati (chi per la casa, chi per essere liquidato), in accordo con i nostri genitori.

Un sistema quanto più equo deve pur esserci.

Difficile trovare "equità" quando vuoi dividere per 3 una cosa che al massimo è equa solo diviso 2 (e vi sarebbero comunque motivi per questionare)... senza contare quanto già "goduto" da qualcuno.

 

[Franci63]

Ovviamente non abbiamo deciso noi in autonomia, è una discussione in corso allo scopo di evitare diatribe future e visto che siamo tutti interessati (chi per la casa, chi per essere liquidato), in accordo con i nostri genitori.

Questo potevi spiegarlo prima; ovvio che cambia l'ottica.

Scusate ma non esiste proprio una DONAZIONE...

Per diventare proprietari avete sostanzialmente tre strade; vendita, donazione, successione.
Volete provvedere con i genitori ancora in vita, quindi si deve scartare la successione .
Non volete una donazione, quindi va scartata anche quella.
Resta la vendita; ma per comprare dovete pagare materialmente il relativo prezzo, altrimenti è una donazione, mascherata da vendita, e creerebbe altri problemi.

In più dici che (forse), una donazione a tua fratello c'è già stata , anche se per motivi fiscali ( che errore !!).
Forse puoi pensare di andare a vivere sotto con un contratto di comodato gratuito; poi i tuoi potranno fare testamento lasciando quell'appartamento a te, e , alla loro morte tu e quello di mezzo rimborserete al terzo fratello la cifra necessaria a "fare le parti uguali". Sempre che il terzo fratello sia d'accordo, e continui a esserlo anche dopo.
Ho considerato i genitori un tutt'uno, mirando al risultato "finale"; in realtà alla morte del primo dei due, l'atro genitore dovrebbe ereditare la sua quota di legittima , più il diritto di abitazione sulla casa famigliare ( e qui c'è un altra incongruenza, poiché dici che quella dove abitano genitori e fratello è del fratello, mentre quella dei tuoi è vuota, quindi non esiste una abitazione famigliare intestata ai tuoi ).

 

[Password News]

Vi ringrazio delle vostre osservazioni, che effettivamente hanno confermato i miei dubbi.
Che amarezza quando potresti "sistemare" le cose in famiglia (andando a pagare un mutuo molto più basso) ma la "burocrazia" è abbastanza complessa per appianare tutto, senza considerare quello che pensa ognuno (e che chi è disposto a fare un passo verso e te e chi no, tra l'altro).

 

[Gianco]

Oltre alle ipotesi ventilate da @Franci63, si potrebbe verificare che il genitore superstite si risposasse, portando il coniuge ad intervenire nella divisione, forse anche con l'aggiunta di un nuovo erede.