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  1. ginore

    ginore Membro Attivo

    Buongiorno

    Dal 1 febbraio stipulerò un contratto di affitto (io sono il proprietario locatore, al 50% con mia moglie).
    Mia moglie ha convenienza ad applicare la tassazione ordinaria (immobile da locare di interesse storico con riduzione forfettaria del 35% del canone, solo reddito derivante da questo canone, possibilità di far valere una capienza IRPEF di 400 euro perchè beneficia detrazione d'imposta per bonus ristrutturazione).
    Io ho invece convenienza ad applicare la Cedolare Secca (fascia di reddito) nonostante la possibilità di abbattere il canone del 35%.

    In ogni modo dovremo quindi rinunciare all'adeguamento anuale ISTAT.

    Mia moglie (solidalmente con il conduttore) dovrà invece pagare la sua quota di imposta di registro annuale e di bollo.
    Io NO avendo optato per la cedolare.

    Sino a qua tutto mi è chiaro.

    I dubbi pratici:

    1) Come esercitare l'opzione
    Chi intende avvalersi del regime della "cedolare secca" può esercitare l'opzione in sede di registrazione del contratto compilando il modello semplificato Siria (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69. Ed è quello che farò.
    Però poil'Ade recita: "inoltre il proprietario deve dare comunicazione della scelta al conduttore (affittuario) con lettera raccomandata. Nella lettera deve essere contenuta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell'opzione sulla "cedolare secca", l'adeguamento Istat del canone di locazione, anche se previsto contrattualmente. NOTA: la comunicazione è obbligatoria e deve essere inviata prima di esercitare l'opzione della "cedolare secca". Il mancato invio rende inefficace l'opzione stessa (articolo 3, comma 11 del DLGS 23/2011)".
    Quindi, oltre a mettere la mia opzione di scelta della cedolare sul contratto, devo anche mandare una raccomandata al conduttore?

    2) Come si paga la cedolare
    Sempre leggendo le istruzioni leggo: "L' importo a saldo della cedolare secca relativo all'anno precedente e l' eventuale prima rata di acconto per l'anno in corso devono essere versati entro il 16 giugno dell'anno in cui si presenta la dichiarazione.
    La scadenza per la seconda rata o per il versamento in un'unica soluzione dell' acconto è il 30 novembre dello stesso anno.La Cedolare Secca, così come la altre imposte sui redditi, va versata utilizzando il modello F24".
    Andando nello specifico del mio caso, tenendo conto che come lavoratore dipendente a giugno di ogni anno presento il mod. dichiarazione redditi 730, chiedo se sia possibile o meno liquidare l'imposta in sede di chiarazione dei redditi da parte del CAF o necessariamente debba ricorrere all'F24.


    Grazie per tutti i chiarimenti che vorrete o potrete darmi.
     
  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se tu inserisci tale opzione (fino a revoca) direttamente nel contratto non devi mandare nessuna raccomandata. Se lo scrivi nel contratto firmato anche dal locatario è logico che lui è stato informato.


    La dichiarazione dei redditi contenente la tua quota di locazione con cedolare secca la farai nel 2014 ed il 16 giugno 2014 (controlla che non sia festivo) pagherai il primo acconto (salvo che non abbia crediti superiori da compensare), mentre il saldo lo pagherai entro il 30/11/2014.


    Certo è possibile, basta comunicarlo al CAF.

    P.S. nel 2013 e fino al 31/01/2014 l'appartamento era libero o locato, ed in questo caso con quale regime fiscale ?
     
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  3. ginore

    ginore Membro Attivo

    grazie Alberto, chiarissime le tue risposte; su un punto ti chiedo ulteriori lumi: se ho ben appreso l'imposta verrà quindi liquidata dal caf in sede di 730, se andrò in debito il mio datore provvederà a trattenere la cifra da pagare in busta paga (di luglio e di novembre); in caso di credito mi verrà restitita in busta paga.

    L'appartamento è stata locato fino al 30 settembre 2013 in regime di tassazione ordinaria (sia per me che per mia moglie comproprietaria); dal 1 ottobre 3013 è libero.
     
  4. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Esattamente ! Farà tutto il datore di lavoro, trattenute e versamenti ed eventuali rimborsi alle giuste scadenze.

    L'appartamento è stata locato fino al 30 settembre 2013 in regime di tassazione ordinaria (sia per me che per mia moglie comproprietaria); dal 1 ottobre 3013 è libero.

    Ok, non devi pagare acconti di imposta in quanto il regime era ordinario.
    Tua moglie in teoria dovrebbe pagare il primo acconto di imposte perché continua con lo stesso regime di tassazione dell'affitto, ma probabilmente non lo verserà nemmeno lei perchè a seguito dei lavori di ristrutturazione dovrebbe avere dei crediti di imposta pregressi da far valere.
     
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  5. ginore

    ginore Membro Attivo

    perfetto Alberto, esaustivo, grazie 1000!
     
  6. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Comunque ti converrebbe dare uno sguardo qua dentro.
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Versare/Cedolare secca contratto di locazione/Scheda informativa Cedolare secca/

    Attenzione, nel contratto dovrete chiaramente identificare i due regimi differenti, per te e per tua moglie.

    Contitolarità

    In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

    I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

    L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.
     
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  7. ginore

    ginore Membro Attivo

    Fatto il contratto!
    Ancora un dubbio: il codice tributo da indicare sulla prima registrazione è il 115T (imposta di registro, 2% sulla quota di canone annuo sul quale non è stata fatta, da mia mogli, l'opzione per la cedolare).
    Bisogna ancora pagare, come una volta, anche i tributi speciali 964T (solo per la prima registrazione), circa 7-8 euro (sapevo che la cifra variava da ufficio ad ufficio)?
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa

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