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  1. Taproot

    Taproot Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Stiamo per rifare la facciata al mio condominio, i lavoro vengono circa 180 mila euro, nel documento che l'amministrato ha inviato c'è scritto che l'amministratore si prende il 3% + oneri di leggi + spese

    In pratica si prende il 3% sui 180mila che servono per rifare la facciata, ma dove sta scritto questo?

    Innanzitutto vorrei capire quanto ammontano gli oneri di legge e le spese, e non ho nessun dato numerico per verificarlo, in pratica lui è libero di auto riconoscersi quello che vuole in termini di spese sostenute e vorrei capire se la legge dice veramente che gli amministratori hanno diritto al 3% sul totale del costo dei lavori di ristrutturazione!

    Io credevo che gli amministratori avessero uno stipendio fisso e basta a dire il vero!
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La legge dice che dovrete riconoscergli quanto espressamente pattuito per iscritto all'atto della sua candidatura (il candidato ha l'obbligo di esporre tutte le voci del suo futuro compenso)
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Espando quanto sintetizzato da Olly.

    Il vostro amministratore non potra pretendere alcun compenso aggiuntivo per opere/mansioni straordinarie se la cosa non era prevista nell'offerta/contratto presentato al momento della nomina...ne "fissi" ne in percentuale.
    Ma...se nel documento era indicato "analiticamente" che per la gestione di opere di manutenzione avrebbe chiesto il 3% della spesa più ulteriori voci...o anche se la maggioranza approva la delibera di affidamento dei lavori contenente la clausola che hai citato...allora tutti dovranno pagare obolo.

    Verificate cosa fosse scritto quando l'avete nominato e nel caso avesse al tempo omesso rifiutate di approvare.
     
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  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Su questo sarei più incerto... Personalmente lo ritengo illegittimo perché contrario a norma imperativa, quindi sottratto all'autonomia negoziale.
     
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  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Norma imperativa esclude che possa addebitare automaticamente... ma se si delibera con dovuta maggioranza di liquidare competenze extra occasionali nulla si potrà contestare.

    In Condominio la maggioranza vincola tutti anche alle spese superflue.
     
  6. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ma la norma imperativa impone che l'onorario sia indicato all'atto della candidatura.
    Nel caso di specie non siamo di fronte ad una spettanza eccezionale non prevedibile all'atto di candidatura/nomina, bensì proprio ad una componente "fissa" (pur in %) dell'onorario; passasse tal lettura sarebbe:
    - facile eludere la legge
    - semplice non mettere in piena concorrenza le offerte dei diversi candidati
    - comodo al fine d'ottenere la maggioranza in sede di nomina.
    Fossi condòmino impugnerei la delibera per violazione di legge
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Anzi direi di più: chiedere un qualcosa in % per lavori straordinari presumibili, è di certo ragione per azionare la nullità della nomina a causa di tal violazione:
    l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta.
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Esempio:
    - fare il 770 o la CU non rientra nei compiti dell'amministratore; nessun obbligo d'indicare alcunché in sede di nomina; accettasse successivamente tal mandato dal Condominio, ben avrà diritto al compenso extra.
    - seguire i lavori di manutenzione straordinaria è tra le competenze dell'amministratore; non indicare nulla in sede di nomina, significherà non poter pretendere alcunché per l'attività che dovrà essere prestata.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Una manutenzione di questo tipo richiede un controllo non indifferente sui lavori stessi : dal controllare la contabilità (SAL) che gli gira il Direttore dei Lavori, all'autorizzare eventuali modifiche in più o in meno (prendendosi la responsabilità per tali); eventualmente coordinando i vari professionisti (anche per ottenere le detrazioni fiscali).

    Tu @Taproot saresti in grado di controllare tu un simile lavoro? Lo faresti aggratisse TU?

    È ovvio che tale lavoro andrebbe oltre al mero incarico di controllare la contabilità di condominio?
     
  10. Taproot

    Taproot Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ho capito, siete stati molto chiari entrambi, io questo amministratore me lo sono trovato già qui dopo aver comprato la casa, come posso verificare che si stia prendendo solo quanto pattuito al momento della candidatura?

    Inoltre le spese condominiali sono molto alte, ha aggiustato una porta con 2 mila e ha messo delle caselle postali con 1500euro, spese per me assurde con costi fuori mercato fatti con poca parsimonia, come posso verificare bene come si sta comportando?
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La delibera di nomina è riferita a offerta che il candidato deve aver consegnato
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    hai comprato casa? Mi spieghi perché in questo post: Posso affittare a mia nome casa di mia sorella? dicevi di essere nell'appartamento dei tuoi genitori intestato a tua sorella ma dato a te perché ne hai più bisogno, ora come fai a dire di aver comprato casa? se la casa NON è tua?
    Qualcosa non mi torna!
     
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  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ciò però non legittima l'amministratore a pretendere quanto, all'atto di candidarsi, avrebbe dovuto, secondo legge, mettere per iscritto.
    Sua grave negligenza (o interesse nel farlo): ne paghi le conseguenze.
     
  14. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il 3% dell'importo lavori (ovviamente prima dell'IVA) l'ho capito,
    gli altri due addendi (oneri di legge e spese) proprio non li ho capiti.
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Che "tradotto" impone che debba indicare l'importo dovuto con specificato analiticamente quali attività siano incluse.


    E perchè no?
    Non esiste un elenco completo di cosa egli debba o non debba fare o di quali siano le "voci" di gestione ordinaria piuttosto che straordinaria.

    Compilare un 770 non è poi più problematico che redarre un bilancio.

    Si badi che non è così semplice come potrebbe trasparire.
    Un amministratore può/deve svolgere qualsiasia attività che è contemplata fra le sue "facoltà ( normativamente e giurisprudenzialmente)...quindi solo l'aver precisamente "escluso" tali attività nell'offerta di nomina o successivo contratto gli concede facoltà di chiedere emolumenti aggiuntivi.

    Se nell'offerta fosse indicato genericamente : compenso di Euro 3.000 per anno...egli sarebbe costretto ad adempiere a qualsiasi pratica burocratica si rendesse necessaria.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se l'amministratore fosse un professionista iscritto a qualche albo ...all'emissione di fatura vi sarebbero anche le voci tipiche (cassa geometri per esempio).
    La produzione di documenti potrebbe generare spese cartacee.

    In ripresa del discorso generale...fondamentalmente non vedo scandalo se chi esercita "professionalmente" tale attività divida il compenso fra "gestione ordinaria" (ovvero il minimo sindacale che sicuramente andrà fatto) dalla gestione "straordinaria" ...si pagherebbe solo per ciò che è necessario.
    Con un "contratot omnicomprensivo" è inevitabile che il compenso sia più elevato si da comprendere anche lavori che non verranno fatti ogni anno.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La legge non lo prevede.
    Mentre prevede che l'amministratore svolga le proprie mansioni anche per la gestione straordinaria del Condominio.
    Passasse diversa lettura, sarebbe assai semplice aggirare la legge: non si indica nulla in sede di candidatura per spuntare la nomina e poi con la compiacenza di pochi (il minimo di legge per approvare un rendiconto) si consegue via libera per un compenso extra volutamente omesso in sede di elezione = si eliminano altri concorrenti e si raggira l'assemblea.
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    E ciò rafforza l'assunto per cui non potrà chiedere alcunché in % per i lavori di manutenzione straordinaria (salvo ciò non fosse stato esposto all'atto della nomina) = illegittimità di successiva delibera d'approvazione.
     
  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ok accetto la critica, e in effetti ho trovato anch'io le sentenze.
    La domanda però rimane?
    Chi si prenderebbe l'onere di controllare lavori di questo tipo senza alcun compenso economico? NESSUNO; per cui lavori senza controllo.

    Alla fine ne pagherà le conseguenze anche il condominio o i condomini.

    Poi se si vuole discutere sull'esosità (3% su 180.000= 5.400€ su un importo di questo tipo avrebbe senso come Progettista dell'opera non come Amministratore) ne possiamo anche discutere.
    Sul fatto fatto che TUTTO sia dovuto aggratisse... prevedo un blocco delle manutenzioni straordinarie (anche necessarie) già da oggi!

    E sappiamo entrambi quanto i condomini abbiano necessità di continue manutenzioni!
     
  20. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    secondo me vi siete dimenticati di un aspetto importante l'Amministratore è il Responsabile dei Lavori: in caso di incidente è coinvolto in primis con il condominio nella responsabilità dell' accaduto. Il 3%, o qualsiasi altra percentuale richiesta, va considerata in questa ottica: cioé l'assunzione della responsabilità non certo la gestione amministrativa del lavoro di straordinaria manutenzione.
    Se il condominio contesta questa parcella aggiuntiva, l'amministratore declina la posizione di R.L. e si limiterà alla gestione amministrativa: raccolta delle quote, pagamento dell'impresa secondo gli accordi stipulati nel contratto di affidamento dei lavori. Il condominio dovrà nominare un R.L. può darsi che possa trovare una persona che lo fa gratis ma se si affida ad un professionista dovrà di certo pagarlo.
    Gli oneri di legge degli amministratori dovrebbero essere (come per tutti i lavoratori autonomi ed i professionisti) la percentuale del fondo pensionistico a carico del committente (cioé il Condominio) e l'IVA.
    Il problema può sorgere sul compenso perché alcuni amministratori aggiungono al prezzo pattuito l'Elaborazione ed Invia del 770, del F24 fornitori, gli adempimentiL.220/12; il passaggio di consegne: questo a causa della mancanza di specifiche del legislatore quando ha preparato la riforma del condominio.
     
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