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  1. dalla ba

    dalla ba Nuovo Iscritto

    Buonasera a tutti,

    ho un po' di problemi con l'amministratore del mio condominio.

    E' un po' ostico, non paga i fornitori e fa' un po' quello che vuole.

    Questa sera dopo una litigata sempre nel rispetto, gli ho chiesto di verificare tutti
    i conti; come posso fare per metterlo in condizione di gestire il condominio con criterio
    e far capire al condominio che l'amministratore agisce in malafede?

    Alla fine passo io per il cattivo con l'intenzione di voler mettere un mio amministratore, ma non e' cosi'.

    Volevo poi sapere se e' possibile staccarsi dal condominio, considerato che ho un ingresso anche dal giardino.

    Con una piccola spesa posso spostare tutti gli allacciamenti e creare un mio ingresso
    indipendente; il riscaldamento e' autonomo e so' che avrei comunque da pagare delle spese.

    Grazie.

    Alberto
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il condominio è, malauguratamente, la principale causa di liti in Italia. Detto ciò bisogna trattenersi e sopportare il più possibile, perchè quando cominciano le frizioni, ci si rovina l'anima e la convivenza. Scusa il pistolotto. L'amministratore è sostituibile annualmente, in assemblea. Una cattiva gestione, un'insieme di fornitori non pagati, mi sembrano dei validi motivi per convincere un'assemblea a cambiare. Se poi sei in grado di fornire due o più nominativi in alternativa all'amministratore in carica, faciliterai la decisione. Staccarsi dal condominio, non è una tua decisione ma, credo, una decisione unanime del condominio, e quindi quasi impossibile.
    Adriano Giacomelli
     
  3. Emi

    Emi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    avevo un amministratore che si comportava allo stesso modo, a volte anche in maniera che io sospettavo fosse un po' fraudolenta. l'assemblea dei condomini sembrava non credere a quello che dicevo e l'amministratore si faceva forza di questo.Forte della bonta' delle mie convinzioni, ho minacciato la denuncia all'albo degli amministratori, tra le altre cose, e l'amministratore ha finito per dare le dimissioni. pero' ci è voluto circa un annetto! Ciao emi.
     
  4. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    Pienamente d'accordo col Guru (e sennò che Guru è?).
    Aggiungo per il lettore che la revoca dell'amministratore è prevista dall'art.1129cc con le motivazioni ivi indicate(mancata resa dei conti di gestione,fondati sospetti di gravi irregolarità). Comunque la revoca può avvenire in qualsiasi momento non richiedendo la sussistenza di una giusta causa.
    Naturalmente d'accordo col Guru sul punto 2) della domanda.
    Gatta
     
  5. akillea

    akillea Ospite

    .....fermo restando che ci vuole sempre la maggioranza per la revoca,quindi anke se 10 condomini su 11 sono decisi a cambiarlo, se lo devono tenere,e poi perchè non parlare di quegli amministratori che lo fanno di secondo lavoro, e vengono scelti per avere meno spese ma ai quali si pagano i contributi?:occhi_al_cielo:
     
  6. dalla ba

    dalla ba Nuovo Iscritto

    grazie a tutti vorra' dire che dovro sudare 7 camice oggi mi doveva chiamareper fissarmi l'appuntamento per vedere i conti ma non lo ancora sentito :):rabbia::???:
     
  7. Manuela Fragale

    Manuela Fragale Nuovo Iscritto

    PER EMI: Lei scrive "ho minacciato la denuncia all'albo degli amministratori"...di quale albo sta parlando? In Italia la professione di amministratore non è ancora regolamentata e non esiste un albo!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
    Se poi fa riferimento all'elenco degli iscritti ad un'associazione di categoria....l'aministratore non è obbligato a iscriversi un'associazione per svolgere il proprio lavoro. L'importante è che abbia una Partita IVA.
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il potere politico degli amministratori

    Per "potere politico" intendo il potere di decidere.

    In particolare intendo il potere di decidere "effettivo"; il potere di scegliere il "meglio" per i propri interessi.

    Da questo punto di vista, finora, i condòmini hanno avuto un "potere" decisionale assai scarso, poichè, non avendo strumenti di comunicazione adeguati per le loro esigenze organizzative, si sono da sempre "affidati" soltanto a ciò che l' amministratore comunica e/o fa sapere.

    Proprio per questo motivo, l' amministratore, se vuole o se ritiene che sia necessario, ha da sempre avuto il potere "effettivo" di passare sopra la volontà dei condòmini, privilegiando ciò che ritiene sia opportuno per il bene comune, oppure sia meglio per il proprio interesse.

    Questa assoluta libertà di informare (o di non informare) ha da sempre regalato all' amministratore una posizione dominante, che egli ha potuto sfruttare per perseguire i propri interessi.


    Gli interessi politici dell' amministratore

    L' amministratore ha fondamentalmente due interessi da perseguire, i quali molto spesso risultano in contrasto con ciò che è conveniente per i condòmini:

    1) L' interesse di essere rieletto alla prossima assemblea;
    2) L' interesse (anche solo potenziale) di procacciare affari ai fornitori, ai professionisti, ai tecnici, agli artigiani, agli assicuratori, etc..etc.. che fanno parte del "suo" NetWork di gestione.

    E' importante che i condòmini capiscano bene che, fino a quando essi non sapranno creare la propria organizzazione condominiale e la propria squadra di professionisti, tecnici e fornitori, sarà l' amministratore che imporrà i "suoi" fornitori di fiducia.....oppure sarà il fornitore stesso che farà di tutto per "convincere" l' amministratore a concedergli il "diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio da lui amministrati.

    E l' amministratore, finora, ha sempre goduto del potere assoluto di concedere o di non concedere questo diritto di lavorare, poichè non è mai sorto alcun altro potere "effettivo" che possa contrastarlo in modo efficace.

    Inoltre, l' amministratore può esercitare questo "potere" anche perchè, agli occhi dei fornitori, egli appare "effettivamente" il cliente, e quindi assume in se il "reale" valore economico (Sconti, economie di scala, buon rapporto di qualità/prezzo, etc..etc...) che sarebbe, in teoria, risorsa economica vantaggiosa per i condòmini.

    Il potere suddetto, deriva in sostanza da due situazioni di controllo politico consolidate, le quali mettono l' amministratore in posizione dominante rispetto all' assemblea:


    I poteri di controllo politico dell' amministratore

    L' amministratore ha a disposizione due grandi poteri di controllo politico da mettere in gioco:

    1) La legge prevede una maggioranza schiacciante per sostituirlo con un altro amministratore (La maggioranza degli intervenuti in rappresentanza di almeno il 50% della proprietà), e i condòmini sono spesso divisi e non sanno come organizzarsi per far primeggiare i propri interessi.

    Se l' assemblea non è in grado "politicamente" di formare questa maggioranza per nominare un altro amministratore, il "reggente" continua ad amministrare in "prorogatio", e questa situazione si può protrarre nel tempo anche per diversi anni.

    Per questa ragione la scelta "politica" migliore, dal punto di vista dell' amministratore, è fornire i servizi "minimi" necessari per mantenere il malcontento della minoranza ad un livello "controllabile", al fine di poter impedire la formazione di un consenso "qualificato" verso un altro candidato amministratore.

    Questo equilibrio politico precario pone l' amministratore in condizioni favorevoli per poter "manovrare" contratti e decisioni comuni a proprio vantaggio.

    2) In aggiunta al "potere" conferito dalle norme in vigore, L' amministratore ha anche il monopolio della comunicazione interna.

    In pratica tutte le informazioni commerciali e sociali circolano tra lui e l' insieme dei condòmini, e quindi l' amministratore ha la libertà di veicolare soltanto le informazioni che ritiene utili ai suoi scopi, tralasciando di diffondere le altre informazioni più scomode.

    E' per questo motivo che diventa molto facile privilegiare gli interessi dei fornitori "amici" e dei professionisti che spesso sono di fiducia dell' amministratore, e non dei condòmini.

    Diventa anche semplice "pilotare" le assemblee straordinarie, guidando con scaltrezza le gare di appalto verso contratti già definiti in precedenza.


    Conseguenze nel mercato

    Se ribaltiamo il discorso sul mercato, in pratica si può scrivere che tutti i soggetti economici coinvolti nella gestione condominiale, sono obbligati a trattare con gli amministratori per poter "avere il diritto" di lavorare con gli Enti Condomìnio.

    Questa situazione di "sottomissione", di fatto, crea una "pressione" costante da parte dei fornitori, degli artigiani, dei tecnici, dei professionisti, degli assicuratori, i quali si affollano ogni giorno negli studi degli amministratori, con l' obiettivo primario di cercare con ogni mezzo (lecito o non lecito) di "avere il diritto" di lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

    Questa è la prassi consolidata ed accettata dalla stragrande maggioranza degli operatori economici, la quale condanna così i condòmini ad avere servizi scadenti e, per di più, ai prezzi massimi di mercato.


    Gli interessi "politici" dei condòmini

    Per poter incidere su questa situazione così compromessa da così tanti anni, i condòmini devono anzitutto "imparare" quali sono i loro interessi.

    Controllo della comunicazione interna

    I condòmini devono trovare dei sistemi di comunicazione autonomi ed efficienti per poter controllare le informazioni senza essere soggetti all' organizzazione dell' amministratore.

    La Community AziendaCondomìnio si è impegnata per risolvere questo importantissimo problema istituendo un sistema di forum "privati", che ogni comunità residenziale può utilizzare per i propri interessi.


    Controllo della propria organizzazione condominiale

    I condòmini devono essere consapevoli di tutti i servizi attivati per il proprio condomìnio e di tutti i fornitori, tecnici, artigiani e professionisti che sono autorizzati a svolgere i propri servizi per la Comunità Residenziale.

    Tutti i contratti in corso devono essere scritti, poichè i contratti verbali possono essere facilmente modificati da chi abbia il potere di farlo (L' amministratore, o il portiere o il consigliere delegato), e ne abbia ragioni valide per anteporre il proprio interesse a quello comune.

    I fornitori devono assumere la consapevolezza che il potere di affidare i contratti di appalto o di mandato è saldamente in mano ai condòmini, e che, pertanto, l' amministratore non ha alcun potere decisionale effettivo di autorizzare i forntori a lavorare per gli Enti Condomìnio amministrati.

    Questa è la condizione necessaria per incentivare i fornitori a fare realmente gli interessi dei condòmini, e non degli amministratori.

    I condòmini devono adottare delle procedure definite per attivare i propri fornitori, in modo che questa attività non possa essere controllata da chi abbia interessi personali per tentare di farlo.

    Le procedure devono essere tali da mantenere il controllo interno della gestione condominiale da parte dei condòmini, al fine di impedire la creazione di centri di potere da parte di soggetti particolarmente furbi e interessati.


    Avvertenze

    La consapevolezza del potere politico da parte degli amministratori, porta come conseguenza ad un esercizio consapevole di questo potere, al fine di conseguire vantaggi economici personali.

    Questo utilizzo distorto del potere, avviene spontaneamente e automaticamente nella stragrande maggioranza dei casi, poichè la maggior parte delle persone tendono per quanto è possibile a fare i propri interessi egoistici se non vengono adeguatamente controllate.

    Per questo motivo, è opportuno che i condòmini diffondano questa cultura condominiale in modo che diventi patrimonio culturale collettivo.

    La condivisione di questa cultura condominiale, permetterà lo sviluppo di sistemi di controllo dell' attività di gestione dei beni e dei servizi comuni sempre più efficaci, per garantire una gestione conveniente per chi abita nella casa.
     
  9. akillea

    akillea Ospite

    bell'intervento,non che queste cose non si sapessero,ma lei provi a far andare d'accordo 40 condòmini,c'è gente che alle assemblee non sono mai intervenuti, che non si presentano, quelli che se ne fregano e pagano le somme che gli vengono richieste,e ci sono quelli che come me intervengono per le scelte amministrative e vengono tacciati di antipatia e/o di quella che è sempre contraria,allora c'è poco da esserne consapevoli,abbiamo le mani legate e comunque anche se si abitasse in condomini dove non esiste l'amministratore,credo che i problemi ci sarebbero lo stesso,le parti in comune esistono sempre.
     
  10. Emi

    Emi Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    buongiorno, non vorrei inviare due volte il messaggio, ma devo aver toccato un tasto sbagliato. grazie per la precisazione, rileggendo il mio intervento mi accorgo di aver usato termini scorretti, non era l'albo, ma l'associazione di categoria alla quale anche il mio vecchio amministratore era iscritto. forse l'associazione alla quale mi sono rivolta mi ha dato informazioni sbagliate, ma mi dissero che era meglio affidarsi ad amministratori iscritti all'associazione, che per alcuni versi controlla la correttezza del comportamento dei loro associati. segnalazioni di comportamenti indebiti all'associazione fanno avviare controlli.
     
  11. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il "bollino" di questa o di quella associazione non serve a garantire il controllo della propria gestione condominiale.

    ...E' come andare a chiedere ad un cuoco se è vero che lui cucina bene!

    :fico:
     

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