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  1. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    vivo in una palazzina di 7 appartamenti ed un seminterrato.
    La casa fu costruita su 2 lotti di terreno adiacenti di 2 proprietari (padre e figlio). Le scale sono in comune, hanno un solo contatore acqua (con dei sotto contatori per il riparto dei consumi) e un contatore luce per le scale. Al momento non esiste né un regolamento di condominio e né una tabella millesimali.

    Chi si occupa di tutto, fatture, divisioni, pagamenti etc etc è il figlio senza che gli altri sene interessino o apprezzino il fatto che non hanno nessuna responsabilità.

    Il padre, proprietario di 3 appartamenti, anni fa ha venduto un appartamento ed ora, essendo deceduto, ha lasciato gli altri 2 agli eredi (il figlio già proprietario degli altri 4 appartamenti e dell'intero seminterrato, una figlia e un nipote figlio di quest'ultima).

    La casa, almeno per la metà del padre, ha bisogno di lavori urgenti (amianto nei cornicioni, distacco di intonaco dai cornicioni, infiltrazioni di acqua nell'appartamento sotto il lastrico solare, tubazioni del gas malandate). Non riesco a far ragionare il proprietario di un appartamento e la figlia ed il nipote per addivenire alla sistemazione e riparto delle spese.

    Inoltre il contatore dell'acqua è unico ed a nome del figlio, questi sta sempre ad anticipare le spese ed aspetta per riavere i soldi i comodi degli altri (con la sorella ed il nipote sta in causa per le fatture acqua e luce non pagate dal 2002), vorrebbe far mettere dei contatori singoli costringendo almeno il proprietario terzo ad attrezzarsi.

    Come posso procedere?
    Basta un legale?
    Devo fare causa?

    Grazie a tutti.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il Condominio era già nato nel momento che si costruì l'edificio con padre e figlio che si divisero le singole unità (Condominio minimo).

    Al momento vi sono 3 proprietari il che non rientra nei minimi previsti per imporre "amministratore" ne tantomeno "regolamento".

    Seppur attivo per le varie pratiche, il figlio non è l'amministratore e le eventuali " responsabilità " ricadono proporzionalmente anche su tutti gli altri.

    Per "regolarizzazione" del Condominio serve che il fratello, maggior detentore (presumo) di millesimi trovi l'accordo con la sorella o con l'altro proprietario.

    Per le ridotte dimensioni (proprietari) sconsiglio la nomina di un professionista ma sicuramente vanno affrontate tutte le manovre atte a far anticipare da tutti le somme per la gestione delle cose comuni.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  3. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non ho ben capito qual è il tuo problema.
     
  4. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Dimaraz, ad essere preciso il figlio a sua volta ha venduto un appartamento al figlio e metà del seminterrato appartiene ai 3 figli del figlio.
    Ricapitolando
    3 appartamento di A
    1 appartamento di B
    1 appartamento di C
    2 appartamenti in comunione tra A (al 60%), D (al 30%) ed E (al 10%)
    Seminterrato in comproprietà tra A (al 50%) e i suoi figli F, G e H (al 16,66% ciascuno)

    Quindi i proprietari diversi sarebbero forse 5, 5 appartamenti in proprietà esclusiva di 3 proprietari, 2 appartamenti in comunione tra 3 eredi in quote diverse, 1 seminterrato con altra comproprietà.

    Di sicuro un professionista "costa", ma almeno nella fase iniziale va fatto capire un poco come vanno fatte le cose, le responsabilità di ciascuno ed altro. Il figlio con la sua famiglia ha circa il 75% della proprietà.
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I condòmini (le teste) sono 3, non è così?
     
  6. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sono 3 proprietari per 5 appartamenti, per gli altri 2 appartamenti sono in comunione al 60% del proprietario di 3 appartamenti e al 40% di altri. Poi c'è il seminterrato al 50% del proprietari di 3 appartamenti, al 16% del proprietario di un appartamento e del restante 32% di altri ancora.
     
  7. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ora complichi la quantità di teste (i figli del figlio sono altre "teste"...ma nache combinazioni diverse costituiscono "teste").

    Nei fatti però, considerando il gruppo familgiare, il fratello "gestisce" il 75% della proprietà...quindi è in grado di fare "il bello e il cattivo" tempo a suo piacere.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    .... salvo non avere la maggioranza delle teste .....
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Le persone sono 7 ma valgono per 4 "teste":
    A -il figlio primo proprietario che dispone di 3 appartamenti
    B -il terzo che acquistò dal padre/costruttore (defunto) 1 appartamento
    C -il figlio di A per 1 appartamento e quota del seminterrato
    D-la sorella proprietaria in comunione con A e con il figlio E su 2 unità ereditate
    E-il succitato figlio di D
    F-il secondo figlio di A comproprietario sel Seminterrato
    G-il terzo figlio di A comproprietario del seminterrato

    Posto che A abbia sempre i figli a favore nei fatti conterà per 3 teste e per il presumibile oltre 75% dei millesimi.

    Fintanto che la sorella A rimane comproprietaria con A subità semrpe el sue decisioni visto che nella "comunione" questi detiene maggior quota.
    Ps.
    Perchè ad A il 60% di una eredità?
    A che titolo il figlio (E) della sorella (D) possiede il 10%?
    Esisteva un testamento che disponeva in tal senso?
     
  10. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi serve un chiarimento in merito alle teste, considerando con questo termine i PARTECIPANTI al condominio.

    Ho sempre pensato che
    - le "teste" siano da identificarsi come "compagine titolare della proprietà"
    - che un condomino rappresentato da una comunione possa partecipare all'assemblea con un solo voto = una testa (la presenza di tutti i comunisti è tollerata, ma non dovrebbero parlare in tre)

    Se così stanno le cose, e non vedo come possa essere altrimenti la situazione dei caso qui esposto sarebbe:

    Unità immobiliari: 7 abitazioni + un seminterrato
    Teste: 5 (A, B, C, A+D+E, A+F+G+H)


    Di persone a casa mia ne conterei 8 ...

    Per il resto a conti fatti ... OK.
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    H non esiste ma ho errato digitazione...le "teste" utili ai dini di una votazione sono 5.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    :domanda:
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tanto per... complicare la discussione rileverei un ulteriore complicazione....
    Sarebbe interessante sapere se all'atto della costruzione siano state effettuate delle cessioni anche delle rispettive quote di terreno....
    In assenza di un atto di fusione o roba del genere si potrebbe anche dire che la porzione costruita sul lotto del padre è rimasta nella titolarità del padre, e la porzione realizzata sul terreno del figlio sia di proprietà del figlio.

    Anche catastalmente, se non si fosse proceduto alla fusione preventiva delle particelle, gli immobili risultanti potrebbero avere come identificativi catastali la doppia denominazione.
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ritengo tale descrizione una svista di @1giggi1 visto che prima:
    e poi ancora:
    Quindi più probable che abbia "rinominato" con H il "filgio del figlio" cui è stato ceduto uno degli appartamenti.
    Questa "confusione" è partita dal mancato uso di nomi propri (anche alias) piuttosto che da termini comuni (figlio, sorella, figlio di filgio o lettere alfabetiche).

    Solo @1giggi1 può chiarire il dilemma.


    Ps.
    Buon compleanno. :festa::birra:
     
  15. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Allora metto i nomi (ho evitato all'inizio perché nonno e nipote hanno lo stesso nome, userò senior e junior anche se l'età ha poco a che fare con junior).

    Il padre si chiamava Luigi senior ed il figlio si chiama Domenico. Hanno costruito su due lotti adiacenti con in comunione le scale. sono rimasti proprietari degli immobili costruiti sulla loro proprietà, non c'è mai stato nessun atto successivo alla costruzione.
    Luigi senior era proprietario di 3 appartamenti e del 50% seminterrato.
    Nel tempo ha ceduto un appartamento ad un terzo di nome Sandro ed il suo 50% del seminterrato ai figli di Domenico (Luigi junior, Luca e Andrea).
    Domenico, proprietario sul suo lotto di 4 appartamenti (ne ha uno in più rispetto a Luigi senior in quanto ne ha costruito un altro sul lastrico solare) nel frattempo ne ha ceduto 1 al figlio Luigi junior.
    Luigi senior aveva, oltre alla moglie, 3 figli, Domenico, Giancarla e Orietta. Non ha lasciato testamento, quindi quote come da Cod. Civ.
    Successivamente anche la moglie è deceduta ed ha lasciato la sua quota disponibile ad un nipote (11%).
    La figlia Orietta ha invece ceduto la sua parte al fratello Domenico.
    Ricapitolando:
    Domenico - il figlio di Luigi senior proprietario degli appartamenti sul suo lotto che dispone di 3 appartamenti
    Sandro - il terzo che acquistò dal padre/costruttore (defunto) 1 appartamento
    Giancarla e suo figlio Davide - la sorella proprietaria in comunione con Domenico su 2 unità ereditate
    Luigi junior - il figlio di Domenico proprietario per 1 appartamento e quota del seminterrato
    Luca - il secondo figlio di A comproprietario sel Seminterrato
    Andrea - il terzo figlio di A comproprietario del seminterrato.

    Nella speranza di aver chiarito.

    Tanti auguri a basty
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quindi l'interpretazione che avevo dato coincideva con la realtà... H non esiste ed era un "raddoppio" di lettera per uno dei figli di Domenico (A).

    Domenico con il "favore" dei 3 figli rappresenta una solida maggioranza di millesimi (oltre 500) e pure di teste (almeno 3 su 5).
     
  17. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti, ma
    • non si riesce a trovare un accordo su nulla
    • chi si occupa delle cose per tutti è solo Domenico (e viene detto che si comporta da padrone nel disinteresse degli altri)
    • per mettere le cose sulla giusta riga occorre che qualcuno richiami tutti ai propri doveri e partecipazioni.
    Devo incaricare un legale affinché qualcuno "costringa" gli altri ad attivarsi?
    Il regolamento di condominio per essere accettato da tutti deve essere imposto da un giudice?
    Per le tabelle millesimali è come sopra?
    Grazie ancora.
    Luigi
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Avevo già risposto al post #2

    Sostituisci il 3 con 5 ...ma il senso non cambia.

    Non puoi imporre Amministratore (eventualmente su ricorso al Giudice potresti ottenere una nomina "temporanea" finchè non venga eseguito un determinato lavoro/manutenzione)...e/o far adottare un RdC (mai...nemmeno se ti rivolgi ad un Giudice).

    Amministratore solo oltre 8 proprietari (teste).
    Regolamento solo oltre 10 proprietari (teste).
    Tabelle millesimali sempre e solo facoltative (tanti Condomini ne sono sprovvisti).
     
    Ultima modifica: 15 Marzo 2016
    A 1giggi1 piace questo elemento.
  19. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Dimaraz e a tutti i partecipanti alla discussione.
    Quindi potrò agire (essendo in maggioranza di teste e millesimi) per avere un riparto millesimale delle spese. Potrò però richiedere, se non un amministratore, che qualcuno faccia quello che faccio io ora (divisioni secondo consumi, fotocopie fatture e conteggi, consegna dei conteggi e ritiro delle somme, pagamento alla posta) pagandone la prestazione.
    La vedo comunque dura.
    Ancora grazie.
    Luigi
     
  20. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Come detto tu (alias Domenico) con il "favore" dei tuoi figli e quindi in forza di una maggioranza di oltre il 50% di teste e millesimi (in mancanza di tabella dei millesimi sono utilizzabili i mq) puoi votare (disporre/imporre):
    1-la nomina di un Amministratore professionista
    2-la redazione di un Regolamento di Condominio
    3-dare incarico alla determinazione delle "tabelle millesimali" (generali, scala riscaldamento etc etc)
    4-far perseguire con DI quanti non provvedono al pagamento delel risultanti quote spesa condominiali.

    Puoi persino decidere di essere "ufficilamente" l'amministratore...ma stante le responsabilità civili e penali, i riscolti fiscali per gli eventuali compensi, oltre alla lecita richiesta di "professionalità" da parte degli altri condòmini...ti sconsiglio tale scelta se non dopo attenta riflessione.
     

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