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  1. micmic

    micmic Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve, il mio inquilino (una bravissima persona) mi ha chiamato perchè da un anno l'amministratore del condominio non gli ha mai mostrato i bilanci nei 4 anni finora di locazione. In realtà i bilanci l'amministratore non li ha mostrati nemmeno a me e nemmeno, dopo aver chiesto informazioni, agli altri proprietari del condominio.
    Stufo di pagare senza poter vedere un bilancio, il mio inquilino non paga più gli oneri da un anno e mi ha detto che devo essere io a chiedere i bilanci al proprietario per poi mostrarli a lui. L'amministratore mi ha anche chiamato perchè pretende che sia io a pagare gli oneri del mio inquilino. Come posso pretendere di mostrarmi i bilanci senza che sia io a pagare intanto per l'inquilino? Se dovesse l'amministratore intimarmi di pagare e se entro due mesi non vengono mostrati i bilanci, non c'è una sospensione del pagamento come da Art.9 della L.27.07.78, n.392, e successiva sentenza Corte Cassazione Civile sez.III del 24.11.1980 n.9980
     
  2. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Scusa, la notte è stata lunga e non ho voglia di andare a controllarmi la sentenza che posti, ma la cosa è piuttosto semplice:

    1) l'amministatore, oltrea non essere obbligato a mostrare i bilanci all'inquilino, non può farlo per motivi di privacy. E' però obbligato a mostrarli te...

    2) Se sono 4 anni che non vedete un bilancio, vuol dire che non li avete neanche approvati. E con loro NON avete approvato i piani di riparto. Su che basi allora l'amministratore vi chiede i soldi? Smettete semplicemente di pagare e invitatelo a mostrare i bilanci o, in alternativa, chiedere un decreto ingiuntivo nei vostri confronti (che non otterrà, dato che i bilanci non sono approvati).

    3) Dopo 2 anni senza la presentazione dei bilanci, l'amministratore può essere rimosso anche giudizialmente su richiesta di un singolo condomino.
     
  3. micmic

    micmic Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie per il contributo.
    Mi sembra di aver capito che se non pago io gli oneri condominiali del mio inquilino, l'amministratore non può farmi un decreto ingiuntivo di pagamento perchè non avrebbe bilanci da presentare all'autorità preposta. Ma non potrebbe invece intentarmi una causa civile, mentre intanto cerco di contattare gli altri proprietari per riuscire a sostituirlo (cosa che prevedo difficile perchè il palazzo è pieno di case sfitte e la maggioranza degli altri condomini-proprietari sono tutti anziani)?
    Grazie del vostro prezioso aiuto
    Michele
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Allora se questo è il tuo dilemma, anticipa l'amministratore e chiedi all'A.G. la rimozione dall'incarico (cc art 1129 - Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.). comunque consiglierei una richiesta di assemblea straordinaria a norma art 66 Disp. att. cc e nominate uno più attivo.
    Però anche l'inquilino può rivolgersi all'amministratore per l'esame dei giustificativi;

    Corte di Cassazione 4 giugno 1998 n. 5485
    Il conduttore può rivolgersi "direttamente" all'amministratore e non al proprio locatore, per l'esame dei documenti giustificativi delle richieste di rimborso in forza del contratto di locazione, perché tale documentazione è custodita dall'amministratore che, eventualmente, è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    La cassazione dice chiaramente che l'amministratore "è tenuto ad esibirla anche nel giudizio che dovesse essere instaurato tra il condòmino ed il proprio conduttore.".

    Il fatto è che il conduttore può richiedere solo gli estratti di bilancio che riguardino le spese di sua competenza. Non già i bilanci completi.

    Finché non inizi un eventale giudizio e non vengano richiesti dal giudice, è leggittimato a tenerli ben nascosti agli occhi del conduttore.

    L'eventualità di una causa civile tendo a escluderla, dato che a mio avviso mancherebbero i presupposti minimi per intentarla (che sono poi gli stessi necessari per il decreto ingiuntivo... dimostrare il credito).

    La soluzione migliore rimane comunque quella di radunare gli altri condomini e sostituire l'amministratore con un altro.
    Più lungo e dispendioso, ma indubbiamente possibile, sarebbe il ricorso all'autorità giudiziaria per la sua revoca.
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti è questo che interessa al conduttore, e non può attendere i comodi del proprietario, che in questo caso, sembra già essersi mosso, per cui, l'unione fa la forza, ossia se il conduttore e il proprietario sono intenzionati ad ottenere questi giustificativi, alla fine, che succede? Il conduttore non paga (art. 9 legge 392/78) sino all'esibizione dei giustificativi, il proprietario, non paga sino all'approvazione del consuntivo, e il condominio va a catafascio, per colpa di chi? per colpa di chi avrebbe dovuto, annualmente redigere regolari rendiconti a consuntivo, e chi è questa persona se non l'amministratore?
    Personalmente sarei dell'idea di rimuovere questo amministratore, che non sa come si gestisce un condominio, o per assemblea, metodo economico, oppure su ricorso all'A.G.
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Condivido a pieno !! :daccordo:
     
  8. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tutti interventi interessanti i vostri, ma avrei una domanda da fare a Micmic:
    - Ti è mai stata inviata una raccomandata con l'avviso di convocazione dell'Assemblea ?
    - Hai mai partecipato ad un'Assemblea ?
    - Sai quali sono i diritti di un condomino ? E quali sono i doveri ?

    Non voglio assolutamente assolvere l'amministratore ma molto spesso ho notato che tantissimi condomini non hanno mai partecipato ad un'assemblea, e nemmeno conoscono la faccia dell'amministratore. C'è un assenteismo spaventoso!.
    Assenteismo e disinteresse soprattutto quando si tratta di immobili dati in locazione: il proprietario se ne frega perchè tanto la maggior parte delle spese condominiali sono a carico del conduttore.

    N.B.: non opero e non ho mai operato nel settore immobiliare per cui non ho da difendere nessuno. Ho sempre lavorato in azende internazionali del settore grandi impianti (turn-key plants) e partecipo a questo Forum perchè lo ritengo interessante dal punto di vista del condomino.

    Buona domenica.
     

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