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  1. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ciao a tutti
    Sono proprietario di un appartamento dato in locazione. Il mio problema è il seguente: da Luglio 2015 ho dato in locazione il mio appartamento facendo un contratto standard 4+4, regolarmente registrato. Anche se nel contratto come limite del pagamento c’è il 5 di ogni mese, sono andato incontro all’inquilino posticipandolo al 21. Malgrado ciò i versamenti non sono mai regolari e mai uguali. A Gennaio si era quasi messo in regola (sotto di una mensilità) e mi ha chiesto se potevo abbassare a 500 euro mensili dai 600 pattuiti. Le motivazioni erano che la casa era piccola e non andava bene per 4 persone. Gli ho risposto che, siccome aveva visionato l’appartamento prima di fare il contratto, l’affitto non si può abbassare. Quindi, ha detto che, cercherà un altro appartamento. Nel frattempo da Gennaio non paga. Ora ho appuntamento il 21 Marzo per riscuotere (sua affermazione) le tre mensilità. A questo punto o ribadito che se non avverrà, aprirò la procedura di sfratto. Visto le lungaggini di questa procedura, cosa mi consigliate? Vado avanti così, pagamenti parziali, a singhiozzo etc. finche trova un’altra sistemazione o procedo per vie legali? o c'è qualche altra possibilità tipo la vendita con l'inquilino.

    grazie a tutti
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Difficile scelta; ponga un limite che non indende superare (ad es. 8 mensilità?), oltrepassato tal "paletto" proceda con lo sfratto, altre soluzioni non vi sono, salvo accettare ulteriori "icatti" del conduttore.
    La vendita ad immobile occupato, gliela sconsiglio (per ovvi motivi di prezzo al ribasso)
     
  3. bisalta

    bisalta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    premesso che l'inquilino ha 20 giorni di tempo per pagare oltre la data indicata nel contratto (ad esempio se si pone il 5 del mese può ritardare 20 giorni) e non si può considerare in mora, qui le mensilità da pagare stanno diventando molte e non so, neppure con un piano di rientro, se l'inquilino riuscirà a mettersi in pari. Veda un po' cosa succede il 21, se non paga può prima inviargli lettera di messa in mora e se persiste la morosità si rivolga ad un legale per lo sfratto
     
  4. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma questa cosa dei 20 giorni, deve essere specificata sul contratto o è per legge? Comunque, da quello che ho potuto verificare, lo sfratto è proprio l'ultima spiaggia, per i tempi ed i costi. Sapete , più o meno, quant'è la tempistica e spesa a Roma?

    Grazie per le risposte.
     
  5. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Dico la mia esperienza in un caso analogo: inquilino in ritardo di 3 - 4 mesi nei pagamenti e sua proposta di pagare delle rate, più o meno regolari, per sanare il debito.

    Premesso che il contratto di locazione prevedeva la risoluzione per morosità in caso di mancato pagamento di due mensilità del canone, ho dato subito mandato al mio avvocato di iniziare lo sfratto per morosità. Contestualmente incassavo dall'inquilino gli acconti che mi pagava.
    L'inquilino non si è presentato in tribunale perché, come fanno molti debitori, non aveva ritirato la notifica regolarmente inviatagli. Il mio avvocato ha confermato al giudice che persisteva una morosità di due mesi (avevo incassato le morosità precedenti accettando i pagamenti rateali dell'inquilino), così lo sfratto è stato convalidato.

    Se io non avessi agito in questo modo, il debito a fine procedura sarebbe stato di almeno 5 mensilità, invece 3 sono riuscita a recuperarle.

    Quindi si può contemporaneamente incassare dal conduttore parte del suo debito e procedere con lo sfratto, se c'è la ragionevole certezza che il conduttore non è in grado di sanare il debito né di garantire in futuro pagamenti regolari. Sarà l'avvocato del locatore a dichiarare in udienza se la morosità persiste e per quale importo.
     
    Ultima modifica: 16 Marzo 2016
  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' prevista dalla legge: art. 5 e 55 l. 392/1978
     
  7. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Quindi se il 21 non si mette in regola o paga parzialmente, faccio la raccomandata di messa in mora. Comunque lui ha o avrebbe, intenzione di cambiare casa, cosa a me molto gradita. Questa esperienza mi sta stressando pesantemente, mi sono fidato dell'agenzia dove mi servivo per la stesura dei contratti. Le altre volte, però, gli inquilini li trovavo io, ne ho avuti due ( 8 anni e 1 anno) senza problemi. Ho il sospetto che per intascare la provvigione non si sono fatti scrupoli. Risolto questa grana sto pensando di vendere l'appartamento, leggendo qua e la sui vari forum, mi sono accorto che è sempre più frequente incappare in questi personaggi, alcuni sono veri e propri banditi. Io mio è uno straniero (anche il precedente) mi sembrava una brava persona però ... visto i fatti. C'è anche una certa difficoltà nel capirsi.
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Il mio avvocato ritiene che la raccomandata di messa in mora non è necessaria, se sul contratto di locazione è prevista la clausola per la quale "il mancato puntuale pagamento sia del canone sia degli oneri accessori costituirà immediatamente in mora il conduttore".

    Considera che se l'inquilino non la ritira dal portalettere, il tempo di giacenza presso l'ufficio postale è di un mese. E se non va a ritirarla si aspettano altri giorni prima che la raccomandata ritorni al mittente e di conseguenza se ne conosca l'esito.

    Spesso e volentieri i debitori non ritirano né raccomandate né atti giudiziari. E il creditore (in questo caso il proprietario dell'immobile) perde del tempo prezioso!
    Purtroppo più aumenta il tuo credito più diminuiscono le probabilità che avrai di recuperarlo.
     
  9. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie UVA
    Ora verifico sul contratto, se c'è questa clausola. Una curiosità tu in quanto tempo hai riavuto il possesso del tuo immobile?
     
  10. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io sono stata fortunata: l'inquilino, non avendo ritirato la notifica, non si è presentato in udienza quindi il giudice ha verificato che persisteva la morosità e ha convalidato lo sfratto.
    Se l'inquilino si presenta e chiede il termine di grazia (sostenendo che non può pagare perché è in grave difficoltà, disoccupato, ecc) il giudice quasi sicuramente gli concede una proroga: fino a 90 giorni di tempo per presentarsi in una seconda udienza e sanare la morosità. Quindi si perde altro tempo!
    Dopo la convalida dello sfratto, la pratica passa all'ufficiale giudiziario per l'esecuzione. E iniziano i veri problemi!
    Qui a Torino l'u.g. al primo accesso non esegue lo sfratto: si limita a lasciare un avviso all'inquilino con la data dell'esecuzione vera e propria (e passa un altro mese...).
    Se il giorno dell'esecuzione l'u.g. trova nel nucleo familiare dell'inquilino persone malate o situazioni (vere o presunte...) particolarmente gravi, stabilisce un ulteriore rinvio.
    A volte, ma non sempre, l'inquilino libera l'immobile prima dell'accesso dell'u.g.

    Quindi io sono stata fortunata e sono rientrata in possesso del mio appartamento dopo 5 mesi dall'inizio della procedura, anche perché l'inquilino ha traslocato qualche giorno prima del secondo accesso dell'u.g.
    Ma so di proprietari che hanno dovuto aspettare molto di più: 9 o 10 mesi!
     
  11. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie 1000.
    Speriamo che vada via da solo.
     
    A uva piace questo elemento.
  12. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Speriamo!
    Considera anche che a volte conviene "incentivare" l'inquilino moroso ad andarsene.
    Si prepara un accordo scritto, firmato da entrambi le parti, col quale il proprietario condona il debito dell'inquilino (totalmente o parzialmente): questo funziona se il moroso ha un reddito o dei beni aggredibili, tipo col pignoramento del quinto dello stipendio, e teme di essere perseguito legalmente dal proprietario che intende recuperare il credito.
    L'accordo può anche consistere nell'impegno da parte del proprietario di rimborsare una certa somma all'inquilino, per esempio le spese del trasloco, se va via velocemente. La somma che gli si rimborsa deve essere ovviamente inferiore al costo preventivato per una procedura di sfratto.
    Però attenzione: se si stabilisce un rimborso gli si danno i soldi solo nel momento in cui l'inquilino, dopo aver liberato l'appartamento, restituisce le chiavi al proprietario!
    Ogni morosità è una storia a sé: in base alla situazione personale, economica, direi persino "caratteriale" dell'inquilino moroso, il proprietario deve valutare attentamente come gli conviene procedere per limitare il proprio danno.
     
  13. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie
    Questa persona è venuta nel mio appartamento perchè, essendo più picco di quello in qui si trovava, avrebbe pagato meno circa 200 euro. Ora si lamenta che è piccolo e chiede un altro calo del canone. E' arrivato accompagnato dal suo vecchio locatario, che lo aiutava a trovare il nuovo alloggio. Te che dici stavano d'accordo? secondo me si le due storie sembrano molto simili. Vedrai che tra un pò chiederà anche a me di aiutarlo e magari di finanziarlo (caparre ect.). Uno che fa così si può denunciare? Sono veramente deluso la legge tutelando profondamente l'inquilino ha contribuito alla nascita di un nuovo lavoro lo SCROCCO D'ALLOGGIO, 7 mesi da una parte 8 da un'altra e così via. E' giusto tutelare ma dove è chiaro il dolo si dovrebbe agire subito con una normale denuncia, se non altro i furbi ci penserebbero bene.
    Scusa lo sfogo ma, come si dice a Roma, quando ce vole ce vole.
     
  14. RickRB

    RickRB Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sono alle prese con uno fratto (ad oggi 3 mensilità non pagate) le cui "personcine" mi sono state presentate nel migliore dei modi da una conoscente ma ho capito la messinscena troppo tardi.
    Sono venuto a sapere che stanno cercando una alternativa da diverso tempo ma siccome in zona ormai si sanno chi sono (poco furbo ma a chi chiedeva ho detto), ogni giorno che passa fanno ovviamente più fatica a trovare una abitazione e non mi aspetto niente di buono se e quando lasceranno la mia.
     
  15. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Tu hai intrapreso la via legale?
    Se non ti puoi fidare neanche di chi conosci, è molto probabile rimanere bruciati.
    Ma allora uno che ha una seconda casa (io l'ho ereditata) che deve fare? la vende, l'affitta ai turisti (se zona turistica) che se ne vanno dopo pochi giorni. Io le sto pensando di tutti i colori anche per dopo, non posso permettermi una casa sfitta.
    Addirittura avevo pensato di vendere per comprare una casa al mare per farci le vacanza ed affittare quando non vado io così si rientra delle spese
     
  16. RickRB

    RickRB Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Per lo sfratto ovviamente dal legale, nel mio caso per la conoscente che vuoi fare...più che dire a chi me lo chiede solo i fatti oggettivi e che i personaggi mi sono stati presentati dalla tizia non credo che si possa andare oltre.
    Le tue domande sono anche le mie di ogni giorno (vendere, con gli inquilini o senza, andare a vivere all'estero, affitti lunghi o corti) ma di risposte definitive al momento non me ne sono date e naturalmente le casistiche non sono le stesse.
    Anch' io ho ereditato e siccome contemporaneamente ho perso il lavoro in una età nella quale sei troppo giovane per andare in pensione ma comunque non ti assumono più, sto cercando di fare di necessità virtù con l'affitto (4+4) più che altro per avere un qualcosa che possa sostituirsi allo stipendio (se va tutto bene).
    Io al momento non ho grosse alternative per cui sta diventando un lavoro vero e proprio; figurati se posso permettermi una casa sfitta ma pensa bene agli affitti..
     
  17. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi spiace per il lavoro ti auguro almeno di tornare in possesso dell'appartamento al più presto.
    Se stai in un punto buono per il turismo, l'alternativa della casa vacanze non è da sottovalutare, è impegnativa ma se uno ha tempo.
    ciao
     
  18. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Secondo me avete sbagliato a fidarvi di chi vi ha presentato gli inquilini, senza fare ulteriori controlli!
    Io, che gestisco alcune proprietà mie e di altre persone, trovo gli inquilini tramite un agente immobiliare. Però chiedo che gli aspiranti conduttori presentino idonea documentazione attestante i redditi: modello CU (certificazione unica), busta paga, contratto di lavoro (se sono lavoratori dipendenti). Oppure mod Unico e fatturato se sono lavoratori autonomi. Preferisco i nuclei familiari in cui ci sono due redditi. E se i redditi sono insufficienti o precari si può chiedere che intervenga un garante, oppure una fideiussione.
    Inoltre si può controllare se il nominativo risulta protestato, si possono chiedere referenze. Bisogna controllare tutto ciò che è possibile, incontrare l'aspirante inquilino per cercare di capire se è almeno una persona onesta, e poi decidere con calma.
     
  19. RickRB

    RickRB Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Certo che hai ragione uva, ho sbagliato e di molto; ero alle prime esperienze sulle locazioni, ingenuità ed errori (compreso lo stato psicologico, venivo da lutti, spese e licenziamento) che mi stanno costando caro.
    Racconto questo caso sperando di non farla troppo lunga ma magari può andare ad esempio.
    La conoscente che mi ha proposto gli affittuari della sorella; siccome doveva destinare l’appartamento alla figlia, si stava anche premurando di trovare loro una nuova sistemazione. Mi presenta una famigliola con padre, madre e figlio adolescente, mi racconta che non hanno mai dato problemi, lavorano entrambi, anzi lei presso una persona che conosco anch’io come seria (quindi difficile che assuma qualcuno non a posto) e che mi ha fatto diversi lavori a casa.
    Li conosco e per i primi 15 giorni, tra visite e incontri vari, parla praticamente solo la moglie, tutto bene, niente da dire anzi un buon rapporto essendo coetanei. A trasferimento avvenuto e contratto registrato mi comincio ad accorgere di qualcosa che non va (abito a fianco) perché vedo tornare spesso a casa il marito diciamo non proprio nelle migliori condizioni e compagnie. Per un po’ lascio perdere anche sui primi fattacci dopodiché chiedo spiegazioni alla moglie. Un’altra persona, spalleggia il marito, nega e giustifica sempre tutto anche di fronte all’evidenza, cominciano i guai (per me).
     
  20. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Hai ragione si devono prendere tutte le precauzioni. Però se non ho capito male anche tu sei ritrovata alle prese con uno sfratto, nonostante tutti i controlli che hai citato. Anche a me ha dato le garanzie busta paga etc etc. ma se sono false come fai? La verità è che è sempre più difficile trovare persone oneste è praticamente un lavoro.
    ciao
     
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