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  1. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sto valutando la possibilità di vendere un appartamento che ho locato. Prima di rivolgermi ad un’agenzia, volevo fare una quotazione per conto mio. Ho questi parametri, la casa è accatastata per 64 mq commerciale in questi sono compresi posto auto terrazzo (circa 35 mq). Il fabbricato è del 2005, l’appartamento è arredato ed in ottime condizioni. Per vedere il valore al mq sono andato sul sito Agenzia Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari - Ricerca ho messo la zona e sono usciti i seguenti valori:
    abitazioni civili min. 2.000 max. 2.600
    Abitazioni di tipo economico min. 1.700 max. 2.350
    Facendo una media viene circa 2.200 euro X 64 = 140.080.
    Però prendendo i valori dal sito Valutazioni immobiliari online. Scopri il prezzo della tua casa. Gratis dove ho messo l’indirizzo esatto mi ha dato una media di 2.600 euro X 64 = 166.400 c’è una bella differenza. Sapete qual'è più attendibile e soprattutto sto facendo i conti in modo corretto? è giusto fare una media?

    Grazie
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non so quanto puoi fidarti dei vari siti. Ho provato a calcolare il valore della mia casa e contrariamente a quanto successo a te la valutazione più alta è stata quella del sito dell'Agenzia delle Entrate. A parte questo ci sono troppe variabili nel calcolare il valore di un immobile per potersi fidare del risultato di questi siti.
     
  3. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ma tu poi hai cosa hai fatto? l'hai fatta valutare da un esperto.
    Il sito dell'agenzia delle entrate, essendo istituzionale pensavo fosse attendibile. Si dovrebbe basare sulle vendite effettuate, come anche quello di immobiliare.it forse la differenza è solo una questione di aggiornamento dei dati.
    Dando un minimo e un massimo, con una forbice abbastanza ampia, forse è proprio per le variabili che dici tu. Poi è normale che devi trovare una persona che gli piace la zona e la tipologia dell'immobile. Per esempio il mio si trova a Roma in periferia ma vicino alla metro, ha un terrazzo grande quasi come l'interno. Queste sono sicuramente variabili che incidono in positivo o negativo.
     
  4. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho provato per curiosità non perchè intendo vendere casa. Tuttavia non la venderei ai prezzi risultanti dai siti che a quanto mi risulta sono inferiori ai prezzi di mercato per la mia zona e per la tipologia dell'appartamento.
    Sicuramente. Le valutazioni dei siti sono approssimative proprio per la gran quantità di variabili.
     
  5. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    per valutare un immobile sui siti non vai da nessuna parte, ci sono parametri da valutare che solo recandoti sul posto riesci a valutare, e se non sei un perito/tecnico:pollice_verso:
     
  6. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    Non puoi basarti solo sui metri quadrati: ci sono tantissimi altri parametri da prendere in considerazione. Per esempio, se vendessi la mia casa sul lago e calcolassi solo i metri quadrati, la dovrei vendere a 200.000,00 euro, mentre il suo valore (con tutta la svalutazione di questi anni e considerando posizione, veduta, altezza, condizioni, etc...) non è inferiore a 350.000,00 euro (prezzo a cui la potrei vendere a occhi chiusi).
     
  7. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Gagarin va bene che hai il casco, ma se tieni gli occhi chiusi vai a sbattere:):soldi:
     
  8. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Questo appartamento io l'ho dato in locazione per 10 anni praticamente da quando è di mia proprietà. Ma sto trovando difficoltà a farmi pagare dall'attuale inquilino e probabilmente dovrò procedere con lo sfratto. Siccome è molto difficile trovare persone affidabili, stavo valutando se venderla, quando la libero, ho ricominciare con l'inquilino. Sapere almeno il valore minimo potrebbe essere un fattore per decidere che direzione prendere. Ad esempio: Gagarin sa che il suo appartamento al lago vale minimo 200.000 euro. Io prendevo il valore medio perchè si tratta di un'appartamento in ottime condizioni costruito da solo 11 anni. Poi se con l'esposizione i servizi vicini etc. etc. mi aumentano di valore ben venga. Secondo voi i valori di mercato continueranno a scendere o torneranno ai livelli 2006 2008?
    grazie
    ciao
     
  9. Gagarin

    Gagarin Membro Attivo

    Professionista
    ...hai provato a vedere se qualche immobile nelle vicinanze del tuo è stato messo in vendita o venduto da qualche agenzia?
     
  10. g.max1967

    g.max1967 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ci sono molte offerte nella zona. Con Tecnocasa, provessione casa ed altre sono molte. Sto vedendo su internet a quanto le mettono in vendita con casa.it ed immobiliare.it C'è un appartamento (tecnocasa) nella stessa via, in una palazzina vecchia, no posto auto balconi piccoli a 2100 euro mq.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Valutare un immobile senza vederlo, conoscere la sua posizione nei confronti dell'abitato, della viabilità, del rione, dell'esposizione, dell'estetica del fabbricato, del piano, degli abitanti il condominio, dei servizi pubblici, ecc, ecc.
    Le variabili sono tantissime ed intervengono sulla stima.
    Per intenderci se avessi affianco un fabbricato occupato da zingari o extracomunitari credi che il prezzo dell'immobile ne subirebbe un danno?
     
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  12. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravo Gianco. Mi hai fatto venire un'idea che te la elargisco senza animus donandi e senza pretese "compositrici".
    Vademecum immobiliare da depositare alla SIAE. e da commercializzare successivamente.
    Hai elencato otto situazioni più una per i "selvaggi" fanno nove.
    Dai un voto da uno a quattro per ciascuna situazione, evidenziando per ciascun
    grado la composizione valutativa; per esempio:
    1) POSIZIONE nell'abitato, valori approssimativi.
    Valore uno: distanza dal centro km 1,00
    Valore due: " " " 0, 700
    Valore tre: " " " 0,200
    Valore quattro " " " 0,950
    2) VIABILITA'
    3) RIONE
    4) .....ecc....ecc.. fino al n.9 o oltre se vi fossero altri aspetti...
    Alla fine si sommano i valori assegnati e il totale lo si aggiungerà ai due valori
    fondamentali che sono la superficie e la funzionalità degli impianti rapportati
    alla loro età (nascita o ristrutturazione).
    Che dici...si può fare? O è una pazzia? qpq.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se ho capito bene tu vorresti stabilire un coefficiente per ogni qualità discriminante, positiva o negativa, il cui prodotto possa essere applicato al valore medio di mercato delle tabelle dei prezzi unitari degli immobili.
    Il prezzo/mq di mercato del singolo immobile non può avvalersi esclusivamente di quello medio ma va adeguato al caso singolo che, come scritto nel mio intervento precedente, a seconda delle sue caratteristiche, incrementa con coefficiente >1 o decrementa con <1. Questa variazione si ottiene o applicando il prezzo/mq concordato in una compravendita ad una partita IVA (unico caso dove si ha la certezza del prezzo pagato perché fatturato), adeguandolo per le sue caratteristiche con l'adozione di coefficienti.
    Lo stesso discorso lo si faceva per il calcolo dell'equo canone.
     
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  14. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie Gianco...premetto che a rileggermi non ci capisco più niente...da qui
    l'interrogativo sulla pazzia...Comunque ci riprovo. Il totale dei vari valori,
    difficile da collocare al meglio...dovrebbe poi essere rapportato al prezzo medio
    di mercato e modificarlo in più o in meno...Continuo a rigirarmi fra coefficienti
    negativi o positivi...e non trovo nè la soluzione, nè il posizionamento modulare...
    Mi costringo a chiudere mestamente l'ardito quesito e ti risaluto. qpq.
     
  15. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    secondo voi in che percentuale incide non avere l'ascensore, diciamo dal secondo piano in su?
     
  16. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La % non la conosco...mi azzardo a dire il 30% deducendo dalla situazione di mia figlia: V piano senza ascensore: Valutazione teorica UPPI ( ADE) 300.000 euro.
    Valutazione sul posto da Tecnocasa 200.000 euro. (alloggio di circa 240 metri su due piani, di cui uno mansardato, rimesso a a nuovo un decina d'anni fà in zona
    periferica di Torino..). Sto racimolando un pò di soldi per l'installazione anche in
    "solitaria" (50-60mila euro...)...Non tanto per ridare valore, ma per l'indubbia comodità e conseguente necessità...: nessuno rimane giovane e quando gli anni
    peseranno son dolori assai tanto...C'est la vie! qpq.
     
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  17. gattaccia

    gattaccia Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    grazie, anche a me hanno detto il 30% circa, quindi mi pare giusta la tua osservazione di considerare di investire, nel tuo caso poi il quinto piano è piuttosto alto
     
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  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono un esperto di estimo e metodi di valutazione. Frequentando però il forum gemello immobilio ho assistito a numerosi scontri sui criteri di valutazione immobiliare.

    A detta degli esperti, i dati OMI lasciano il tempo che trovano: equivalgono alla famosa media del pollo a testa di Trilussa, il che non ci assicura che nel nostro piatto oggi si veda un pollo.
    Molti agenti immobiliari accennano ai "comparabili"
    Altri si basano sulle esperienze personali e sulla loro conoscenza del mercato locale.
    Direi però che il metodo che mi pare di capire ha il pregio di essere appunto un "metodo ripetibile" e dimostrabile, è noto come IVS: e si basa credo su una rigorosa parametrizzazione di molti elementi, e su una meticolosa rilevazione dei dati reali di compravendita di immobili paragonabili, scambiati negli ultimi 12 mesi.

    La "vestale" (non me ne abbia l'interessato per questa definizione) di questo approccio, è notoriamente Carlo Garbuio (per chi fosse interessato ad approfondimenti)
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se la mancanza dell'ascensore comporta una perdita del 30%, il valore unitario, poniamo: €/mq 1000 x 0,70 = €/mq 700.
    Pertanto se tu applichi una serie di coefficienti al prezzo unitario, avrai il prezzo da applicare all'immobile in esame.
    posizione urbana centrale + 20% corrisponde a 1,20;
    esposizione + 10% = 1,10
    vetustà - 15% = 0,85.
    €/mq 1000x1,20x1,10x0,85= € 1.122,00.
     
  20. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Attenzione il sito dell'OMI specifica anche che i valori sono medi (tagliando i prezzi più alti e quelli più bassi) da un indicazione troppo generale.
    Attenzione che una stima tiene conto proprio di tutti gli aspetti di cui ha parlato già @Gianco più tutta la parte burocratica.
    Ad esempio il mio alloggio sito in, con questa esposizione, di tale metratura, in questo stato di manutenzione e d'uso, è regolare (non ha nessun abuso).

    I dati catastali e le concessioni corrispondono con lo stato di fatto, o manca qualcosa??

    Ho assistito a qualche perizia e alcuni periti (della Banca) solevano deprezzare la valutazione anche di un 20/25% per la presenza di abusi o difformità edilizie (più o meno gravi) nel fabbricato.

    Ecco perché è importante avere tutti i documenti a posto comunque, perché la perizia subisce cali in mancanza di tutti i documenti!
     

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