Come ripartre il costo di una strada?

[martino954]

Sto frazionando un terreno in quattro parti, su ciascuna delle quali è consentita la costruzione di una casetta: la strada comune per raggiungere il secondo lotto e i seguenti (il primo è accessibile direttamente dalla strada e quindi non è interessato alla strada) ha una metratura di circa 100 mq. adiacenti al lotto 2, e al lotto 3, mentre il lotto 4 è raggiungibile con la strada costruita sui due precedenti lotti.
Bene il problema: non riesco a trovare un criterio per ripartire il costo dei circa 300 mq che devo adibire a strada comune, tra i 3 lotti.
Avete qualche idea o suggerimento?
Grazie
Martino

 

[Adriano Giacomelli]

Ti confesso che non ho capito come sono messi questi lotti e quindi non posso, matematicamente, risolvere il calcolo, però ti dico:
Lotto 1) Nessuna spesa in quanto autonomo.
Misura i metri lineari della strada, che immagino avrà la stessa larghezza su tutto il percorso e crea una tabella di millesimi di oneri di manutenzione, (per la proprietà ti consiglio a ognuno il 33%) con la quale ripartiranno le spese di manutenzione in base a i m. che percorrono i tre lotti per arrivare a casa.
Ovvero il lotto 2) percorrerà 30m, il lotto 3) 30 + 100= 130 e il lotto 4) 30+100+130= 300. In base alla proporzione gli addosserai con tabelle millesimali contrattuali, ovvero accettate con acquisto del fondo o immobile, con tali percentuali.

 

[martino954]

Grazie molte. La strada privata è posta i perpendicolarmente alla strada di accesso del Comune; è lunga circa 100 m e larga 3,5 m. Io mi chiedevo se fosse meglio, a parte i costi di gestione di cui mi hai detto, se fosse più opportuno che il costo di questi 350 m. di terreno adibiti a strada comune a tre lotti, venisse inserito nel costo di ciascun lotto da vendere in proprietà esclusiva o si dicesse, nel formulare l'offerta di vendita: il lotto costa x e il tratto di strada costa y.
E' una domanda che riguarda come formulare al meglio, tenendo anche conto che la strada comune servirà per la fognatura ed altre servitù, la proposta di vendita.
Forse ora sono stato più chiaro. Martino

 

[gcava]

Premettendo che anch'io non ho capito molto sulla distribuzione dei lotti e neanche sulla superficie della strada...quoto quanto detto da Giacomelli, se la strada ha un profilo abbastanza regolare va ripartita in una sorta di millesimi legati alla distanza percorsa per l'accesso di ognuno dei tre lotti serviti.

 

[Adriano Giacomelli]

Se tu vendessi la strada a quote, stai pur sicuro che avresti future baruffe e interdizioni al passaggio, come consuetudine tra "buon vicini" Quindi ti conviene frazionare in una particella la strada e dare una quota di proprietà a ciascuno, ma soprattutto devi registrare la servitù di passaggio reciproca ai lotti 2 , 3 e 4 in modo tale che la strada faccia il suo servizio nel tempo.

 

[martino954]

OK Bene. La quota di proprietà deve tenere conto del valore del lotto (ad esempio quanti metri quadrati è la sua superficie) o anche del tratto di strada che ciascuno deve percorrere per giungere a casa sua?
Quota di proprietà e quota per ripartire le future spese di gestione sono uguali?
Grazie
martino

 

[Adriano Giacomelli]

Direi che possono anche coincidere, nel momento in cui la lunghezza della strada che ogni lotto percorre è proporzionale.
D'altro canto, non vorrei che all'atto pratico, nel vendere i lotti, il lotto 4 ha maggiori oneri di valore strada e dio oneri manutenzione strada e divenga, così, il meno appetibile. Quindi a te il mestiere dell'imprenditore e cerca di fare le varie simulazioni e decidere se spalmare gli oneri autostrada o se addossarli in maniera proporzionale.

 

[gcava]

Io valuterei i singoli lotti e case in base alle loco caratteristiche intrinseche e attribuirei il valore della strada in proporzioni uguali per i tre fondi serviti, dopodiché i futuri proprietari si accorderanno se ripartire le spese in millesimi proporzionati alla lunghezza o (come spesso accade) se ripartire in tre parti uguali, in considerazione del fatto che se la strada non ha particolari dotazioni come per esempio illuminazione, un cancello pel l'accesso, aiuole varie le spese sono decisamente basse.