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  1. asialuna

    asialuna Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti. Devo chiedere dei preventivi per selezionare il nuovo amministratore.
    Cosa devo fare presente circa l'immobile da amministrare e circa il loro modo di lavorare?
    Grazie 1000
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    1) Conoscete personalmente la persona che assumerà il ruolo di rappresentante legale-amministratore del vostro condominio, perchè sarà lui che prenderà in carico le chiavi della vostra organizzazione, e avrà la possibilità di orientarla per fare i vostri interessi se sarà moralmente motivato e adeguatamente controllato.

    2) La persona che nominerete come "amministratore", sarà quella che materialmente sarà iscritta all' Agenzia delle Entrate quando verrà iscritta come legale rappresentante al momento di aprire e/o modificare il codice fiscale del vostro condomìnio: Pertanto abbiate cura di riconoscerla se avrete a che fare con società o studi associati; comunque il rappresentante legale del vostro condomìnio sarà una persona fisica.

    3) Preoccupatevi (tenendo conto del punto 2 su descritto), di nominare la persona "di vostra fiducia", che firmerà il vostro mod. 770, che sottoscriverà i vostri contratti per vostro conto, e che avrà il potere (fino a quando non avrete l' accortezza di condividerlo e/o di controllarlo), di attivare i vostri fornitori di fiducia, necessari per gestire il vostro condominio.

    4) Ricordatevi bene (tenendo conto dei punti 1, 2 e 3 su descritti), che sarà soprattutto una persona fisica (Il vostro legale rappresentante-amministratore), che dovrà meritare la vostra fiducia, perchè sarà lui (fino a che non saprete organizzarvi per fare i vostri interessi), che avrà il potere, i mezzi e l' organizzazione per "fregarvi" se non troverete dei metodi di controllo efficaci da opporre alla assoluta libertà e potere concesse dalle norme in vigore.

    5) Le organizzazioni che si presentano come Rossi S.a.s., o Verdi S.n.c., o Bianchi S.r.l. sono in pratica "contenitori" di servizi differenti organizzati dal vostro legale rappresentante-amministratore (vedi punti 2 e 3 su descritti), cioè dalla persona che avrà il potere di stipulare i contratti a nome e per vostro conto con fornitori che spesso neanche conoscete. Sappiate che i servizi organizzati dalla società costituita dal vostro amministratore (contabilità, segreteria, selezione di fornitori, amministrazione finanziaria, gestione fiscale, etc..etc...) vi saranno venduti senza alcun controllo di qualità e/o di prezzo se non starete attenti.

    6) E' bene sapere che NON SIETE OBBLIGATI ad acquistare tutti i servizi che vi servono per gestire la vostra organizzazione condominiale dall' organizzazione di proprietà del vostro legale rappresentante-amministratore. Potrete (anzi, a mio giudizio sarà meglio), affidare la contabilità e l' amministrazione finanziaria ad uno studio commercialista, e la gestione organizzativa ad uno studio tecnico di geometra od architetto.

    7) Affidare all' organizzazione commerciale di proprietà del vostro rappresentante legale-amministratore (vedi punti 2 e 3 su descritti), dei servizi così diversi tra loro è pericoloso, perchè, se il soggetto che avrà il potere di stipulare i contratti a nome e per conto vostro sarà lo stesso che ordinerà i servizi tecnici necessari per il vostro condomìnio, che poi avrà anche il potere di decidere se e quanto pagarli, sarà molto probabile che lui (il vostro legale rappresentante-amministratore), finirà per mettersi d' accordo con i vostri fornitori per intascarsi una percentuale economica (tangente) a titolo di provvigione.

    8) Infatti, Le organizzazioni suddette (vedi punto 5 su descritto), spesso, comprendono in modo occulto anche molti fornitori che apparentemente non hanno alcun rapporto diretto con esse, e sembrano interessati solo a fornirvi servizi.
    Questi soggetti "cooptati" in modo più o meno consapevole, garantiscono al vostro legale rappresentante (vedi punto 2 e 3 su descritti), cospicue provvigioni economiche (tangenti) su tutti i pagamenti che il condomìnio eroga a fronte di servizi prestati per vostro conto (Il tutto a vostra insaputa e ai vostri danni).

    9) Per tutte le ragioni suddette, avete l' esigenza di trovare ed organizzare i vostri fornitori di servizi (Compresi quelli "istituzionali" dell' amministratore, cioè la gestione amministrativa e finanziaria, la gestione organizzativa, la selezione dei vostri fornitori, la gestione delle gare di appalto, la segreteria, etc..etc...), in modo autonomo e con rapporti indipendenti da quelli che mantenete con i fornitori e i professionisti "organizzati" dal vostro legale rappresentante-amministratore protempore (vedi punti 2 e 3 su descritti).
    In altre e più chiare parole si può scrivere anche che il vostro legale rappresentante-amministratore dovrà avere il potere di attivare SOLTANTO i fornitori e i professionisti scelti da VOI.


    Passaggio di Consegne: E' necessario creare dei sistemi di controllo efficienti

    E' importante sapere che i Condòmini hanno in pratica solo il momento in cui i documenti passano da un amministratore ad un altro, per rendersi effettivamente conto della propria situazione patrimoniale, finanziaria e documentale.

    Tutti i documenti intestati all' Ente Condomìnio devono passare di mano, e spesso questo processo avviene senza che i condòmini abbiano la possibilità di rendersi conto "effettivamente" di quali documenti, quali informazioni, quali risorse finanziarie, quali debiti abbia l' Ente Condomìnio alla data di nomina dell' amministratore entrante.

    Inoltre, è importante sapere che i due amministratori che si passano i documenti hanno molti interessi convergenti diretti a fare in modo che il tutto avvenga in maniera liscia e senza creare "problemi" con i condòmini.
    Ciò in quanto tutte le "difformità" eventualmente emergenti, cadrebbero sulle spalle dell' amministratore entrante, il quale sarebbe così costretto a mediare e conciliare le controversie senza ottenere alcun compenso aggiuntivo dai condòmini.
    Le colpe di questa situazione, a mio giudizio, vanno ripartite equamente tra gli amministratori spesso impreparati ed inefficienti, e gli stessi condòmini, i quali, nella maggior parte dei casi, sono eccessivamente attenti a pagare il meno possibile i loro amministratori, anche a costo di rimetterci moltissimi soldi nel medio/lungo periodo.
    Ma il problema rimane: Se i Condòmini non prenderanno delle contromisure efficaci, molto probabilmente non sapranno mai se il passaggio di consegne è avvenuto nel rispetto dei loro interessi, oppure salvaguardando gli interessi convergenti degli amministratori uscenti ed entranti.


    Identificazione del modello di rendiconto utilizzato

    E' bene sapere che la definizione di una situazione patrimoniale e finanziaria ad una data certa, può essere riportata soltanto utilizzando un modello teorico di riferimento che possa spiegarla ai terzi.

    In assenza di un modello di riferimento teorico, i Condòmini potranno soltanto "sperare" con fede e fiducia che i loro conti abbiano un fondamento di verità e di realtà.

    A mio giudizio è opportuno che i condòmini affidino la loro fiducia su dati verificabili, e non su una indefinita "fede" nella professionalità dichiarata dal loro amministratore protempore.

    A tutt' oggi, a parte la Community AziendaCondomìnio, che io sappia soltanto l' associazione ANACI ha un modello di riferimento teorico che i suoi associati sono obbligati a rispettare.

    Pertanto se il rendiconto predisposto dal vostro amministratore iscritto all' Anaci non corrisponde al modello teorico approvato dalla sua associazione, vi consiglio di andare a chiedergli opportune spiegazioni.

    Vi consiglio, pertanto, di chiedere e di studiare il modello teorico di rendiconto adottato dal vostro amministratore di condomìnio, poichè ogni professionista, finora, ha redatto il rendiconto in piena libertà di espressione e di giudizio, e non si è mai preoccupato di uniformarsi ad un modello di rappresentazione patrimoniale e finanziario standard.

    Se il vostro amministratore non si vuole adeguare ad alcun modello di riferimento teorico, allora è meglio che andiate a cercare degli amministratori più preparati ed efficienti.

    E' opportuno, infine, rendersi conto che voi condòmini avete il diritto di scegliere il modello di rendiconto teorico che più vi piace, e di chiedere al vostro amministratore di adeguarsi, perchè gli amministratori cambiano, ma la vostra amministrazione prosegue nel tempo.
    Pertanto la Community AziendaCondomìnio vi da la possibilità di scegliere i nostri standard, e il potere di chiedere al vostro amministratore di adeguarsi.


    La matrix del mercato

    Ci sono delle realtà dure da accettare.
    Una di queste è che il mercato è lo specchio della nostra società.
    Tutti noi abbiamo la responsabilità condivisa di tutto ciò che accade e oggi non abbiamo altra scelta: Dobbiamo diventare responsabili di noi stessi e degli altri, altrimenti il mercato andrà sempre peggio e avremo sempre più problemi condivisi che ci cadranno sulla testa (corruzione, speculazione, tangenti, traffici illegali, amministratori corrotti, droga, prostituzione, traffico di organi umani e di persone, disastri ambientali, inquinamento, riscaldamento globale del pianeta, crisi del sistema finanziario mondiale, etc..etc...).

    La buona notizia è che si può cambiare se ci aiutiamo, e se la finiamo di voler vedere soltanto il nostro "piccolo" interesse personale.

    Il nostro interesse personale è, infatti, che la ricchezza comune sia distribuita equamente e che nessuno possa approfittarsi di posizioni di vantaggio dominante per speculare sugli altri.

    Pertanto, credo che la riforma della gestione condominiale in Italia sia una buona occasione per poter iniziare a migliorare la nostra società e la nostra cultura.
     
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  3. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Cercate di assumere informazioni da altri Condomini già amministrati, da tempo, dal candidato amministratore, questo è l'aspetto più importante per non avere brutte sorprese, essendo questo un settore poco regolato.
    Inoltre, il buon amministratore lo fanno i buoni condomini attraverso la loro attiva partecipazione alle assemblee e nel controllare attivamente il suo operato. Da nuncius richiate di trasformarlo in dominus.
     
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  4. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un amministratore a buon mercato è sospetto. Un amministratore valido sa fare un'offerta scritta, chiara, precisa e completa della propria prestazione professionale.
     
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  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Più che l'offerta scritta che è mera formalità, quel che conta è l'agire, e questo lo puoi riscontrare, in prima analisi, solo da coloro che hanno avuto un'esperienza diretta con il soggetto.
     
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  6. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Condivido la necessità di una corretta identificazione dell'amministratore che si candida secondo trasparenza e professionalità che tuttavia sono merce rara.:disappunto:
    E' consigliabile pretendere una presentazione scritta dell'amministratore candidato con l'indicazione dei condomini amministrati e la sua richiesta di compenso e delle voci per cui chiede un extra.
    La presentazione andrà sottoposta in anticipo ai condomini per assumere informazioni sui condomini già amministrati dal candidato.
    Da preferire poi chi svolge come attività primaria l'amministrazione di condomini e risulta assicurato per la responsabilità professionale, quest'ultima condizione è fondamentale per esperienza diretta avendo assistito condomini che avevano subito danni da pessime gestioni di amministratori incapaci o disonesti.
    All'assemblea che dovrà scegliere è preferibile portare almeno due candidati.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
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  7. asialuna

    asialuna Nuovo Iscritto

    beh, grazie per le indicazioni. Riassumendo:
    - passaparola di altri condomini amministrati
    - diffidare dal poco prezzo
    - verifica di eventuale assicurazione per responsabilità professionale
    - richiesta preventivo con presentazione, referenze e compenso e voci extra compenso
    - meglio un amministratore solo amministratore, diffidare da sudi omnicomprensivi.

    Vi farò sapere come è andata!
    Grazie a tutti
     

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