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  1. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    Sono in una situazione abbastanza frustrante e spero qualcuno mi possa dare qualche consiglio.
    Nel 1998 i miei genitori hanno comprato dei monolocali, come inevstimento futuro da lasciare ai figli dopo la morte. Mia sorella e suo marito essendo nel settore immobiliare, hanno deciso cosa e dove comprare. Io hai tempi vivevo in america ed e' essendo lontana ho lasciato che le cose venissero prese a cura di mia sorella, rispettando i desideri dei miei genitori. A me sono stati intestati due monolocali, meglio dire locali di meno di 10q, ma da nei documenti sono intestati anche mia madre e mio padre (che poverino adesso non c'e' piu'), ed entrambe hanno avuto l'usufrutto, in quanto questi locali erano in affitto. Uno dei locali e' stato venduto qualche mese fa, e mia madre si e' tenuta una parte del profitto, anche se come sembra il profittodoveva essere parte dell'eredita'. Adesso gli inquilino del locale rimanente se ne sono andati e volevo metterlo in vendita. Il valore del locale come da estima e' attorno ai 40/45mila Eu, ma mia madre e' convinta che ne posso prenderne di piu'. Dimenticavo, questo locale e' stato comprato in contanti ma per avere soldi liquidi ai tempi ci hanno fatto un mutuo di 50Milioni di 15 anni che e' stato messo a nome mio. Mia madre dice che senza la sua firma essendo cointestataria non posso fare nulla, e vorrei sapere se e' vero. Ma anche ho trovato un documento di una Procura Speciale fatta a nome di mia sorella sempre nel 98, la quale attesta che mia madre come dice il documento " ... affinche' in nome e vece dei mandanti, coniugi in regime di comunione legale, abbia acquistare l'usufrutto vitalizio del seguente immobile in MIlano ..." anche dice che mia sorella e designata ad avere ampi decisionali poteri sulla proprieta'. Se c'e' questa procura, vuol dire che mia madre non e' piu' coinvolta nella decisione di una vendita? Che se voglio vendere potrei usufruiredella firma di mia sorella? Mi spiace per avere scritto molto, ma io di leggi italiane oramai non ne so proprio piu' nulla, anche mi rammarico di non aver mai preso responsabilita' verso gli interessi di famiglia. Cmq spero di risolvere qualcosa adesso. Help! E grazie mille per l'ascolto.
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao Francesca Agrusa
    Occorre capire bene la titolarità cioè l'intestazione esatta della proprietà per poterti dare una indicazione più esatta.
    auguri di buone feste
    salves
     
  3. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    Hey Salves, grazie per l'interessamento. La nuda proprieta' e' intestata a me, e i beneficiari earno mio padre e ora mia madre che e' ancora in vita. Ho trovato un'altra procura speciale che ho firmato (senza leggere) nel lontano 2005 quando ero ancora in america, dove sia io che mia madre abbiamo nominato mia sorella come da scritto: "affinche' in nome, vecce e conto di esse mandanti venda a chi credera' e per il prezzo che riterra' piu' conveniente, anche a se stessa ai sensi dell'art 1395 codice civile, ogni e qualsiasi diritto ad esse spettanti sul'immobile sito in MI ...". Da questo non capisco chi e' al momento la persona che puo' prendere decisioni di vendita. A me sembra di capire che con questa procura mia sorella e' l'ultima persona in grado di fare quello che vuole della proprieta', ma mi chiedo se deve sempre avere la firma di mia madre o la mia. Tanti auguri di Buone feste anche a lei! e grazie :fiore:
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Quindi se ho capito bene tu sei la nuda roprietaria al 100% e tua madre usufruttuaria al 100%?
    Attendo risposta.
    Nel forum ci diamo del tu.
     
  5. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    Ciao Salves,
    si diamoci del tu.
    Ho interpellato mia sorella la quale mi dice che io sono la proprietaria della nuda proprieta' e che mia madre e' la sola usufruttuaria, dal momento che mio padre non c'e' piu', e che lei puo godere del bene e usufruirne i frutti. Quindi come dici tu mi sembra una situazione 100% per entrambe. Incomincio a credere che non ci sia nulla al momento che io possa fare, in quanto mia sorella mi dice che anche se ha la procura speciale non puo' vendere senza il consenso di mia madre. Se e' vero ho proprio le mani legate. Ti auguro una buona giornata!
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Penso che il testo integrale della procura, TOGLIENDO I NOMI E METTENDOCI TANTI MARIO ROSSI E LUIGI BIANCHI, CON DATE DI NASCITA FARLOCCHE E CITTA' DI NASCITA FARLOCCHE, potrebbe chiarirci molti dubbi.

    Di primo acchito, direi che un'usufruttuaria non si può spodestare senza il suo consenso. La signora ha l'usufrutto fino all'ultimo dei suoi giorni, e quindi è chiaro che serve il suo consenso.

    La procura ha di solito l'OBBLIGO DI RENDICONTO, ossia far presente alla parte delegante cosa si sta per fare o cosa si è fatto, per questo sostengo che bisogna leggere il testo integrale della procura, depurato dai dati SENSIBILI.
     
  7. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    LA devo trascrivere allora ma e' un po' lunga. Lo faro' nel pomeriggio cosi mi dara' chiarezza sul contenuto.
    Grazie mille!
     
  8. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Puoi benissimo vendere la sola nuda proprietà dell'immobile senza dar conto a nessuno. Il prezzo dell'immobile sarà decurtato di una cifra tot, che varia secondo l'età dell'usufruttuaria. Un Notaio saprà dirti precisamente l'entità della cifrà a defalcare dal prezzo di mercato del locale. A tua mdre rimarrà l'usufrutto anche se cambia il proprietario della nuda proprietà. Puoi vendere, non preoccuparti, senza la firma di nessuno. Non conosco i rapporti tra te e tua sorella. Comunque la procura può essere revocata in qualsiasi momento, anche se speciale.
     
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  9. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Prego, tieni presente che nel 95% dei casi non potrai spodestare l'usufruttuaria: lo dico così a naso.

    Comunque la lettura della PROCURA, senza dati sensibili, chiarirà le idee a tutti.

    Mi raccomando, fa' in modo che non si possa risalire ai dati dei tuoi familiari, alla città e così via.

    Cambia anche il numero del rogito eccetera eccetera.

    Mettere on line dati di persone o società realmente esistenti può essere perseguibile, se si viene scoperti e non si ha la necessaria autorizzazione a farlo.
     
  10. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Non ho detto che può spodestare l'usufruttuaria, che non può essere fatto nel 100 per 100 dei casi. Ho detto di vendere la nuda prorietà e che la procura, anche speciale, può essere revocata.
     
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  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cautandero, scusami, ma nella mia risposta stavo rispondendo all'autrice del thread, chiedo venia, non era rivolto a te! :)

    Stavo dicendo anch'io che l'usufruttuaria non potrà mai essere cacciata, se non con il suo consenso davanti a un notaio.
     
  12. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    ECCO LA TRASCRITTURA DELLA PROCURA:

    Con la presente scrittura privata, da valere ad ogni effetto di legge, le sottoscritte: First Lady, nata .... residente ..., casalinga, CF ....; Secon Lady bla bla bla same as above, nominano e costituiscono procuratrice speciale la signora: Third Lady, nata ... residente ... affinche' in nome, vece e conto di esse mandanti venda a chi credera' e per il prezzo che riterra' piu' conveniente, anche a se stessa ai sensi dell'art. 1395 Codice Civile, ogni e qualsiasi diritto ad esse spettanti sull'immobile sito in Moon Street, Moon City e precisamente:
    - Locale al piano quinto sottotetto, censito nel NCEU del detto Comune al foglio ... mappale n n. ... sub. .. Moon Street categoria .. vani ... rendita catastale eu ...
    All'uopo conferiscono alla nominata procuratrice tutti i poteri opportuno e necessari per il buon fine del presente mandato, compresi quelli di intervenire nella stipula del rellativo atto di vendita, convenire il prezzo, riscuoterlo o riconoscerlo gia riscosso rilasciandone quietanza, convenire dilazioni nel pagamento, rinunciare ad ogni ipoteca legale, descrivere esattamente l'immobile nella sua ubicazione, consistenza, confini, descrizione catastale e provenienza, procedere ad eventuali rettifiche, consentire trascrizioni e volture, immettere possesso o dichiarare che la parte aquirente vi si trovi gia' immessa, convenire tutti quei patti, clausule, condizioni o riserve che si ritenessero opportune e convenienti, prestare le garanzie del caso, chiedere agevolazioni fiscali, fare dichiarazioni ai sensi e per gli effetti della legge 19 maggio 1975 n 151 della legge 28 2 85 n 47, fare quanto altro necessario per l'espletamento del presente mandato, anche se qui non espressamente indicato, approvando fin d'ora l'operato della nominata procuratrice.
    Il presente mandato viene rilasciato a titolo gratuito, e con obbligo di rendiconto. ... firme
    Segue il foglio del notaio con Autentica Firme

    OK I am lost!!
    Rispondendo come sono messa io con mia sorella, bhe! Diciamo che voglio rimanere in buoni termini anche se al momento mi e' difficile. Mi sento proprio presa in giro dalla mia famiglia! Cmq a Natale everyone supposed to be marry!
    Devo dire che sara' difficile vendere una casa con un usufruttuaria. La casa e piccola e non vale gia molto, piu' ha il mutuo, quindi alla fine se devo pagare mutuo e mia madre non mi ritroverei nulla in tasca. Anche non penso di trovare nessuno disposto a comprare in queste condizioni, anche se mia madre non vive nel'appartamento, dovrebbe sempre percepire dei soldi dai nuovi proprietari. No non mi sembra una buona idea. Grazie per l'attenzione!
     
  13. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    Nel passato ho sempre firmato carte alla mia famiglia in buona fede senza mai leggere quello che stavo firmando. Chi e' stupido paga sempre le ocnseguenze! Lesson learned :triste:
     
    A marifior piace questo elemento.
  14. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    PROCURA SPECIALE

    Le sottoscritte: mia madre and me nominato e costituiscono procuratrice speciale la signora: my sister, affinche' in nome, vece e conto di esse mandanti venda a chi credera' e per il prezzo che riterra' piu' conveniente anche a se stessa ai sensi dell'art. 1395 Cod Civile, ogni e qualsiasi diritto ad esse spettanti sull'immobile sito ... e precisamente: - locale al piano quinto sottotetto, censito ne; NCEU ... All'uoppo conferiscono alla nominata procuratrice tutti i poteri opportuni e necessari per il buon fine del presente mandato, compresi quelli di intervenir nella stipula del relativo atto di vendita, convenire il prezzo, riscuoterlo o riconoscerlo gia riscosso rilasciandone quietanza, convenire dilazioni di pagamento, rinunciare ad ogni ipoteca legale, descrivere esattamente l'immobile nella sua ubicazione, consistenza, confini, descrizione catastale e provenienza, procedere ad eventuali rettifiche, consentire trascrizioni e volture, immettere nel possesso o dichiarare che la parte aquirente vi si trovi gia immessa, convenire tutti quei patti, clausule, condizioni o roserve che si ritenessero opportune e convenienti, prestare le garamzie del caso, chiedere agevolazioni fiscali, fare dichiarazioni ai sensi e per gli effetti della legge 19 5 75 n 151, della legge 28 2 85 n 47, fare quanto altro necessario per l'espletamento del presente mandato, anche se qui non espressamente indicato, approvando fin d'ora l'operato della nominata procuratrice. Il presente mandato viene rilasciato a titolo gratuito, e con obbligo di firme. firmato
     
  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Boh, a leggere la procura "ogni e qualsiasi diritto ad esse spettanti", viene in mente che anche l'usufrutto è uno dei diritti spettanti, e quindi tua sorella può vendere pure l'usufrutto.

    E' SOLO UNA INTUIZIONE CHE PUO' RIVELARSI ERRATA: NON SONO UN LEGALE E NEANCHE UN NOTAIO.

    Questa procura può poi essere stata revocata. Tua madre non è tenuta ad avvisarti quando fa l'atto di revoca della procura. Quindi potrebbe essere carta straccia. Uno studio notarile dovrebbe CON DISCREZIONE verificare se esiste un atto di revoca della procura sopra citata.

    Tra l'altro, però, se tua madre ha l'usufrutto su questa casa, l'usufrutto si estingue con il termine della vita dell'usufruttuario, non mi risulta che il diritto di usufrutto possa essere venduto. Tua madre può se vuole affittare la casa dove ha l'usufrutto, percependone i relativi frutti (= canone di locazione), però non mi risulta che può vendere l'usufrutto, anche perché se così fosse, sarebbe tutto troppo semplice: l'usufrutto avrebbe una catena infinita di cessioni a titolo oneroso, e sappiamo che non è così.

    Ma questa procura è stata fatta prima che tua madre divenisse usufruttuaria a vita, giusto?
     
  16. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    Il locale in questione e' piccolissimo, e non vale gia' molto. E' stato ritrutturato alla bene e meglio, e lo hanno messo in affitto. Mia madre non ci vive dentro. Come faccio a venderlo anche se da come dite ne ho la possibilita' senza perderci quel po di soldini che dovrebbe avere di ritorno. Anche non penso che nessuno sia disposto a comprare in queste condizioni, perche' non e' una proprieta' attraente. Anche per questo sono arrabbiata, anche se ormai e' troppo tardi. Perche' mia madre e mia sorella hanno investito la parte dei soldi che spettava a me senza mai consultarmi. Solo a fatto compiuto mi hanno mandato fogli da firmare, che io come una cretina ho firmato, pensando che erano alla fine soldi dei miei genitori, perche' ancora tutte e due vivi a quel punto, e che loro erano gli unici a decidere quel da fare con le loro finanze. Ma alla fine la verita'era un altra. Mi hanno usato. E' una storia lunga e penosa. Questa proprieta' e' l'ultima che mi lega ancora penosamente all'eredita' di famiglia, e non vedo l'ora di chiudere perche' mi da piu' pene che altro.
     
  17. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    No lei e' stata nominata usufruttuaria sin dall'inizio, da che hanno comprato l'immobile, solaio!
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Penso che questo fatto dell'usufrutto sia già sufficiente per impedire la vendita senza il suo consenso.

    L'usufrutto non si può vendere, ma si estingue solo con la morte dell'usufruttuario.

    L'usufrutto è un diritto CEDIBILE A TERZI, ma solo per un periodo pari alla sua durata (= vita dell'usufruttuario), o per un periodo INFERIORE alla sua durata.

    L'usufruttuario ha facoltà di vendere l'usufrutto dell'immobile a titolo oneroso o gratuito.
    Fonti:
    Art. 980 Codice Civile
    CESSIONE DELL'USUFRUTTO
    L'usufruttuario puo` cedere il proprio diritto per un certo tempo o per tutta la sua durata, se cio` non e` vietato dal titolo costitutivo.


    In ogni caso, si parla di vendita di usufrutto fino all'ultimo giorno di vita di tua madre, quindi è perfettamente inutile, nessuno accetterebbe di comprare un appartamento a tempo determinato.

    Potete solo affittare questo appartamento, in modo perlomeno da pareggiare con le sicure spese che esso vi comporta.
     
  19. Francesca Agrusa

    Francesca Agrusa Nuovo Iscritto

    si era affittato tutti questi anni ma l'affitto andava a pagare il mutuo, fatto di 15 anni, che e' a nome mio e che ho scoperto non hanno pagato diverse volte. Insomma sull'immobile sia io che mia madre ci abbiamo perduto un sacco di soldi.
    So che la procura non e' stata revocata da nessuno. Anche so da mia sorella che lei per prima vuole togliere l'usufrutto a mia madre, in quanto dice che potrebbe essere un problema per la sua pensione. Boh! Pero' mia madre non vuole firmare.
     
  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La procura, pur essendo valida SE NON REVOCATA DA TUA MADRE, ha valore solo per vendere l'usufrutto fino all'ultimo giorno di vita di tua madre, ma chi accetterebbe? Un novantenne! Mi dispiace veramente doverlo sottolineare.
     

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