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  1. ramste

    ramste Nuovo Iscritto

    Salve,
    ho trovato un acquirente per la mia casa tramite una agenzia immobiliare.
    Mi è stata sottoposta una proposta di acquisto che ho accettato e che prevede una caparra confirmatoria (minima) che ho già incassato e una somma integrativa da riscuotere ad una certa data.
    Sulla proposta è scritto quanto segue:

    Condizioni di pagamento:
    a)alla presente proposta € xxxxx ... versati alla firma della presente proposta, a mani dell'agente immobiliare ..... intestato al venditore .... in caso di accettazione della presente proposta tale somma da deposito fiduciario diverrà CAPARRA CONFIRMATORIA...
    b)Pagamenti successivi
    € xxxxxx entro e non oltre il xxxxxx con assegno circolare non trasferibile.
    E' facoltà delle parti riprodurre in tale occasione il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso.
    € xxxxxx entro e non oltre il xxxxxx con assegno circolare non trasferibile.
    c) Saldo all'atto notarile con assegno circolare non trasferibile.
    L'atto notarile verrà stipulato entro e non oltre il xxxxxx

    L'acquirente un paio di giorni prima della data prevista per il versamento della prima somma integrativa alla caparra mi fa sapere tramite l'agenzia che ha difficoltà a effettuare il versamento previsto e promette di effettuarlo tra una decina di giorni. Inoltre mi fa comunicare che intende eseguire questo versamento presso un notaio di sua fiducia dove sarà anche stipulato un preliminare di vendita.

    Per quanto ne capisco io però la proposta di acquisto che ho in mano (in fotocopia perché l'originale è in possesso dell'agenzia) è già un contratto preliminare perché riporta la seguente dicitura:

    "CONCLUSIONE DEL CONTRATTO (CONTRATTO PRELIMINARE)
    La presente proposta si perfezionerà in vincolo contrattuale (CONTRATTO PRELIMINARE) non appena il PROPONENTE avrà conoscenza dell'accettazione della proposta stessa da parte del VENDITORE; la relativa comunicazione potrà pervenire al PROPONENTE anche tramite l'AGENZIA IMMOBILIARE mediante trasmissione a mezzo telegramma,raccomandata A.R. o telefax al seguente numero xxxxxxxx o mail."

    Il mio problema non è di aspettare dieci giorni in più per avere il versamento concordato, ma di sapere se devo già da ora intraprendere delle azioni per tutelarmi qualora l'acquirente fosse in malafede e intendesse prendere tempo per cercare di ritirarsi dall'impegno preso.

    Basta il mancato versamento alla data pattuita a dimostrare l'inadempienza dell'acquirente e a rendere possibile intimare la risoluzione del contratto trattenendo la caparra ricevuta e minacciando una richiesta di risarcimento danni?
    Oppure è necessario attivarsi prima magari richiedendo che la convocazione dal notaio per stipulare un (nuovo?) contratto preliminare mi venga inviata con raccomandata RR?

    Grazie fin d'ora per i consigli che vorrete darmi,

    ramste.
     
  2. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    In base alle informazioni che ci hai fornito, ritengo che se tu decidessi di trattenere la caparra e risolvere il contratto, dovresti prima costituire in mora l'acquirente, convocandolo ufficialmente tramite raccomandata con ricevuta di ritorno al pagamento della seconda tranche.
    Detto questo però, ti dico cosa farei io: parlerei con l'acquirente per cercare di capire le motivazioni del ritardo nel pagamento e valuterei il caso se aspettare i 10 giorni (non sono poi così tanti).
    Poi passati i 10 inutilmente, lo costituirei in mora, e se non viene, tratterrei la caparra e rimetterei in vendita l'immobile.
     
    A Guardiano e ramste piace questo messaggio.
  3. Paolo Mazzi

    Paolo Mazzi Membro Ordinario

    Professionista
    Condivido al 100% il suggerimento di jrogin!!
     
    A ramste piace questo elemento.
  4. ramste

    ramste Nuovo Iscritto

    Vi ringrazio per le risposte tempestive!
    Seguirò il Vostro consiglio.

    Grazie.
     
  5. ikariam

    ikariam Nuovo Iscritto

    Se la proposta non viene registrata e quindi diventa preliminare effettivo non penso che si possa trattenere la caparra e rimettere in vendita l'immobile. Di solito dopo la proposta si fa il preliminare, tramite agenzia o notaio, in cui vengono scritti con maggior precisione tutti i dettagli della compravendita che poi finiranno nel rogito. Se ci sono problemi o le due parti non si trovano d'accordo su certi aspetti, sorti in seguito, allora la proposta diviene preliminare. Ma a mio avviso va depositata all'agenzia delle entrate altrimenti con un buon legale si può richiedere la restituzione della caparra. Conosco esempi del genere ma non chiedetemi come è potuta avvenire una cosa del genere. Sembrerebbe che la proposta possa essere comunque impugnata anche dall'acquirente in caso avesse avuto dei problemi. Per me è sempre meglio aspettare 10/15 giorni non capisco che differenza facciano
     

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