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  1. paolaok

    paolaok Membro Attivo

    Ho un capannone affitato ad uso officina artigiana.
    Il contratto è stato 6 + 6. Ora per il rinnovo, vi chiedo se per legge c'è un aumento di base fisso (aumento istat???) oppure se spetta solo a me aumentare la cifra. Vorrei sapere se il nuovo contratto è per forza ancora 6 + 6.
    Grazie
     
  2. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    1) Se sono trascorsi 12 anni il contratto è scaduto e deve essere rinegoziato, anche nella parte relativa al canone, sempre che lei abbia inoltrato tempestivamente la disdetta (12 mesi prima della scadenza); in difetto di disdetta, infatti, il contratto si è rinnovato per altri 6 anni, con lo stesso canone.
    2) Il nuovo contratto avrà una durata di 6+6 obbligatoriamente per legge, perché, appunto, è un nuovo contratto e non la prosecuzione del primo.
    3) Tenga presente che se intende riaffittare l'immobile, il precedente conduttore ha il diritto di prelazione ex art. 40 legge 392/78, che riporto qui di seguito.

    Articolo 40
    Diritto di prelazione in caso di nuova locazione.
    Il locatore che intende locare a terzi l'immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell'articolo 28, deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta giorni prima della scadenza.
    Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto di locazione dovuti a risoluzione per inadempimento o recesso del conduttore o ad una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, relative al conduttore medesimo.
    Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione di cui al primo comma, offra condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
    Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno, ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell'immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.
     
  3. paolaok

    paolaok Membro Attivo

    grazie per la risposta. Manca un anno alla scadenza, giugno 2011, ecco perchè sto prendendo info adesso. Per spedire la lettera entro fino mese...
    Manca la risposta ad una domanda... Per legge, aumenta qualcosa (tipo istat o qualche altra norma) visto che sono passati 12 anni dalla firma del precedente contratto?
     
  4. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    No, la legge non impone nulla, il canone viene determinato liberamente dalle parti. Ad esempio, lei potrebbe chiedere un aumento del 20, 30 o 40 %; il conduttore invece, alla luce della crisi in atto, potrebbe chiedere una altrettanta riduzione del canone . Insomma la determinazione del canone è rimessa alla autonomia contrattuale della parti, sulla quale la legge non interferisce.
    Sul canone così pattuito verrà poi naturalmente applicato l'aumento ISTAT, ma questo è un altro discorso.
     
  5. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Tutto condivisibile in teoria, in pratica, se mai ne avesse bisogno le suggerisco:
    A) Immediata lettera di disdetta
    B) Nello stesso momento che intende spedirla, chiami il conduttore e gli fissi un appuntamento, con l'argomento rinnovo
    D) Arriverà all'appuntamento, spiegando che per mera prassi ha inviato la disdetta ma è lì per proseguire il rapporto, se possibile, su nuove basi.
    E) vada con una idea di canone giusto e proporzionato alla realtà del luogo e del momento storico.
    F) Argomenti che in questi 12 anni ha avuto solo il 75% dell'aumento Istat e neanche il 100% a copertura della inflazione e quindi si rende necessario ridiscutere un canone.
    G) faccia attenzione, se ha un nuovo conduttore affidabile e buon pagatore ha il gioco più facile nel fare la trattativa
    H) Avete, da ora, un anno per trovare l'accordo e si aspetti che le farà richiesta di qualche intervento di manutenzione varia.
     
  6. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    Quanto sopra è tutto correto, solo una piccola precisazione:
    il c.c., per cio che concerne le locazioni commerciali(non residenziali), non prevede espressamente una disdetta, salvo uso personale o gravi motivi, ecc., pertanto, se devi fare la lettera all'affittuario, ti consiglio di farla così:
    Spett.le ...., in vista della scadenza contrattuale, La invito a fare un nuovo contratto qualora intendesse rimanere.
    Questo prevede che tu non gli dai una disdetta, ma solo rinnovi il contratto, e, visto che paga regolarmente(che è il valore piu grande), trova un accordo VERBALE con lui in via bonaria. D'altro canto tieni presente che al momento storico attuale, le attività chiudono.....pertanto, anche se non spunti un aumento, non so quanto corposo lo vorresti, ti puoi comunque ritenere soddisfatto. Un ultima cosa, durante il periodo finestra(quando non è coperto dal contratto, se ci sarà) le ricevute vanno fatte con dicitura: indennità di occupazione.
    Saluti
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  7. carlor

    carlor Nuovo Iscritto

    Affinché la disdetta sia valida, il conduttore deve riceverla 12 mesi prima: se il contratto 6+6 scade il 30 giugno 2011, deve quindi RICEVERLA entro il 30 giugno 2010; se la riceve dopo tale data, il contratto si rinnova per un importo pari all'ultimo canone aumentato del 75% dell'ultimo aumento Istat disponibile a giugno 2011. Salvo che il contratto non disponga una variazione più favorevole al conduttore.
     
  8. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...Cara Paolaok...se devi dare la disdetta perchè il tuo inquilino paga veramente poco (e se il canone è quello di 12 anni fa potrebbe cmq essere stato stipulato in un momento in cui il mercato "tirava" percui già "congruo" rispetto a quello che, almeno nella mia zona si riesce ad ottenere adesso), DEVI dare disdetta con i dodici mesi di preavviso onde evitare che il contratto si rinnovi per altri 6 anni e con la possibilità da parte tua di aumentarlo, come hai fatto spero per i 12 anni passati, solo dell'indice ISTAT al 75%. Percui al limite potresti calcolare per un eventuale richiesta di NUOVO CANONE quello che hai perso con il 25% di inflazioni in meno per 12 anni...avrai CURA di comunicare al tuo inquilino che intendi comunque RINNOVARGLIELO a NUOVE CONDIZIONI....a proposito NON CENTRA NULLA IL DIRITTO di PRELAZIONE!...almeno se si tratta di Officina Artigiana....percui se ti metti d'accordo bene sennò il tuo inquilino può anche andarsene e tu sei libera di affittare a chi vuoi!....saluti!
     
  9. paolaok

    paolaok Membro Attivo

    Cavolo, quante risposte... Grazie a tutti!
    La verità è che per 250 mq prendo 5.500 € annui... E' vero che è un capannone vecchio ma pensavo di aumentaglielo almeno di 500 €... che dite?
    Già che ci siamo... siccome il contratto vecchio sembra stato fatto da due dodicenni :risata: visto che non c'è specificato nulla se non la cifra, gli infissi, tipo finestre e lucernari, a chi spettano come manutenzione???
    grazie ancora
     
  10. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    Giusto per amor di precisione, una cosa è la disdetta, un'altra è lo sfratto, cioè il liberare il locale, questo va detto alla luce della indennità di avviamento, che riguarda i contratti di locazione commerciale.
    Un aumento del tipo da te prospettato rientra nella normalità, si tratta di circa 50 € in più, mi pare, quindi non hai problemi a proporlo.
    Per quanto concerne gli infissi, lucernari ecc., non puoi obbligarlo, diciamo, a effettuare delle migliorie, ma semmai potete concordarle insieme, se lui che è il conduttore, non ne sente il bisogno, il locale rimane così; chiaramente se si rompe qualcosa, serranda, finestra ecc., la riparazione compete a lui. Inoltre, se egli apporta migliorie destinate a rimanere di una certa entità, (es. pavimenti) potrebbe chiederti un contributo.
     
  11. giannigiliola

    giannigiliola Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    se il nuovo contratto è di 7+6 anni l'adeguamento istat può essere al 100%:D
     
  12. easylifecapital

    easylifecapital Nuovo Iscritto

    Se il conduttore accetta si certamente, ma il contratto è 6 + 6
     
  13. giannigiliola

    giannigiliola Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    no sono sicuro è una modifica di legge fatta l'anno scorso e l' A.I.P.I. di bologna a confermato quanto detto.:fiore:
     
  14. paolaok

    paolaok Membro Attivo

    che significa???? ragazzi, sono ignorantissima...

    si può fare un 7 + 6, al posto di 6 + 6, e mi converrebbe perchè???

    adeguamento Istat al 100%, monetizzandolo, quanto mi frutta???

    Quest'anno con le due rate semestrali ho incassato 6751 €...
     
  15. Salvatore Schiavone

    Salvatore Schiavone Membro dello Staff

    Confermo quanto scritto da giannigiliola
     

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