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  1. smith

    smith Nuovo Iscritto

    Buongiorno a Tutti.
    Come sempre , se uno scrive è perchè ha un problema che non riesce a risolvere e spera che ci sia qualcun altro che possa dargli dei preziosi consigli.
    Veniamo al dunque.
    Siamo 5 fratelli/sorelle proprietari per 1/6 (il sesto proprietario era un sesto fratello che ha avuto pignorata da tre banche il suo 1/6 di proprietà) e vorremmo dare in comodato d'uso gratuito l'appartamento ad uno dei 5 fratelli già proprietari. Chiedo:
    - per stipulare questo contratto è necessario che firmino anche i legali delle tre banche propietarie di1/6?
    - ci sonom problemi se il Comodatario è anche proprietario per 1/6 dell'appartamento ?
    - l'IMU ed eventuali altre tasse spettano a tutti i proprietari o c'è la possibilità di farle pagare solo al Comodatario?
    - il fatto che il Comodatario è anche proprietario (seppur parziale) può vincolare la richiesta di rilascio dell'appartamento in caso di necessità (vendita etc)?
    Spero di essermi spiegato in modo chiaro.
    Ringrazio anticipatamente Tutti Coloro che potranno/vorranno darmi dei suggerimenti.
    Smith
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1. si
    2. no
    3. per l'IMU vale quanto stabilito dal regolamento comunale. Per un immobile dato in comodato ad un parente in linea retta o collaterale, ovviamente se esso vi ha stabilito la sua residenza, l'ICI prevedeva la possibilità del pagamento con l'aliquota agevolata prevista per l'abitazine principale. Ora la norma è stata espressamente abrogata dall'art. 13, comma 14, del D.L. n. 201/2011.
    Per l'IRPEF se è dato in comodato ad un familiare bisogna indicare nel quadro RB il codice "10" (abitazione o pertinenza data in uso gratuito a un proprio familiare a condizione che lo stesso vi dimori abitualmente e ciò risulti dall’iscrizione anagrafica, ovvero unità in comproprietà utilizzata integralmente come abitazione principale di uno o più comproprietari diversi dal dichiarante) e si paga l'IRPEF sul reddito catastale.
    Sia per IMU che per IRPEF ogni proprietario deve pagare sulla propria quota di proprietà.
    4. Dipende da cosa dice il contratto di comodato. Potete inserire una clausola di rilascio con un preavviso di 30 giorni, ad esempio.
    Ovvio che se il comodatario (e residente nell'immobile) è anche propietario per 1/6 dello stesso, sarà per lui sempre possibile rifiutarsi di vendere la propria quota, bloccando così di fatto la vendita dell'immobile.
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    "Mica tanto" ovvio. A parte che la residenza in quell'immobile a nulla rileva. Esistono le norme per lo scioglimento della comunione ereditaria. Avrà il diritto di prelazione nel caso gli altri fratelli vogliano vendere a estranei. Se vorrà, acquisterà le quote degli altri eredi (se gli altri eredi lo vorranno). Ma certamente non "bloccherà" nulla se gli altri eredi vorranno vendere le loro quote e lui non vorrà acquistarle.
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A che pro?
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sono d'accordo sul primo punto.
    Se per locare un appartartamento in comproprietà è sufficiente l'impegno di uno solo dei proprietari, questo deve valere anche per il contratto di comodato. Non vedo la necessità di impegnare i legali delle banche, se non per informarli dell'atto stipulato.

    Per il resto concordo con le osservazioni di mapeit e Nemesis (soprattutto l'ultima: a che pro?).
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La mia frase "bloccherà di fatto" intendeva significare che solo qualche sprovveduto acquisterebbe i 5/6 di un immobile (se lui si rifiutasse di vendere il suo 1/6) perdipiù con un comodatario/proprietario che risiede dentro l'immobile.
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Invece non vale.
    Il comodato è cosa ben diversa dalla locazione.
    L'essenziale gratuità del comodato non può che risultare pregiudizievole all'interesse di qualcuno dei partecipanti (art. 1108, 2c. c.c.).
    E la ratio del successivo comma 3 (con elencazione non tassativa) è l'esigenza di sottrarre alla maggioranza i negozi che comportano un sacrificio patrimoniale rispetto alla cosa comune.
    La conseguenza è che non è nemmeno idonea la deliberazione adottata con la maggioranza qualificata dei 2/3 normalmente sufficiente per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
    E' quindi necessario il consenso unanime dei comproprietari.
     
  8. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Comprendo il tuo ragionamento, ma non comprendo quale pregiudizio possa venire da un contratto di comodato che può essere interrotto in qualsiasi momento con la richiesta di restituzione del bene.

    Per contro, la presenza di un «inquilino» potrebbe essere addirittura garanzia di manutenzione e prevenzione dal degrado dell'immobile stesso, dati i tempi biblici delle esecuzioni immobiliari.

    Peraltro, anche in caso di messa all'asta del sesto dell'immobile, un contratto di comodato stipulato successivamente alla trascrizione del pignoramento non avrebbe efficacia nei confronti di terzi acquirenti.

    Quanto al discorso sulla convenienza all'acquisto di un sesto dell'immobile, a mio modo di vedere per gente con pochi scrupoli può rappresentare un affare: compro a pochissimo una quota di immobile per poi costringere gli altri a vendere e realizzare ottimi guadagni. Anche se la vendita avvenisse all'asta, dato che un immobile intero ha maggiore appetibilità di una sua quota, ci sarebbe un guadagno.
     

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