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  1. mar

    mar Nuovo Iscritto

    Nel mio condominio stanno per essere appaltati lavori di manutenzione straordinaria (interventi conservativi e tinteggiature delle facciate). Il capitolato dei lavori non è stato redatto dall’amministratore, ma da un gruppo di condomini assistiti da un tecnico estraneo al condominio. Scelta l’impresa, verrà quindi nominato un direttore dei lavori, che avrà il compito di seguire tutte le pratiche autorizzative ed i lavori in cantiere.

    La domanda è questa:

    “All’amministratore del condominio sarà comunque dovuto un compenso, fisso o variabile, pari ad una percentuale dei lavori appaltati?”

    Grazie

    Marco

    p.s. Per poter "negoziare" un equo compenso con il direttore lavori, qualcuno mi sa indicare gli standard di mercato applicati in Liguria?
     
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    L' amministratore ha diritto al compenso che deriva dal lavoro amministrativo straordinario che sarà di sua competenza (Assemblee, verbali, firma dei contratti, assistenza alla comunità residenziale, etc...etc...)
     
    A albertoasc piace questo elemento.
  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    in liguria non lo so ma qui a milano, abbiamo concordato il 6% sul totale del lavoro.
    lui ne chiedeva il 7% all'inizio.
    per l'amministratore, noi ne abbiamo uno onestissimo, ha chiesto l' 1% e poi si e' accordato per una somma
    identica a quella che gli diamo annualmente.
     
  4. pinomaga

    pinomaga Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Legalmente la percentuale è variabile tra il 2 ed il 4% della spesa complessiva. Spetta solo ed esclusivamente a lui se prenderne 2, 3 o 4%.
     
  5. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Normalmente l'importo per il direttore dei lavori è in percentuale inversamente variabile con l'importo dei lavori stesso. Più è alto il capitolato, più bassa sarà la percentuale. Esistono comunque i prezzari provinciali che fissano dei paletti entro i quali operare le scelte.
     
  6. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per Azzaretto: non parlerei di "diritto" ma è l'Assemblea che fissa l'eventuale compenso extra all'amministratore. Inoltre la Corte di Cassazione ha deliberato che all'amministratore non compete nulla per le assemblee inerenti a lavori straordinari, ritenendo che tale attività rientra nel compenso annuo dell'amministratore
     
  7. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La materia è opinabile. Infatti, in molti "capitolati" mediante il quale si assume un amministratore, vi è l'espresso numero di Assemblee straordinarie comprese nell'importo richiesto dall'Amministratore. Al di fuori delle quali, l'Amministratore ha diritto ad un compenso, magari forfettario, per la gestione della pratica dei lavori straordinari in toto.
     
  8. mtr

    mtr Membro Attivo

    Genova, DL 6% forfettario. Sennò da Tariffa nazionale (Architetti e Ingegneri) il computo analitico (sempre in base all'importo COMPLESSIVO dei lavori).
     
  9. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Se però nell'assunzione dell'amministratore non c'è questa clausola vale quello che ho obiettato ad Azzaretto: l'amministratore non ha il "diritto" di percepire un compenso straordinario.
     
  10. mtr

    mtr Membro Attivo

    Si, penso anch'io..
     
  11. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Il diritto al compenso esiste, nonostante poi i condòmini non lo riconoscano con la scusa di appellarsi a questa o a quella norma giuridica.
    Se ci si pone in quest' ottica, allora l' amministratore ha il potere di prendersi tutte le competenze che vuole, con o senza l' approvazione dell' assemblea.

    Di seguito pubblico in forma anonima una mail che ho ricevuto da un mio amico amministratore di Roma.

    E' la voce di un amministratore che mi scrive "con il cuore in mano", il quale descrive il mercato dal suo punto di vista;......Buona lettura:


    • Gentilissimo amico, che dire sei sempre un'esplosione di novità a volte non riesco a starti dietro tale è la tua rapidità di modificare sostanzialmente la mia visuale.
      Come sai condivido sotto ogni aspetto quanto tu dici, ma vi è una cosa che a volte mi lascai alquanto perplesso in quanto è vero l'amministratore di oggi è una figura in fase di sostanziale modificazione. Ma tu dimmi, sai esattamente quello che sarebbe se l'attuale figura d'amministratore (tutto fare) rinunciasse a quei premi a quelle mance a quelle elargizioni a quelle estorsioni che farebbe se non avesse queste sussistenze....non riuscirebbe a sopravvivere con il misero compenso che riesce a farsi dare dai condomini. E' ovvio che lo stesso sia arrangia e non credere ci vuole fegato, intraprendenza, coraggio, non è facile accapparrarsi delle mance o altro è un lavoro duro pieno di insidie e oggi con tutte queste normative è sempre più difficile districarsi.
      Tu allora, cosa proporresti di dare in cambio all'amministratore che tentasse di redimersi oppure di seguire la strada maestra cioè quella corretta....
      Io ne parlo molto con altre persone del tuo modo di intendere l'azienda condominio ma non ho trovato ancora quel tanto che mi servirebbe per dire ad altri giovani che è vero la strada maestra è più difficoltosa ma alla lunga premia. Dimmi tu mio maestro aiutami a comprendere meglio quello che forse non ho ancora compreso.


    E' importante capire bene i meccanismi che fanno funzionare il mercato delle amministrazioni di condominio, e questa lettera spiega in modo chiaro il modo di pensare della stragrande maggioranza degli amministratori in Italia.

    Il mercato delle amministrazioni di condominio, come ogni mercato, funziona per mezzo di regole ed incentivi.
    Il funzionamento del mercato è a suo modo automatico; in altre parole applicando buone regole il mercato funziona correttamente; applicando cattive regole il mercato funziona in modo distorto.

    La Community AziendaCondomìnio propone di adottare "buone regole", in modo che non ci sia più la convenienza da parte dei fornitori, dei tecnici e dei professionisti, di erogare tangenti agli amministratori di condominio.
    Per raggiungere questo fine la Community AziendaCondomìnio propone i propri princìpi di Gestione condominiale:


    ....piccola polemica:

    Se i Condòmini non si vogliono organizzare, amano lamentarsi, vogliono avere la possibilità di "dare la colpa" a qualcun altro perchè non hanno il coraggio di prendersi le proprie responsabilità, non hanno voglia di "perdere tempo" per imparare qualcosa di nuovo.......

    ...in questo caso questi condòmini si "meritano" i loro amministratori che fanno bene a "torchiarli" e a "prenderli in giro" proponendo loro di lavorare in cambio di compensi "ridicoli".
    La libertà non si conquista lamentandosi, ma lottando con coraggio per i propri ideali....o perlomeno per i propri interessi!!
     
  12. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    per l'assunzione dell'amministratore viene deciso in assemblea cosa comporta il compenso annuale dell'amministratore di solito nelle offerte viene messo in evidenza, una assemblea ordinaria di chiusura e una assemblea straordinaria nel'arco della annualità non cumulabile se nel corso della annualità vengono effettuate + assemblee straordinarie per lavori di rifacimento tetto e/o facciate, la percentuale è da 1 a max 4 % ed è compreso di tutte le assemblee che necessitano per detti lavori redatti nel capitolato dei lavori, il tutto deve essere approvato da un'assemblea apposita ciao adimecasa:daccordo:
     
  13. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    BOH!!! Pensi veramente che l'onestà dipenda dal guadagno? E poi la mia obiezione era sull'affermazione del DIRITTO. Stai tranquillo che io (ho 70 anni) non mi sono mai lamentato ma ho lottato anche per gli altri condomini (che purtroppo spesso non ti appoggiano)
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per Azzaretto: Non posso che condividere quanto scritto. Ed ancora di più sono condvisibili gli ultimi due periodi.
     
  15. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sempre per millesimi di proprietà generale, se i lavori interessano tutto il condominio.
     
  16. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sicuramente per millesimi come le spese dei lavori straordinari
     
  17. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    per mm. o x proprietari non capisco cosa intendi fire, di norma le spese straordinarie si dividono x mm. di pp.
     
  18. albertoasc

    albertoasc Nuovo Iscritto

    Ok...grazie 1000 .....un'altra domanda se possibile?
    Io non sono propietario di un garage ma,nei lavori che faranno, mi è stata attribuita una quota perchè posseggo parte di un terrazzo sopra di essi ...precisamente 1/4 mentre gli altri 3/4 sono di altri 2 propietari.
    Mi dite se:
    non devo pagare,
    se devo pagare una percentuale ...e se si quale?

    Se la quota per i lavori è di 10.000 euro quale dovrebbe essser la mia parte?
    Loro hanno attribuito il 50% ai possessori del terrazzo e l'altro 50 hai propietari di garage e cantine....
    è cosi?
     
  19. GianfrancoElly

    GianfrancoElly Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    I proprietari del terrazzo devono pagare 1/3 dei lavori, mentre i 2/3 lo devono pagare i proprietari dei garage. Nel tuo caso dovresti pagare:
    10.000:3=3.333 euro per i proprietari del terrazzo; 3.333:4=833 euro per te
     

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