Compenso amministratore a carico di chi e in che proporzione?

[osviambro]

Fra i vari compiti dell'amministratore del ns.comdominio rientra anche la gestione del riscaldamento e la riscossione degi affitti di proprieta condominiali da cui sono esclusi i locali negozi, essendo proprietario di due locali posti al piano terra di un fabbricato di 25 appartamenti, le spese condominiali a tutt'oggi sono state ripartite in base ai millesimi, la mia domanda è per quale motivo i proprietari dei locali negozi che oltretutto hanno i millesimi più alti debbono sostenere un costo per il compenso dell'amministratore superiore agli appartamento non usufruendo ne del servizio riscaldamento ne dei vantaggi derivanti dalla riscossione degli affitti. Ritengo più giusto stabilire e defalcare dal compenso totale quello relativo alla gestione del servizio riscaldamento e alla riscossione degli affitti, attribuendo gli stessi ai millesimi dei soli appartamenti, mentre la rimanente parte del comprenso ripartirla fra tutti sia negozi che appartamenti. Potrebbe essere legalmente fattibile?

 

[meri56]

Secondo me è fattibile. Basta che l'Amministratore presenti un preventivo distinguendo i compensi
richiesti per ogni singolo incarico e che l'assemblea deliberi la ripartizione nel modo che tu hai esposto.
Lo scoglio è solo la delibera assembleare.

 

[nicoz]

Compenso [modifica]Il codice civile all'art. 1135 dispone che l'assemblea di condominio provveda alla conferma dell'amministratore e all'eventuale retribuzione. In base all'art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice. L'art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato, di conseguenza in base ad un'interpretazione analogica il compenso dell'amministratore si presume dovuto se il contrario non è verbalizzato dall'assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.
Non è escluso che presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di condomino. La giurisprudenza ha chiarito che l'incarico si presume retribuito fino a prova contraria.
Non spettano all'amministratore compensi per assemblee straordinarie (Cass. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio. Infatti in tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie. Di parere opposto appare la sentenza n. 9 del 9/2/1998 del pretore di Perugia, che individua nel 2% dell'importo dei lavori il giusto compenso per l'amministratore secondo gli usi correnti per l'esecuzione di lavori straordinari, poiché l'amministratore si impegna in misura superiore rispetto alle competenze stabilite per legge.
Questione controversa è quindi la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari. La Cassazione non si è ancora pronunciata costantemente, mentre le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti; la Pretura di Perugia, si ripete, ritiene che in caso di lavori straordinari spetti all'amministratore una quota aggiuntiva di compenso (Pret. PG 9/98). Il Tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l'onorario contenga anche la gestione di eventuali lavori anche di rilevante entità (Trib. GE 1501/01), in quanto l'amministratore, qualora rilevi che il compenso non appaia più congruo, può dimettersi, come detto sopra. L'Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie).
Si può anche determinare il compenso facendo riferimento a una tabella di una associazione di categoria (di proprietari o di amministratori). Tuttavia, in passato, l'Antitrust ha vietato l'applicazione di tariffari.
ciao