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  1. nignetto

    nignetto Nuovo Iscritto

    Premettendo che questo è l ennesimo problema che devo affrontare dal compromesso al rogito per una casa in costruzione,l'ultimo è questo.riassumo:
    faccio il compromesso maggio 2010.rogito 1 settimana fa ,sede banca del costruttore.scelsi di accollarmi il mutuo del costruttore per una cifra di 150,00..30 anni tasso variabile,spread 1,35 euribor 3m..fin qui mi sembra bene dato che il tasso sembra ottimo...faccio il rogito e poi mi reco,insieme al mio garante,a fare le pratiche di mutuo.firma di qua e firma di la, l incaricata dice che ,per motivi tecnici interni,ora dobbiamo stipulare il mutuo con il normale tasso di entrata e poi fra 15 gg circa,dobbiamo ritornare per ritrattarlo al tasso precedentemente indicato.la cosa mi sembra già molto strana ma mi assicura piu volte che il tasso sarà quello promesso..cmq mi consegna il piano di ammortamento.premetto che sull immobile c'era un mutuo di 210 e io con assegno di 60 l ho ridotto a 150.sul piano attuale c' è scritto:

    -capitale residuo dopo la riduzione 150
    -interessi residui dopo la riduzione 141,195,90 (ossia?)
    -cliente indicizzato euribor 6Mesi scaglione 1 5,022%
    -rateo interessi: 242,73 su 29 giorni

    l'importo delle rate viene 807,25 ma qui la cosa strana:
    solo la prima rata che scade il 31/12/2011 viene 1635,88 (??)

    sinceramente questa cosa l ho notata solo ieri,chiamo la referente e mi dice che questo è dovuto al fatto
    che il costruttore ha fatto il frazionamento i primi di novembre e da li si paga la rata del mutuo aggiungendo che è una cosa che dipende dal costruttore non dalla banca,sentire lui.a me sembra una cosa dell altro mondo,io mi rogito e accollo il mutuo i primi di dicembre e devo pagare la rata di novembre ??!!
    aggiungo che sul compromesso c'è scritto (già pagate) che devo pagare interessi antic. fondiaria,spese accensione mutuo e altro connesso,spese accatast e frazionamento e allacci.

    vi prego illuminatemi perchè sembra tutto molto molto strano!!grazie
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In realtà credo che non sia strano. Il fatto che non faccia piacere non vuol dire che sia strano, ecco tutto.

    Quand'ho comprato casa io a Roma, nel 1999, nel COMPROMESSO (alias preliminare di compravendita) c'era scritto testualmente:

    "Per patto espresso, a carico della parte promittente acquirente resteranno, indipendentemente dalla data di consegna, le semestralita' relative al mutuo accollato, a partire da quella di scadenza successiva alla data del 28/09/1999. Il mutuo di cui sopra non e' stato ancora frazionato, e la parte promittente venditrice si riserva di chiedere il frazionamento relativo in relazione al corso delle vendite, al momento che riterra' piu' opportuno nel proprio interesse. Fino a quando non sara' formalizzato il frazionamento del mutuo, la parte acquirente sara' tenuta a versare, entro i termini stabiliti dall'Istituto mutuante, la quota dell'intera rata di mutuo relativa all'immobile oggetto del presente atto alla societa' promittente venditrice, e da essa ricevera' una quietanza che fara' riferimento alla nota di addebito ricevuta dall'Istituto di credito, e ne conterra' gli elementi essenziali ai fini della giustificazione del pagamento. Se le rate suddette venissero per qualsivoglia ragione, e nonostante l'obbligo al pagamento da parte della promittente acquirente, pagate dalla promittente venditrice, la parte promittente acquirente si impegna a rimborsarle entro quindici giorni dalla richiesta della parte promittente venditrice; in caso di ritardo, la parte promittente acquirente sara' tenuta al pagamento degli interessi di mora addebitati dall'Istituto mutuante, ed al risarcimento di eventuali danni, salvo quanto in prosieguo previsto. Qualora in sede di frazionamento la quota del mutuo edilizio da accollare alla parte promittente acquirente fosse diversa da quella indicata, si procedera' tra le parti ai relativi conguagli da effettuarsi in contanti entro quindici giorni dalla comunicazione che ne dara' la parte promittente venditrice".

    Aggiunto dopo 1 ....

    Ti faccio notare che io, pur avendo versato caparra confirmatoria il 28 Settembre 1999, mi sono accollato - per patto espresso - l'intera semestralità del mutuo, dal 1° Luglio 1999 al 31 Dicembre 1999: così decise la società costruttrice / venditrice. "Così è, se vi pare".

    Aggiunto dopo 7 minuti ....

    Per completezza, riporto anche la porzione di rogito (Novembre 1999) che riguarda le caratteristiche del mutuo:

    "In particolare la parte acquirente prende atto che trattasi di mutuo in Lire italiane, a tasso variabile, ammortizzabile in quaranta semestralità di cui la prima scadrà il 31 dicembre 1999, e che per l'eventuale estinzione anticipata del mutuo dovrà essere corrisposto all'Istituto mutuante un compenso pari all'1% del capitale anticipatamente restituito. Il mutuo di cui sopra non e' ancora stato frazionato, e la Società si riserva di chiedere il frazionamento relativo in relazione al corso delle vendite. L'accollo viene effettuato alle condizioni e durata previste negli atti di mutuo su indicati e il frazionamento del mutuo stesso, secondo i criteri di ripartizione e condizioni che l'Istituto autonomamente adottera' senza che nulla possa essere eccepito da essa parte acquirente. Per patto espresso, a carico della parte acquirente resteranno, indipendentemente dalla data di consegna, soltanto le semestralita' relative al mutuo accollato, a partire dalla intera semestralità scadente il 31 dicembre 1999. Fino a quando non sara' stato formalizzato il frazionamento del mutuo, la parte acquirente sara' tenuta a versare, entro i termini stabiliti dall'Istituto mutuante, l'intera rata di mutuo prevista, relativa all'immobile con il presente atto venduto, salvo conguaglio, alla Società, e da essa ricevera' una quietanza che fara' riferimento alla nota di addebito ricevuta dall'Istituto di credito, e ne conterra' gli elementi essenziali ai fini della giustificazione del pagamento. Se le rate suddette venissero per qualsivoglia motivo e nonostante l'obbligo al pagamento da parte della parte acquirente, pagate dalla Società venditrice, la parte acquirente si impegna a rimborsarle entro quindici giorni dalla richiesta da parte di quest'ultima; in caso di ritardo, la parte acquirente sara' tenuta al pagamento degli interessi di mora addebitati dall'Istituto mutuante, ed al risarcimento di eventuali danni, salvo quanto in prosieguo previsto. Qualora in sede di frazionamento la quota del mutuo edilizio da accollare all'acquirente fosse diversa da quella indicata, si procedera' tra le parti ai relativi conguagli da effettuarsi in contanti entro quindici giorni dalla comunicazione che ne dara' la venditrice. Stante così la regolamentazione dell'intero prezzo, la Società venditrice rinuncia all'ipoteca legale".
     
  3. nignetto

    nignetto Nuovo Iscritto

    grazie per la risposta,ma sul mio compromesso tutta questa pappardella non c è. si menzionano le spese di frazionamento,apertura mutuo,accatastamento,reg.condominio,allacci che ho gia pagato..piu "poichè l 'importo del mutuo in sede stipiula definitiva derivante dal frazionamento delle quote erogate dall ist. di credito,potrà variarein + o -,si conviene,che alla compravendita si procederà ai conguagli,sulla base degli importi di accollo convenuti"..questo però, amio parere che c entra con il fatto che devo pagare la rata di novembre..sbaglio?
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me c'entra eccome: io ho fatto il compromesso il 28 settembre 1999 e mi hanno accollato l'intera semestralità dal 1° Luglio 1999 al 31 dicembre 1999. Tu sei stato fortunato se devi pagare solo novembre.

    Io ho fatto il compromesso il 28 settembre 1999 e il rogito a inizio novembre 1999, e ho pagato l'intero semestre.
     
  5. nignetto

    nignetto Nuovo Iscritto

    forse sarò duro di comprendonio io,ma forse nel tuo caso è giusto in quanto scritto..nel mio compromesso non penso..questa dicitura "poichè l 'importo del mutuo in sede stipiula definitiva derivante dal frazionamento delle quote erogate dall ist. di credito,potrà variarein + o -,si conviene,che alla compravendita si procederà ai conguagli,sulla base degli importi di accollo convenuti"..non mi sembra faccia riferimento al suddetto caso
     
  6. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La frase che tu hai riportato, in effetti, non dice che ti sei accollato l'intera semestralità.

    Bisogna vedere se da qualche altra parte, nelle righine piccole o chissà dove, c'è scritto che ti accolli l'intero semestre, o l'ultimo bimestre, o l'ultimo mese per intero, e così via.

    Se ti addebitano pure novembre, da qualche parte ci sarà scritto, magari nelle condizioni del mutuo.

    Non credo si mettano a fregare la gente così.

    Aggiunto dopo 8 minuti ....

    > c'era un mutuo di 210 e io con assegno di 60 l ho ridotto a 150.sul piano attuale c' è scritto:
    >l'importo delle rate viene 807,25 ma qui la cosa strana:
    >solo la prima rata che scade il 31/12/2011 viene 1635,88 (??)

    Provo a spiegarmi. La prima rata di Euro 1635,88 è come se tu dovessi pagare un mutuo su 210.000 Euro.
    Dal prossimo semestre la rata si ridimensionerà su un mutuo di 150.000 Euro.

    Aggiunto dopo 6 minuti ....

    Ho usato questo link, però i conti non mi tornano, sembra che la tua rata sia composta da solo quota capitale.

    Calcolo Piano Dimostrativo di Ammortamento Mutuo

    Fai anche tu qualche simulazione.

    Io allego due PDF coi miei risultati, uno per il mutuo da 150000 Euro e l'altro per il mutuo da 210000 Euro.
     

    Files Allegati:

    • 150000.pdf
      Dimensione del file:
      374,3 KB
      Visite:
      8
    • 210000.pdf
      Dimensione del file:
      367,9 KB
      Visite:
      2
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    INTERESSI RESIDUI DOPO LA RIDUZIONE significa che su 150.000 Euro di mutuo, in 60 semestralità, pagherai 141.000 Euro di interessi. Lo dice anche il mio file 150.000.pdf infatti in fondo alla colonnina chiamata "Quota interessi" vedi che la somma di tutti gli interessi pagati in 60 semestralità è di Euro 141.910,70.
     
  8. nignetto

    nignetto Nuovo Iscritto

    letto e riletto,nno ho trovato nulla
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Premesso che l’accollo di un mutuo non ha standard operativi e quindi neppure forme e modalità che si possano facilmente individuare occorre fare presente quanto segue.

    Non c'è nulla che colleghi il frazionamento del mutuo al momento da cui tu subentri nello stesso. Si tratta di due operazioni disgiunte. Fino al rogito, è solo chi vende che è tenuto al pagamento del mutuo.

    Non essendo previsto un atto privato o pubblico specifico, la decorrenza del debito è quella che le parti convengono ma certamente non oltre al contratto di compravendita dove l’accollo verrà enunciato. Ma può darsi che il cliente finale paghi già da tempo le rate (magari di solo interessi) in virtù degli accordi presi in compromesso.

    Quindi, a mio modo di vedere e secondo quanto ci hai raccontato, puoi tranquillamente contestare alla banca l'addebito.

    Ulteriori considerazioni
    Spesso si è portati a credere che con l’accollo ci si libera del mutuo, mentre ciò non è sempre vero. A meno che la banca non abbia espressamente liberato il venditore, quest'ultimo rimane obbligato al pagamento delle rate in solido con l'acquirente.
    Considera che per la banca è molto più facile chiedere il pagamento al debitore originario, dato che la legge glielo consente, anziché iniziare subito la procedura, lunga e costosa, per l’espropriazione dell’immobile.

    Tutto questo per dirti che potrebbe esserci anche lo spazio per parlare col costruttore ed accordarsi per pagare al 50% la rata anomala, prima di adire, eventualmente, le vie legali.

    Ovviamente, le tue comunicazioni alla banca falle tutte per iscritto (Raccomandata A/R), anche per lasciare traccia di una semplice telefonata od un colloquio.
     

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