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  1. eleted

    eleted Nuovo Iscritto

    Salve a tutti, il quesito che vi pongo è il seguente:"sono in trattativa per l'acquisto di un immobile, non è stato fatto alcun compromesso e rogito naturalmente, poichè vi è un piccolo problema! Da mesi sono stati approvati durante un'assemblea condominiale lavori di ristrutturazione all'intero stabilimento (terrazo, facciate ,cortile ecc..)e questo comporterebbe una spesa di circa 20 euro a condomino.la parte venditrice, composta da 5 eredi, vuole che mi accolli le suddette spese, mentre io, sostengo che, il lavoro, essendo già da tempo approvato spetti a loro.
    Mi aiutereste a fare chiarezza, e come devo comportarmi? Grazie".
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Vi consiglio di mettere tutto in chiaro prima della firma del preliminare e relativo rogito, perchè se la delibera è antecedente, la relativa spesa è a carico del venditore, il quale potrebbe chiedere un costo relativamente superiore per il beneficio che ne godrà l'acquirente.
    In pratica è molto meglio chiarire le cose prima e non dopo a cose avvenute, perchè potrebbe causare malumori e/o addirittura lite giudiziale.

    La deliberazione dell'assemblea condominiale riguardante l'esecuzione di opere straordinarie all'edificio, precedente di qualche giorno la vendita di unità immobiliari, determina che gli acquirenti debbono pagare le spese relative, trattandosi di obligationes propter rem. Non esclude il debito degli aventi causa verso il condominio la mancanza di informativa tra le parti circa la deliberazione stessa e gli acquirenti sono chiamati a rispondere delle spese solidalmente con l'alienante, non al suo posto. E,dal momento che la buona fede avrebbe voluto che l'obbligazione fosse dichiarata nelle trattative e indicata nei contratti, poichè rilevanti nel sinallagma, la parte venditrice è tenuta alla manleva per tali spese. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 settembre 2006, n. 10141)

    In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante e acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea. Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se i lavori sono approvati ma non ancora eseguiti, tu compri un valore di un immobile che necessita interventi di ristrutturazione che andrai a godere tu, pertanto le spese gia approvate ma non eseguite sono ha tuo carico
     
  4. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa, forse ho capito male: tu per 20 euro non fai il rogito e i venditori, per 4 euro ciascuno si impuntano?:disappunto:
     
  5. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    sicuramente saranno 20.000,oo considerando i lavori!:fiore:
     
  6. eleted

    eleted Nuovo Iscritto

    Mi scuso un importo di circa 20'000,00 euro
     
  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    INDIPENDENTE del capitale per intervenire sulla ristrutturazione, se è come sopra detto nel mio post, vale la mia risposta se hai comprato come visto e piaciuto, ciao
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se le spese straordinarie sono deliberate precedentemente al rogito e non vi mettete d'accordo e/o per mancanza d'informativa, devi pagare ma potrai richiederle al venditore con manleva (rivolgiti ad un avvocato), come specificato nelle sentenze che ho postato.
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Assolutamente no caro condobip, esempio se compri un'auto usata con un bollo nella portiera, la paghi meno anche se il venditore aveva un preventivo con il carrozziere, se la ripari te la paghi e ti trovi una macchina più nuova ciao
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi spiego meglio con un esempio;
    se l'u.i. vale 150.000 Euro (allo stato prima dei lavori) ed il venditore la vende a 150.000, va bene e toccherà a te la spesa dei 20.000 per i miglioramenti e sarei d'accordo con te.
    Se invece l'u.i. vale 150.000 Euro (senza miglioramenti e/o spese straordinarie) ed il venditore la vende a 170.000 per coprire le 20.000 delle straordinarie, le sta addebitando a te, e non dovrai altri 20.000 (altrimenti pagherai in totale 190.000), per cui sarà lui a dover pagare queste spese con la manleva.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Se i lavori sono ancora da fare come può aver pagato un intervento non ancora eseguito??????
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ma pare che tu non tenga assolutamente conto di quanto ha sentenziato la Suprema Corte di Cassazione, non sono miei assunti ma di Cassazione, per cui almeno un po di rispetto per gli Ermellini (come vengono bonariamente chiamati);

    ...
    Ne consegue che, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell’atto di trasferimento dell’unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 delle disp. att. c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 24654 del 3 dicembre 2010)
     
  13. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Gli ermellini lasciali da parte, se vedi un immobile da acquistare, lo valuti e se ti interesse lo compri, anche se avevo previsto di cambiare tutti gli infissi e gli arredi. ma al momento della vendita tu ai comprato quello che hai visto e piaciuto e non quello, che avevo previsto.
     
  14. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Quello citato da Condobip è un fatto che accade più sovente di quanto non si creda. Ecco perchè occorre la massima cautela nel firmare preliminari dove non siano specificate tutte le virgole.
    Così sarà in merito al principio di solidarietà per le eventuali quote condominiali inevase, così sarà per le spese straordinarie deliberate (anche se non ancora eseguite) prima della vendita.
    Quindi, per il nostro Eleted vale il principio secondo il quale l'appartamento non è ancora suo. A che titolo impegnarsi a pagare una cifra deliberata da altri su un bene ancora non suo?:-o
    Questo lo potrebbe fare solo di fronte ad una diminuzione del prezzo di acquisto almeno pari alla quota da pagare per i lavori. Ed è già un favore, perché magari, una volta stipulato con questa clausola, il buon Eleted si troverà a pagare anche una cifra accessoria in quanto, sappiamo tutti, che difficilmente i preventivi rispettano poi i consuntivi. C'è sempre qualche extra che allarga i consuntivi.....:rabbia:
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il discorso potrebbe filare così, se dopo l'intervento straordinario l'immobile vale di più sei disposto a pagare la differenza????????????????????????;)
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Meno le spese straordinarie approvate dal venditore prima del rogito (vedi sentenze), salvo non ci sia un accordo con l'acquirente.
    Ma le hai lette oppure NO? :-o
     
  17. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per Adimecasa

    Alla fine è sempre un discorso di convenienza e......di pudore.;-
    Visto che prima hai fatto il paragone dell'auto con la portiera ammaccata, ti rispondo analogamente.:occhi_al_cielo: Se ho una macchina di, poniamo 6 anni di vita, il suo valore viene fissato dalle riviste specializzate (eurotax, Quattroruote ecc.ecc.) ed è riferito ad una macchina in normali condizioni d'uso. Se è presente una ammaccatura, o il venditore la fa riparare PRIMA di venderla, oppure abbia il pudore di non chiedere un prezzo riferito ad un mezzo integro :rabbia:. Ancora, se la macchina vale 10.000 ed io la riempio di optional e di accessori per 5.000 euro, difficilmente troverò il "pollo" che me la pagherà 15.000.:p Al massimo, spunterò un 2.000 in più. E mi sarebbe già andata "di lusso":risata::risata::risata:
     
    A condobip piace questo elemento.
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti, sono d'accordo, lo stesso discorso potrebbe valere per un appartamento.
    Ossia nel caso si debba rifare totalmente il tetto per 100.000 euro per una palazzina di 4 appartamenti, non è detto che questi (ipoteticamente parlando in parti uguali), aumentino di valore di 25.000 euro ciascuno :^^::^^::^^::^^::ok:
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    faresti una spesa da 100.000,00 €. se dopo fatta ne vale 50.000,00
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non so a che ti riferisci, ma ritengo che le sentenze che ho postato, direi più autorevoli di ogni commento, possono essere d'aiuto e guida a chi chiede un parere a questo Forum.
     

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