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stemav

Membro Attivo
Una decina di anni fa, del tutto inesperto, ho acquistato un piccolo immobile che, sebbene sulla planimetria riporti l'esistenza di un antibagno, nella realtà dei fatti non c'è mai stato. All'epoca ero del tutto inesperto e ignorante. C'è da dire che creare un antibagno laddove dovrebbe essere rovinerebbe l'immobile riducendone gli spazi. Il bagno dà direttamente sulla cucina/soggiorno e uscendo dal bagno, subito a destra c'è la porta della camera da letto. A quanto so l'antibagno deve impedire il contatto diretto tra il bagno e le altre stanze. Siccome sia bagno che camera da letto hanno la loro porta, queste sono già separate, giusto? È solo la separazione tra bagno e cucina/soggiorno che va effettuata. Leggevo della possibilità di mettere una porta a soffietto che risolverebbe un po' il problema, forse.
Ora ho trovato un acquirente che vuole acquistarlo, gli piace ma non ha ancora visto la planimetria.
Non so cosa fare: gli parlo di questa mancanza e vediamo che dice? Leggendo altre discussioni, le soluzioni sono fondamentalmente due: costruire l'antibagno (ma spero che la porta a soffietto sia sufficiente, tenendo conto che il bagno ha la sua porta e ha l'aerazione forzata, quindi i cattivi odori non dovrebbero uscire se si chiude la porta) oppure accordarsi con l'acquirente e, se a lui sta bene la realtà dei fatti, a prescindere dagli obblighi, dichiarare davanti al notaio in fase di atto che l'immobile corrisponde alla realtà. Ma se si percorresse questa seconda strada, l'acquirente potrebbe un giorno contestarlo facendomi trovare nei guai?
 
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stemav

Membro Attivo
Che poi stavo ragionando: questo antibagno deve essere coperto? Se sì, si creerebbe una stanza buia davvero orrenda.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
La mancanza di antibagno è un problema serio, che devi affrontare e risolvere il prima possibile; sperando che tu non abbia già firmato un contratto e incassato una caparra, perché potresti dover rendere il doppio di quanto hai ricevuto.
Senza antibagno la casa non è regolare, a meno che sia una casa molto datata, nata così prima che fosse previsto l’obbligo; se il tuo acquirente compra facendo un mutuo , oltretutto, non c’è possibilità che gli venga concesso.
L’antibagno deve avere delle dimensioni minime, di solito 1,20 x 1 m: quindi non capisco come potresti risolvere con una porta a soffietto.
Che poi stavo ragionando: questo antibagno deve essere coperto? Se sì, si creerebbe una stanza buia davvero orrenda.
Sarà anche orrendo, ma è obbligatorio per regolamento d’igiene.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
La legge in vigore in Italia prevede che le abitazioni ad uso residenziale siano provviste di un locale che funga da filtro fra il bagno e le altre stanze di casa.
A stabilire che un bagno sia a norma è il Decreto Ministeriale n. 190 del 1975 che introduce l’antibagno obbligatorio.
I regolamenti comunali stabiliscono con norme precise le dimensioni del bagno e del relativo antibagno.

Nelle abitazioni di nuova costruzione il bagno principale, quando da direttamente sulla zona giorno, deve essere dotato di antibagno.
Quando invece si procede ad una ristrutturazione che prevede modifiche alle pareti interne che interessano la zona giorno e/o il bagno, il regolamento comunale in materia può prevedere l’obbligo dell’antibagno, in particolare se le opere portano all’eliminazione di un corridoio, avendo così il bagno direttamente a contatto con la zona giorno.
 

vittorievic

Membro Attivo
Proprietario Casa
In realtà non è quel decreto a stabilirlo.
art. 71 dell ISTRUZIONI MINISTERIALI 20 GIUGNO 1896
Le latrine non potranno mai aprirsi direttamente nella cucina o in altra camera di abitazione.
Le canne delle latrine saranno provvedute di sifoni o interruttori idraulici (ventilati) alla loro apertura di immissione o, almeno, alla loro estremità inferiore.
Le stesse canne saranno prolungate in alto oltre il tetto, e munite di mitre o cappelli di ventilazione.
I regolamenti di Igiene comunali applicati all'edilizia possono emanare delle prescrizioni aggiuntive per quanto riguarda i requisiti che devono avere i vari locali componenti le abitazioni. Tra queste prescrizioni ci può essere la norma che prescrive la obbligatorietà di un antibagno nel caso in cui il bagno si affacci, oltre che in cucina (situazione già prevista a fine '800), nei locali a giorno (soggiorno, salotto, tinello): in pratica accesso diretto o da camera da letto o da apposito corridoio cieco non completamente visibile dai locali a giorno.
Tali prescrizioni comunali oltre ad essere applicate alle nuove costruzioni, devono essere applicate in caso di ristrutturazioni, ampliamenti, variazioni di destinazione d'uso.
Comunque tutti quelli che hanno pubblicato qualcosa in Internet su gli antibagni fanno riferimento al D.M. 5 luglio 1975 n. 190.
 

stemav

Membro Attivo
Non mi ha ancora dato la caparra, ma siamo lì lì per farlo. Ma perché dovrei ridargli eventualmente il doppio della caparra? Io non mi tirerò indietro dal vendere e al più gli costruirò l'antibagno.
Ma non avete risposto alla domanda: a prescindere dagli obblighi, se l'acquirente, consapevole di questa mancanza, la tace al momento dell'atto, può sollevare problemi successivamente?
 

griz

Membro Storico
Professionista
l'unica è realizzare qualcosa che assomigli il più possibile a quello che la planimetria rappresenta, un antibagno costruito oggi dovrebbe rispettare le norme sull'abbattimento delle barriere architettoniche, nel tuo caso però è rappresentato quindi "esistente", accordi privati vanno fatto con attenzione, l'acquirente potrebbe pentirsi e creare problemi
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Certamente da dove scrivi troverai un tecnico in grado di consigliarti dopo aver visionato la planimetria dell'abitazione.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma perché dovrei ridargli eventualmente il doppio della caparra? Io non mi tirerò indietro dal vendere e al più gli costruirò l'antibagno.
Se gli prometti di vendere la casa come l'ha vista, lui ha diritto di comprare la casa come l'ha vista.
Ma così è irregolare, e se gli metti l'antibagno non è più quello che ha visto ( dici anche tu che l'antibagno "rovinerebbe l'immobile").
Quindi tu saresti inadempiente in ogni caso;
nella prima ipotesi, perche quello che gli hai promesso non è conforme alla planimetria catastale, e nemmeno alle licenze Comunali
nella seconda ipotesi, perché lui potrebbe non essere interessato ad una casa con antibagno, diversa da come gli era piaciuta e gli era stata promessa in vendita
a prescindere dagli obblighi, se l'acquirente, consapevole di questa mancanza, la tace al momento dell'atto, può sollevare problemi successivamente?
Si
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
E' la prima volta che sento questa storia, ma tutte le camere di albergo che hanno il bagno in camera sono fuori legge? e ora che ci penso anche casa mia e tutto il fabbricato ma anche tutti gli appartamenti che conosco..... no forse ho capito male.
 

Fift@

Membro Assiduo
Professionista
E' la prima volta che sento questa storia, ma tutte le camere di albergo che hanno il bagno in camera sono fuori legge? e ora che ci penso anche casa mia e tutto il fabbricato ma anche tutti gli appartamenti che conosco..... no forse ho capito male.
Cosa c'entra un albergo con la casa dove abiti permanentemente? Già, tu sei quello dei lingottini da 10 grammi, che convengono più di quelli da 5... 🙈
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
e ora che ci penso anche casa mia e tutto il fabbricato ma anche tutti gli appartamenti che conosco..... no forse ho capito male.
Se rileggi con attenzione, ti accorgerai che la norma non riguarda i bagni in camera, ma i bagni che si affacciano sulla zona giorno.
E gli alberghi non c'entrano nulla.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
OK per gli alberghi ma per le case? nel mio condominio, costruzione del 1917 quasi tutti hanno il bagno che ha l'accesso dalla cucina, si tratta di un palazzo che apparteneva a una unica famiglia e quando hanno fatto la ristrutturazione per venderlo in singoli appartamenti, per risparmiare, hanno fatto i bagni addossati alla cucina cosi da usare le stesse tubazioni, io, abusivamente ho chiuso la porta dal lato della cucina ho messo un lavandino più piccolo e ho aperto l'accesso del dal corridoio, ma perché ho due bagni e mi era più comodo accedervi da li, pertanto? siamo tutti fuori legge e se un domani dovessimo vendere?
 

griz

Membro Storico
Professionista
OK per gli alberghi ma per le case? nel mio condominio, costruzione del 1917 quasi tutti hanno il bagno che ha l'accesso dalla cucina, si tratta di un palazzo che apparteneva a una unica famiglia e quando hanno fatto la ristrutturazione per venderlo in singoli appartamenti, per risparmiare, hanno fatto i bagni addossati alla cucina cosi da usare le stesse tubazioni, io, abusivamente ho chiuso la porta dal lato della cucina ho messo un lavandino più piccolo e ho aperto l'accesso del dal corridoio, ma perché ho due bagni e mi era più comodo accedervi da li, pertanto? siamo tutti fuori legge e se un domani dovessimo vendere?
le norme igieniche sono relativamente recenti (primi anni '70) tutto quello che esiste, esiste, se dovessi ristrutturare ti dovrai adeguare, fino a che l'appartamento rimane così, può stare, gli alberghi hanno regole diverse e comunque anche in un appartamento il bagno, che non sia il principale, può essere direttamente collegato ad una camera, non ad una cucina (ovviamente)
 

Fift@

Membro Assiduo
Professionista
Evidentemente nel tuo condominio prima di mangia e poi si scarica. Condominio che vai usanze che trovi
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Si ho fatto un abuso minimo che nel caso è più facile ripristinare come era prima che chiedere la messa in regola della modifica, in pratica si tratta di togliere la porta dove si trova attualmente e rimetterla dove era.
 

stemav

Membro Attivo
Il più delle volte accade che planimetria e stato di fatto non coincidono perché uno non sa stare fermo e fa lavori senza chiedere i permessi.
Nel mio caso invece, non è stato fatto alcun abuso, semplicemente una cosa che doveva essere fatta dal precedente proprietario non è stata fatta mentre sulla planimetria risulta essere presente.
Vediamo un po' come uscirne.
Nei prossimi giorni verrà di nuovo in visita l'acquirente che vuole prendere delle misure e darmi una caparra. Vediamo un po' come affrontare la questione
 

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