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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    In tema di addebito delle spese condominiali si è espressa la Cassazione con una recentissima pronuncia (ordinanza del 3 dicemre 2010 n.24654 ) che impone una rimessa a punto della problematica .

    Sulla questione ,in linea generale, la giurisprudenza ha sostenuto che le spese straordinarie deliberate “ a cavallo “ della compravendita andassero imputate al cedente per quella parte relativa ad interventi deliberati e già eseguiti; al compratore invece la parte inerente le opere deliberate ma non ancora eseguite. .
    L’ ordinanza citata , almeno per quanto riguarda “ i lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni “ ha rimesso in discussione detta impostazione stabilendo che tutta la spesa vada imputata a colui che risulta proprietario all’atto della delibera di approvazione della spesa.
    Scorrendo il contenuto della stessa si legge infatti : ” l’obbligo di contribuire alle spese discende, non dall'esercizio della funzione amministrativa rimessa all'amministratore nel quadro delle appostazioni di somme contenute nel bilancio preventivo, ma, direttamente, dalla delibera dell'assemblea. Ciò si ricava da una pluralità di indici normativi: dall'art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione ordinaria tale disposizione - imponendo a ciascun partecipante di contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla, maggioranza - fa discendere, in taluni casi (allorché la spesa importi innovazioni o sia determinata da esigenze di miglior godimento), l’obbligo di contribuzione da una volontà collegiale; dall'art. 1121 c.c., comma 2, che consente innovazioni gravose o voluttuarie non suscettibili di utilizzazione separata quando se ne assumano la spesa i condomini che, costituendo maggioranza, hanno voluto o accettato l’innovazione: in tal caso, appunto, dovrà sobbarcarsene la spesa "la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata", mentre ne sarà esente colui che non ne ha deliberato (e quindi voluto) la realizzazione”; e ancora: ” in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio , nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell'assemblea, sicché, ove tali spese siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento dell'unità immobiliare, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che tali opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ. “
    In sintesi: Se le parti contrattualmente non accennano alla problematica, le spese di cui in premessa competeranno al venditore ; diversamente le parti potranno accordarsi diversamente . Nell’uno e nell’altro caso la questione ha valore “interno”. Per quanto riguarda i rapporti “esterni” con il condominio, l’amministratore ( anche in forza della sentenza di cassazione del 9 novembre 2009. numero 23686 ) è tenuto a richiedere il pagamento delle spese al compratore , ossia a colui che all’atto della pretesa risulta proprietario , prerogativa che fa il paio con l’ art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, salvo in entrambe i casi, rivalersi sul venditore in seconda battuta .

    Le norme richiamate:

    Art.1104.cc-Obblighi dei partecipanti.
    -1.c. Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.-2.c .La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa-.3.c .Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

    Art. 1121.ccInnovazioni gravose o voluttuarie.
    2.c. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
    .
    Art. 63 disp.att.cc
    2.c.-Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato, solidalmente (art.1292 c.c.) con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
     
  2. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Risposta x le spese a cavallo del rogito, se il nuovo acquirente è stato edotto delle spese straordinarie già approvate in assemblea ed ne a tenuto debito conto nell'acuisto se le deve subire: ciao adimecasa;)
     
  3. dpl

    dpl Nuovo Iscritto

    per tutte le spese ordinarie e straordinarie deliberate entro il rogito notarile di compravendita risponde il venditore salvo altro accordo scritto fra le parti.
     
  4. top46573

    top46573 Membro Attivo

    Quando il compratore é correttamente informato delle spese che graveranno sull'immobile che intende acquistare, é logico che il prezzo pattuito rispecchia la situazione di fatto (comprensiva delle spese). Non dimentichiamo che la maggior parte di chi compra si informa di tutto e che la maggior parte dei venditori danno tutte le informazioni. Senza contare che molte volte la vendita viene effettuata a persone che sono già condomini, talvolta anche molto attivi e informati in ambito condominiale. In questo caso é logico che le spese straordinarie deliberate, ma ancora da effettuare e da riscuotere graveranno su chi acquista. Infatti solo chi è proprietario in quel momento, può detrarre gli oneri relativi agli esborsi effettuati. Inoltre é anche la persona che beneficierà della conservazione del bene in futuro.
    Sarebbe un vero caos se si ammettesse che vengato fatte leggi incompatibili e che non si integrano fra loro: da una parte la legge dice che il proprietario deve pagare le spese e gli é concesso di detrarle. Dall'altra un giudice stabilisce che chi é proprietario in quel momento non deve pagare le spese straordinarie, perché le deve pagare chi gli ha venduto la casa (il quale non può nemmeno detrarre quelle spese dalla sua denuncia dei redditi). Suvvia siamo seri!
    Questo potrebbe essere accettabile solo nel caso in cui queste spese sono state tenute nascoste al compratore, in mala fede. Diversamente la legge finanziaria detta certamente le regole cui attenersi. Paga chi può detrarre gli esborsi, ovvero chi é proprietario in quel momento, dato che normalmente le delibere straordinarie producono rate negli anni successivi. Poi per ogni anno di imposta l'amministratore rilascerà al legittimo proprietario la certificazione di spesa. E solo il legittimo proprietario di quel anno potrà dichiararla per scalarla Chiaramente deve essere fatto tutto alla luce del sole e le spese devono essere portate a conoscenza dell'acquirente, come ogni altro aspetto buono o cattivo dell'immobile.
     

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