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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    L' acquisto di una unità immobiliare è quasi sempre preceduto dalla stipula di una "promessa bilaterale di compravendita" detta anche "compromesso" o "contratto preliminare" .
    L'atto che precede il rogito può essere stipulato con una impresa costruttrice, con una impresa non costruttrice oppure con un privato .
    In ogni caso il contratto preliminare deve essere registrato entro venti giorni dalla sua sottoscrizione, ed è soggetto all'imposta di registro in misura fissa (168 euro) indipendentemente dal prezzo della compravendita.
    In sede di preliminare nella stragrande maggioranza dei casi il promissario acquirente si impegna a versare una caparra ed un acconto dal che discendono imposizioni differenti :

    Acconto : se la vendita non è soggetta ad IVA si applica l'imposta di registro del 3%, che potrà essere detratta dall'imposta dovuta al momento del rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa) Se al contrario la vendita è soggetta a IVA, per l'acconto si dovrà emette fattura con IVA al 4% per la prima casa, 10% per la seconda casa, 20% se trattasi di abitazione di lusso.

    Caparra :si applica sempre l'imposta di registro con l'aliquota dello 0,50%, anche per gli atti soggetti a IVA. Ma se per gli atti non soggetti ad IVA l'imposta di registro pagata sulla caparra potrà essere detratta da quella dovuta al rogito definitivo (ad eccezione dei 168 euro dell'imposta fissa), per la compravendita soggetta ad IVA ciò non è possibile per cui a fine operazione rappresenterà un costo aggiuntivo .

    Fino a qualche tempo fa , nonostante l'obbligo previsto dalla legge, erano in pochi a registrare il contratto preliminare. Le cose sono radicalmente cambiata con l’introduzione di nuove regole che impongono di indicare dettagliatamente nell'atto di compravendita la specifica dei pagamenti avvenuti prima del rogito.
    E' evidente che l'indicazione di un pagamento effettuato con un assegno bancario datato ed incassato due mesi prima del rogito, senza che risulti un collegamento con un compromesso registrato indurrà il Fisco ad operare un accertamento fiscale
    Un' altra ragione che ha indotto i contraenti ad operare correttamente risiede nel fatto che dal 1 gennaio 2007 gli agenti immobiliari sono obbligati a registrare tutte le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (tra cui i contratti preliminari di compravendita). E visto che risultano responsabili "in solido" delle imposte dovute e non pagate, sono e saranno i primi ad esigere che l'adempimento venga assolto regolarmente

    Ennio Alessandro Rossi
     
  2. stefanotosk

    stefanotosk Nuovo Iscritto

    Grazie molto utile la descrizione.
     
  3. giolucianipinsi

    giolucianipinsi Membro Ordinario

    Manca un dettaglio tutt'altro che secondario: qual'è la sanzione che viene applicata dal fisco, se scopre che c'era un acconto/acaparra, e quindi un sottostante contratto preliminare, ma non è stato registrato?

    C'è da essere ulteriormente terrorizzati, se andassero a spulciare anche gli acconti dei rogiti. Ci sono già in recapito 3-400 mila lettere agli acquirenti di immobili degli ultimi 3 anni, nessuno dei quali aveva un reddito nel biennio che potesse coprire l'acquisto. Infatti tutti comperiamo con i risparmi di una vita o coi soldi messi dai familiari, ma la nostra partitocrazia si è inventata ulteriori eccelse vette di nazismo fiscale: se comperi un immobile che ti costa più di quel che hai guadagnato nel biennio, sei un evasore! No? E allora dimostralo, caro contribuente, che hai commesso l'imperdonabile errore suicida di votarci... Se i soldi li hai accumulati in anni ci risparmi, non fare il furbo, hai 30 giorni per portare tutte le copie di tutti gli anni di movimenti bancari, sennò Iniquitalia ti randella con pesanti cartelle fiscali, inimpugnabili! Com'è giusto che sia, maledetto evasore che hai comperato un appartamento senza tenere copia dei decenni dei tuoi risparmi messi in banca! Volevi occultare loschi traffici, eh?
    Chissà qual'è l'origine del detto "governo ladro"...
     
  4. Amleto2012

    Amleto2012 Nuovo Iscritto

    Salve, sono proprietario di una seconda casa al mare dal lontano 1966, la sto vendendo ad un altro privato senza intermediazione di agenzia. Mi sono accorto dal vostro sito che il compromesso che abbiamo stipulato in scrittura privata il 20 aprile scorso avremmo dovuto registralo c/o l’Agenzia delle entrate. Ciò non è stato fatto! Ho già incassato l’assegno di acconto e caparra. A cosa vado incontro con un eventuale controllo? Come parte venditrice non soggetta a tassazione da plusvalenza sono responsabile solo del mancato pagamento della tassa fissa di registro (168 euro) oppure anche della quota parte relativa alla tassazione dell’acconto e della caparra confirmatoria? Grazie
     
  5. drago72

    drago72 Nuovo Iscritto

    Se il compromesso viene registrato dopo i 20 giorni ho letto da altre parti che si deve una sanzione che è in percentuale (10 o forse 30%) ma su cosa?L'anticipo di imposta di registro (lo 0,5% della caparra), l'imposta di registro dovuta per l'acquisto dell'intero immobile o la tassa di registrazione(168 euro)?Grazie
     

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