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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Il venditore di un immobile o di un'azienda non percepirà più il prezzo il giorno del rogito; sarà il notaio a trasmettere il denaro dovutogli, una volta effettuata la trascrizione. Cioè la prescritta pubblicità nei pubblici registri, che "mette in sicurezza" il contratto di compravendita. È una novità del maxi emendamento alla legge di stabilità destinata ad alterare radicalmente la prassi contrattuale su immobili e aziende e ad avvicinare l'Italia a quanto già da tempo si pratica all'estero.
    La norma prevede che il notaio (o altro pubblico ufficiale incaricato della compravendita, come un segretario comunale che stipula nell'interesse del suo Comune) deve versare su conto corrente "dedicato", in relazione ad atti da lui stipulati con prezzo oltre i 100mila euro:
    a) tutte le somme dovutegli a titolo di onorari, tributi e rimborsi di spese, in caso di compravendita immobiliare;
    b) le somme affidategli in deposito fiduciario;
    c) l'intero prezzo (o il saldo ancora dovuto) se si tratta di compravendite immobiliari o di aziende.
    Importante è notare che gli interessi sulle somme depositate saranno destinati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
    L'effetto del deposito nel conto corrente "dedicato" è che gli importi depositati costituiscono un "patrimonio separato", con la conseguenza che le somme in questione sono quindi escluse dalla successione mortis causa del notaio e dal suo regime patrimoniale della famiglia e sono impignorabili a richiesta di chiunque, così come impignorabile è il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
    Eseguita la registrazione e la pubblicità nei Registri immobiliari o, per le cessioni d'azienda, nel Registro delle imprese, e verificata l'assenza di formalità pregiudizievoli, il notaio (o altro pubblico ufficiale) deve provvedere senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo.
    Se i contraenti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l'avveramento di un determinato evento o l'adempimento di una determinata prestazione, il notaio (o altro pubblico ufficiale) svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova – risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata oppure secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti – che l'evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
    f.ilsole24ore27nov13
     
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  2. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ottima notizia che verrà sfruttata dalle Banche che nel periodo del "Limbo" potranno effettuare operazioni finanziarie (guadagnandoci lautamente) overnight , o comunque di brevissima durata, anche all'insaputa del depositante.
     
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  3. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Penso invece che sia molto più importante la salvaguardia e la tranquillità del compratore.
     
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  4. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con Alberto. È un vantaggio principalmente per le banche e il motivo è stato ben esposto :stretta_di_mano:
     
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  5. pellizzoni giuseppe

    pellizzoni giuseppe Membro Attivo

    Professionista
    da quando sarà in vigore ? grazie
     
  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    È una novità del maxi emendamento alla legge di stabilità in fase di approvazione; è una "primizia" da tenere d'occhio . Non mancherò di informare con maggiore esattezza quando ci saranno informazioni piu' complete
     
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  7. pellizzoni giuseppe

    pellizzoni giuseppe Membro Attivo

    Professionista
    mi son letto la "primizia " dall'art. 35 al 39 attendiamo sviluppi.....buon lavoro a tutti
     
  8. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    la legge di stabilita' appena approvata dal Parlamento conferma:
    da art. 63 ad art 67 - Nuovo compito del Notaio
    63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:
    a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;
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    b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;
    c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.
    64.La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.
    65.Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.
    66.Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vi-gente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.
    67.Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati.

    Commento
    In sostanza : il notaio riceve il denaro dal compratore, lo trattiene e lo "blinda" in un conto segregato tal che anche se dovesse decedere, il denaro "Blind-Trust" non si confonderebbe con le sue disponibilità personali ( no confusione con la successione ) nè tale fondo è attaccabile in altro modo. Appena trascritto regolarmente l'atto, il Notaio consegnerà ovviamente la somma al venditore .

    Critica personale : Visto che s'è fatto 30 si poteva fare 31; ossia svincolare il denaro dopo il consolidamento dell'ipoteca che in genere avviane una decina di gg dopo la trascrizione
     
  9. Notaio d'Ambrosio

    Notaio d'Ambrosio Membro Junior

    Professionista
    Credo che non sia una buona notizia. Come si fa a ricomprare una casa subito dopo? Come si fa ad estinguere il mutuo gravante sull'immobile che si vuole acquistare? Quanto costeranno le operazioni di deposito, svincolo e visure ipotecarie? Quanto durerà il deposito? Perchè lo Stato si deve prendere gli interessi sulla somma del venditore? Ecc... ecc. Per chi ha pazienza ho fatto un primo, sommario, elenco dei problemi posti dalla nuova legge che è già in vigore, ma solo sospesa in attesa del regolamento ministeriale di attuazione su:http://mioblog.notaiopescaradambros...mpravendita-presso-notaio-l-27-12-2013-n-147/

    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
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  10. bertoldo

    bertoldo Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    [Critica personale : Visto che s'è fatto 30 si poteva fare 31; ossia svincolare il denaro dopo il consolidamento dell'ipoteca che in genere avviane una decina di gg dopo la trascrizione[/quote]
    Consolidamento ipoteca ?
     
  11. Notaio d'Ambrosio

    Notaio d'Ambrosio Membro Junior

    Professionista
    No, il controllo per il consolidamento dell'ipoteca non è previsto dalla legge, bensì solo il buon fine della trascrizione. Ma i tempi saranno lunghi lo stesso. Anzi peggio. Salvo novità del regolamento ministeriale io ho previsto: deposito della somma nel conto speciale 2 gg + disponibilità nel conto 6 gg. + spostamento tasse nell'altro conto telematico 6 gg + registrazione, trascriz. ecc. 3 gg + svincolo della somma 3 gg = totale 20 gg....... ma se uno va proprio di fretta per fare un favore a un amico.
    Notaio Massimo d'Ambrosio . Pescara
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Vorrà dire che nel momento in cui dovrò vendere casa dovendo aspettare 10 giorni di trascrizione invece di consegnare le chiavi al cliente le consegnerò al notaio in custodia per i 10 giorni fino alla trascrizione. Visto che ho sempre permesso alle persone (prima dell'atto di fare il loro trasloco di piazzarsi cucina ed altro proprio per facilitare la transizione da una casa all'altra) non consegnerò nessuna chiave al cliente ma al notaio in custodia. Proviamo a metterla così. Per cui se una persona ha bisogno di entrare a casa ogni giorno per 10 giorni riporta le chiavi al notaio...vediamo come va a finire.
     
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  13. Notaio d'Ambrosio

    Notaio d'Ambrosio Membro Junior

    Professionista
    mmmm...... l'idea di posporre il possesso al ricevimento del denaro è buona... non ci avevo pensato. Può servire a riequilibrare la situazione. Rimangono tutti gli altri problemi a carico del venditore. Non si può, ad esempio, ricomprare una casa subito dopo.
    Notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
  14. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Più che altro il problema nasce dal dover chiudere l'IPOTECA con la banca utilizzato per finire i lavori. Mi chiedo come la banca cancellerà L'IPOTECA se i soldi non arrivano contestualmente all'atto. Io ho sempre visto fare 2 atti contestuali, uno con il cliente che paga per l'immobile e contestualmente la chiusura dell'IPOTECA...non è possibile farla sporca anche perché ci si vede tutti prima insieme: venditore, compratore, banca del venditore e a volte anche quella del compratore (di solito 2 funzionari inarcati dalle stesse) e si spiega bene la situazione. Secondo me questa legge creerà una montagna di problemi a tutti, invece di risolverne.
     
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  15. Notaio d'Ambrosio

    Notaio d'Ambrosio Membro Junior

    Professionista
    E certo che la estinzione del precedente debito e la cancellazione dell'ipoteca è un problema irrisolvibile. L'attuale prassi sarà inutilizzabile. Dobbiamo aspettare il regolamento ministeriale e poi sforzarci di inventare qualcosa per salvare capra e cavoli!
    Per un primo elenco dei numerosi problemi mi permetto umilmente di rinviare al mio scritto : http://mioblog.notaiopescaradambros...mpravendita-presso-notaio-l-27-12-2013-n-147/

    notaio massimo d'ambrosio - pescara
     
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  16. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La mia opinione:
    La norma , è vero , è di complessa attuazione, ed il regolamento sicuramente non verrà adottato nei 120 gg e rimandato "sin die" finchè non si troverà " la quadra " . Ma una nota positiva la norma ce l'ha. Quella di mettere al centro il soggetto e tutelarlo dalle doppie o triple vendite (truffe ) fenomeno più frequente di quel che si possa immaginare .
    E visto che le sanzioni penali non sono certo un deterrente visto che la truffa è sanzionata con la reclusione fino a tre anni che significa zero gg dietro le sbarre, tale norma almeno nei casi patologici costituirà uno stop . Infatti se prima della norma un soggetto avesse rogitato tre volte la casa posseduta in un grosso centro urbano , alle 12, alle 16, alle 20 ed i tre notai avessero trascritto immediatamente ( ipotesi ideale ma di di difficile praticabilità ) nessuno avrebbe potuto accorgersene per il semplice fatto che la conservatoria annota la trascrizione entro le 12.00 del gg dopo.
    Ossia se la norma è fatta male non significa che il principio non sia giusto.
    Altre leggi giuste ( vedi d.lgs 102.2005 ) hanno avuto fredda accoglienza e pari difficoltà di applicazione in quanto ingessano il credito alle imprese che devono rilasciare le fideiussioni , ma cio' non significa che la norma non sia stata opportuna visto che gli imprenditori truffaldini incassavano gli acconti e senza pagare nessuno prendevano la via delle Cayman.
    Altre leggi giuste non sono fatte e lo dovrebbero: penso alla polizza postuma decennale cui formulazione non è determinata tanto che se ( nei migliori dei casi ) viene rilasciata è poco piu' che carta straccia rispetto alla srl bidone che si estingue e che come tale risulta non aggredibile ex art. 1669 per effetto ex articolo 2595 .
    Purtroppo non siamo in Francia dove la filiera Impresa, Agente immobiliare, Notaio
    "fila" bene con chiare attribuzioni a tutela dell' utente finale che è la parte debole della catena
     
  17. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Ripeto quando mi chiederanno il rispetto della norma quindi di far transitare il saldo su un conto apposito (curato dal notaio) fino alla data delle registrazione sui pubblici uffici, siccome finora ho sempre permesso alle persone di farsi l'imbiancatura ed il traslocco prima dell'atto (proprio per sveltire tutti i passaggi), lascerò le chiavi della casa dal notaio in custodia. Se uno non è ancora proprietario e non mi salda non vedo perché dovrei consegnargli le chiavi di casa. Aggiungo che per i successivi 10 giorni dovrà consegnare continuamente le chiavi al notaio...
    Se uno non si fida del mio operato, perché dovrei fidarmi del suo io???
     
  18. Notaio d'Ambrosio

    Notaio d'Ambrosio Membro Junior

    Professionista
    Scusatemi se mi ripeto in questa discussione, ma per chi volesse approfondire comunico che è stato pubblicato integralmente il video della mia relazione sul deposito prezzo al Convegno Fiaip di Pescara su:

    notaio Massimo d'Ambrosio - Pescara
     
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  19. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Bravo @Notaio d'Ambrosio , ha fatto un ottimo intervento, ora mi auguro che venga abolita questa "porcata" parlando con i dovuti interlocutori, perchè se non lo si fa l'edilizia crolla definitivamente...altro che crescita.
     
  20. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    lRagionamento rispettabile , ma manca la vera risposta ( ma quel poveretto che ha pagato la casa e si trova che il proprietario è un altro , a quello chi ci pensa ?)
    l'intervento a mio parere è un po' notiaocentrico (notai onesti o non onesti, oneri a carico del professionista etc ) e solo in parzialmente in tema

    Oltre la critica , obiettivo fermo ossia il diritto del poveretto , la proposta
    Ci provo :
    Potrebbe per esempio la legge prevedere che all'atto , il venditore incassi il corrispettivo con assegni speciali congelati per 15 giorni sul conto corrente dell'impresa, e poi alla comunicazione del Notaio che nulla osta , il via libera.
    Semplice, veloce, induce le ditte ed i privati venditori andar via dritti, il compratore a non fare il tiranno, nessuna speculazione su interessi, consegna immedita dell'immobile, nessun problema con il creditore ipotecario banca (un altro problema grave e vero ) che oggi prevale sul privilegiato divenuto tale per effetto della trascrizione del preliminare .
    Se il venditore non ha nulla da temere, non vedo alcun incaglio
     
    Ultima modifica: 17 Marzo 2014

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