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  1. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    buongiorno,
    alcuni anni fa (2008),ho venduto un magazzino che si trova al piano terra/seminterrato di una palazzina,ad un'impresa edile che aveva il chiaro intento di trasformarlo in abitazione, nonostante l' atto preveda la vendita del magazzino nello stato in essere, senza alcun vincolo a permessi di alcun tipo.
    L'atto di compravendita è stato redatto da un Notaio di fiducia della parte acquirente ma temo non sia stato registrato.
    Dopo aver ricevuto alcuni acconti, l'impresa ha smesso di versare quanto di sua spettanza.
    Io recentemente ho inviato una Rar all'impresa, in cui chiedevo di contattarmi per accordarci sulla stipula,senza avere alcuna risposta.
    Ho dei dubbi per cui chiedo:
    un atto come questo ha una scadenza o è da considerarsi sempre valido?
    la parte acquirente, palesemente inadempiente, ha diritto di rescindere il contratto dove per altro non è prevista alcuna caparra?
    occorre rivolgersi al notaio per registrarlo onde evitare contestazioni?
    grazie anticipatamente
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Un po' di confusione mi mette in crisi. Dici che hai fatto un atto di compravendita, da cui intuisco un definitivo, ma temi che il Notaio non l'abbia registrato???!!?? Dubito fortemente, sarebbe un comportamento da radiazione e pertanto lo escluderei.
    Poi parli di una Raccomandata per rendere esecutivo l'atto di compravendita, quindi mi porti ulteriormente in confusione. Forse parlavi di un preliminare davanti al Notaio nel 2008??? E leggendo il testo non trovi una data di scadenza entro la quale dovevate fare il definitivo? Infine concludi che la parte acquirente, inadempiente possa avere diritto di recesso? Forse e sicuramente tu hai diritto di recesso da un preliminare, non da un atto definitivo.
     
  3. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    si effettivamente ho spiegato male.Davanti al notaio fu fatto un preliminare nel maggio 2008,il pagamento finale era previsto a settembre dello stesso anno, ma come dicevo a parte una parte versata di acconti non ho piu ricevuto nessun versament:shock:ra io sono in possesso di una copia controfirmata ma non quella registrata all'agenzia. Sinceramente non so come muovermi per arrivare alla conclusione dell'affare, visto che io non vorrei rinunciare alla vendita. Grazie ancora dei consigli
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, se esiste un atto di preliminare alla vendita, seppur fatto scadere d<a molto tempo, non ti resta che fare una raccomandata, richiamando l'acquirente ad attenersi ai patti stabiliti nel preliminare, entro 60 gg. In base alla risposta che riceverai, saprai se l'acquirente vuole portare a termine l'accordo o se con il suo silenzio o diniego, ti farà capire che non intende dar corso ai patti in preliminare riassunti.
    A quel punto lo potresti, giudizialmente, perseguire, ma la vedo una pratica costosa e inconcludente.
     
  5. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    dunque, scusa se insisto , ma parli un preliminare di vendita "fatto scadere"; esiste un termine in cui posso fare valere il preliminare o il preliminare una volta firmato è sempre valido????
    questo dubbio mi frena su eventuali azioni legali o no da fare.
    grazie ancora
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Un documento controfirmato, è sempre valido, ma non hai la forza di renderlo esecutivo se non con due strade:
    A) se ti avesse dato un acconto sostanzioso lo potresti incamerare
    B) Con la giustizia per fare una esecuzione forzata degli accordi.
     
  7. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    alcuni acconti gli ho ricevuti effettivamente, ma cosa intendi per "potresti incamerare" ?

    che in attesa della conclusione del contratto trattengo gli acconti ?(come di fatto sto già facendo perchè cmq ho incassato degli acconti, in attesa che l'acquirente versasse il rimanente importo nelle date concordate).

    che potrei trattenere l'acconto come risarcimento e risolvere il contratto unilateralmente perchè lui è inadempiente ?


    oppure cosa?
     
  8. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Se l'acquirente è inadempiente, gli acconti sono tuoi. Quindi se tu volessi cercare un nuovo acquirente, nel bilancio della compravendita potresti tener conto di aver già incassato quegli acconti e offrirlo sul mercato ad un prezzo leggermente ribassato.
     
  9. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    Caspita!!certamente l'acquirente è inadempiente, non ha rispettato le scadenze dei pagamenti e ha " bucato" per due volte l'appuntamento per la stipulazione.
    Quindi per legge posso trattenere gli acconti senza che lui possa accampare la restituzione anche parziale!?
    In questo caso potrei rescindere il contratto anche senza il suo assenso e procedere con una nuova trattativa?
     
  10. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ovviamente bisognerebbe essere sicuri di quello che hai scritto in quel "preliminare" Infatti un acconto è un acconto e quindi suscettibile di essere richiesto in dietro, una caparra confirmatoria è una caparra che ti resta a seguito dell'inadempienza dell'acquirete.
     
  11. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    bhe sicuramente sono certo che quello incassato non è a titolo di caparra confirmatoria ma si tratta di acconti veri e propri. Quindi mi viene da supporre che : o insisto per fare rispettare il contratto opppure occorre un accordo bonario con l'acquirente per stabilire il quantum da trattenere per la sua inadempienza ed il danno cagionato dal cessato lucro.
    Diversamente la situazione in via teorica potrebbe protrarsi all'infinito..giusto?
     
  12. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Stiamo sconfinando nella materia prettamente legale, quindi spero che un esperto legale ci dia il suo conforto. Di certo ti trovi nella posizione di dover sciogliere un patto o di doverlo far osservare, e qui io vacillo.
    Mi sia permesso raccomandare a tutti, che quando si fanno dei preliminari, il supporto di qualche esperto, aiuta a non trovarsi in situazioni di stallo, come la tua, e in situazioni di maggior chiarezza quando si vuole recedere o concludere.
     
  13. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    ok, attendo un parere di un legale che frequenta il forum e che mi possa a capire le strade da prendere
     
  14. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Faresti bene a riportare la frase scritta per indicare la cifra/e percepite.
     
  15. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    ho percepito tre acconti per un totale del 15%dell'importo
     
  16. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ci interessa, omettendo le cifre, le parole usate per descrivere questi acconti, caparre, principi di pagamento, o altro termine usato.
     
  17. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo


    proverò a riportare fedelmente le diciture dell'atto, ma sono certo che nessuna cifra è stata versata/incassata a titolo di caparra

    Aggiunto dopo 14 minuti :

    "il prezzo della futura vendita è convenuto tra le parti in complessivi euro...... dei quali:

    euro..... versati in data odierna dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice dei quali rilascia corrispondente quietanza;

    euro ...... saranno versati entro il .. giugno 2008

    il saldo sarà versato dalla parte promissaria acquirente alla parte promittente venditrice contestulamente alla stipula del contratto definitivo di compraendita da concludersi entro e non oltre la data del .. luglio 2008."
     
  18. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dal Luglio 2008, questo promissario acquirente non ti ha richiesto la restituzione. Tu hai provato, mai, a fargli una raccomandata per intimargli di adempiere agli impegni contrattuali?
    Di sicuro dopo almeno 36 mesi, è inadempiente e il fatto che non abbia richiesto l'esecuzione o la restituzione, mi sembra un chiaro indizio che pure lui sia rassegnato a perdere gli acconti.
     
  19. mogheghe

    mogheghe Membro Attivo

    ufficialmente non mi ha mai richiesto nulla, abbiamo avuto un incontro informale dove richiedeva la restituzione degli acconti; poi dopo altre telefonate diceva che avrebbe acquistato l'immobile.
    Un tiramolla senza fine.
    Qualche mese fa gli ho inviato una raccomandata, dove gli chiedevo di prendere contatto andare a stipulare.... a segutio di quella RaR il promissario acquirente è tornato alla carica sempre telefonicamente per riavere gli acconti.

    Chiedo: l'inapenzienza non ci sarebbe lo stesso anche senza i 36 mesi? d'altronde ha bucato sostanzialmente tutte le date,compreso la data della stuipula e la data successiva della stipula che avevamo concordato per novembre dello stesso anno 2008.
     
  20. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Per me si, una inadempienza che ti autorizza a trattenere gli acconti. Siccome non siamo sicurissimi, lascia a lui l'onere di fare i passi formali per richiedere la resa degli acconti. Quando avrai una sua lettera di un suo legale, andrai dal tuo e solo allora deciderete il da farsi, in base al diritto che ti sarà illustrato dal tuo consulente. Al momento, fai orecchie da mercante.
     

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