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  1. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sto per acquistare un terreno che con il nuovo piano PUG da agricolo è passato edificabile. Il proprietario novantenne me lo vuole vendere per una somma di 12.000 euro. Il suo valore venale- catastale è di euro 100.000. Vorrei un vostro aiuto:
    * si puo fare una compravendita?
    * l'agenzia delle entrate che tipo di accertamento mi potrebbe fare?
    * le imposte le devo pagare sul valore catastale-venale?
    * facendo la rivalutazione del terreno il venditore paga solo 8% sulla perizia e basta?
    * avrò problemi in un futuro con i suoi eredi?(la moglie è viva e non hanno figli).
    Grazie chiederei semplicemente un vostro aiuto.
     
  2. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per l'AdE il venditore te lo può dare anche ad 1 euro. Tu pagherai le imposte sul valore catastale venale. Per il resto, sarà il notaio a far pagare le imposte (anche sulle eventuali rivalutazioni) al venditore. Se il terreno è di sua esclusiva proprietà, nessun problema. Lui può farci qualsiasi cosa finché vive. A meno che non sia stato interdetto dai familiari per patologie gravi (tipo demenza senile....)
     
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  3. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La differenza di prezzo mi sembra eccessiva. A cosa è dovuta? Non credo che il venditore voglia fare il benefattore fino a questo punto. Fai attenzione che se vende a quel prezzo perché in gravi situazioni finanziarie, domani potrà richiederti la differenza. A Nemesis i riferimenti normativi. Infine, un consiglio. Se tutto è regolare, ti consiglio di allegare una perizia di stima fatta da un professionista, magari giurata, con la quale dovresti cercare di dimostrare il minor valore rispetto a quello di mercato, dovuto a difetti e carenze del lotto interessato, tipo interventi per colmare eventuali avvallamenti con terra di riporto, spietramento, sbancamento o bonifica. Fai attenzione che il valore delle aree edificabili varia a seconda se il terreno ricade in zona di espansione, quindi da lottizzare il cui prezzo è ovviamente inferiore. Mentre se il terreno è urbanizzato ed è immediatamente edificabile, il suo prezzo lievita di 4, 5 volte tranquillamente.
     
  4. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    è un vecchietto novantenne che non ha figli e il suo terreno confina con la mia casa. Vuole quei soldi per potersi pagare le spese funerarie a 100 anni. Ragiona bene porta ancora la macchina e vive con sua moglie anch'essa razionale. Gli sono simpatico e me la vuole vendere a me. Io sinceramente non vorrei impelagarmi in situazioni sgradevoli infatti sono qui a sentire vostri consigli anche perché sto bene a casa mia e in futuro non vorrei avere rogne con futuri nipoti e quanto altro.
    Comunque il comune mi ha rilasciato una certificazione dove dichiara che il terreno è intercluso e prive di tutte le urbanizzazioni primarie: di fatti sta al centro di tanti terreni dove sul PUG dovrebbe passare una strada , chissa quando,
     
  5. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Comunque con il valore di alti terreni accanto stiamo intorno ai 60 euro /mq. di fatto questo terreno è abbandonato, c'è un dislivello di circa 3 metri , solo sterpaglie . Con una perizia giurata di quanto potrebbe scendere ?
     
  6. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie del consiglio.
     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Hai detto la parola magica: è intercluso. In quanto inaccessibile, potenzialmente, non ha alcun valore. Per essere intercluso, non deve avere alcuna possibilità d'accesso. Ovvero se l'aveva gli è stata interrotta da più di vent'anni, per cui persa per usucapione. E come dovresti sapere l'accesso per le aree edificabili non può essere richiesto al giudice, come avviene per le aree agricole. Deve trovare l'accesso acquistandolo a libero mercato. La perizia potrà dimostrare questo stato di cose e potrà dare una valore irrisorio considerando il costo che dovrebbe sopportare per acquistare un accesso. L'alternativa è che entrando in una lottizzazione, questo svantaggio scompare e gli verrà assegnato uno o più lotti in proporzione alla superficie conferita decurtata della quota delle cessioni. Allo stato è inaccessibile, quindi il valore sarà irrisorio.
     
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  8. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora il vecchietto oltre che essere indipendente, portare la macchina ed averti in simpatia, ragiona bene nell'attribuire un valore così basso al terreno. Altro che demenza senile! Se non ha figli, come potrebbero esserci nipoti? o altri eredi? I genitori li escluderei, fratelli? In ogni caso la vendita è nel suo pieno diritto.
     
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  9. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi ha fatto leggere l'atto di donazione del 1967 ..dove dice che detto terreno è avvantaggiato di servitù di passaggio carrozzabile a carico dei fondi di Tizio e Caio.
    Questo è un problema?
     
  10. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Riferito ai nipoti figli dei fratelli o sorelle o ai nipoti della moglie
     
  11. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se la servitù non è stata utilizzata credo che sia decaduta. A Nemesis la sentenza.
     
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  12. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    ma se esiste ancora la servitù..il terreno viene dichiarato sempre intercluso? se si , con una perizia giurata di quanto potrebbe scendere il prezzo al mq se i terreni intorno edificabili valgono 60.00 euro/mq?
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Va bene l'atto ma se la servitù non la utilizza da oltre vent'anni potrebbe averla persa. Sopratutto se lui il terreno dallo stesso tempo non l' ha utilizzato per alcuno scopo. Ti chiedo, ma la servitù di passaggio serviva solo il tuo terreno o era comune con altri fondi dominanti (che godevano della stressa)? Se il terreno non è accessibile ha un valore irrisorio. Lo può recuperare se viene interessato da un piano di lottizzazione dove le aree vengono conferite ed il progetto prevede la formazione di lotti senza tenere conto delle servitù, per cui a te viene destinata un'area edificabile in funzione della superficie conferita.
     
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  14. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    scusa la mia ignoranza ... ma stai parlando un po tecnicamente quindi mi è difficile capirti. Comunque quella servitu di passaggio serviva anche ad un altro terreno oltre che al proprietario del fondo stesso dove vi è il passaggio. La storia del piano di lottizzazione non l'ho capita.. se gentilmente mi puo spiegare anche per un futuro. Grazie
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il tracciato della servitù di passaggio è difficile che possano contestarti il diritto a passare anche se sono trascorsi oltre vent'anni, perché comunque sia la servitù rimane con il suo peso per il fondo servente. Quando si progetta un piano di lottizzazione vengono interessati tutti i terreni dei proprietari che aderiscono all'iniziativa. All'interno del suo perimetro il progettista deve individuare i lotti, che saranno assegnati in proporzione all'area conferita, una volta decurtate le aree da cedere al comune per la viabilità, i parcheggi, gli spazi a verde pubblico e la zona destinata a servizi di uso collettivo, scuole, chiese, uffici pubblici o privati, negozi, locali commerciali.
     
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  16. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    quindi ai fini della perizia risulterebbe sempre intercluso?
     
  17. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da come l'hai descritto non dovrebbe esserlo. Però il tuo tecnico dovrebbe trovare altri punti utili per ridurre il suo valore. Infine, vista l'età del venditore, potresti adottare l'acquisto con riserva d'usufrutto, che ti permetterebbe di calare sul valore della compravendita.
     
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  18. dino81

    dino81 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    grazie del consiglio.
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Dovere e piacere.
     

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