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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Secondo la legislazione vigente dal 2007, per le cessioni di immobili e pertinenze ad uso abitativo effettuate nei confronti di Persone Fisiche (che nell’acquisto non agiscano come imprenditori o professionisti) la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile (ricavabile dalla visura catastale) rivalutato del 5% più il 10% se prima casa, o rivalutato del 5% più il 20% se seconda casa. In questo caso in gergo si dice che la base imponibile è data dal c.d. “ Prezzo Valore”’

    Le condizioni soggettive dei contraenti : Il profilo del compratore è già stato sopra delineato; ciò premesso e visto che “ il prezzo valore” si applica quando la tassazione è a “imposta di registro, ipotecarie e catastali ” il profilo del possibile venditore è duplice: può essere anche lui persona fisica non imprenditrice , oppure una società , una impresa o un ente che per imposizione effettui una cessione dell’unità non soggetta ad IVA . Così per esempio soggiacciono ai benefici del “prezzo valore” oltre a tutte le vendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche le vendite fatte da cedenti non-soggetti IVA (associazioni, fondazioni e simili), o da società o imprese in regime di esenzione IVA o le vendite fatte da imprese costruttrici o di ristrutturazione oltre i quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, o le vendite fatte da imprese che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile.

    I beni che possono beneficiare del sistema prezzo-valore
    Come detto deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). Particolare interessante è che il regime di favore si estende alle pertinenze senza limitazione di numero, anche acquistate separatamente dal bene principale, purché pertinenziali appunto. E’ il caso di sottolineare che il sistema del “Prezzo Valore” può applicarsi anche alle seconde o terze case purchè , meglio ribadire, si tratti sempre di unità e pertinenze abitative.

    In pratica cosa bisogna indicare in atto per beneficiare del “prezzo valore”
    Occorre premettere che tale sistema è opzionale ma in linea di massima è il più favorevole. Nell’atto di compravendita bisognerà indicare il valore totale effettivo e reale della transazione , ma si potrà chiedere al notaio e dichiararlo in atto che la base imponibile scelta sia determinata nel “prezzo valore”: il che in genere comporta un bel risparmio di imposte. Per esempio si dovrà dichiarare in atto che il corrispettivo della compravendita è pari a 230.000 euro (prezzo reale), ma sempre in atto si chiederà che la tassazione avvenga su 110.000 euro. (rendita catastale rivalutata, alias prezzo-valore).

    Il prezzo valore si applica anche per altri diritti reali
    La nozione di "cessione" comprende oltre agli atti traslativi del diritto di proprietà (leggi: compravendita ) anche quelli traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (leggi : nuda proprietà, uso, usufrutto, abitazione).

    Nell’ atto deve essere indicato il valore effettivo del bene.
    Se viene provato dalla Guardia di Finanza ( p.es. con controlli bancari o rintracciando preliminari non registrati ) che è stato indicato in atto un corrispettivo inferiore a quello vero, le imposte saranno conteggiate sul valore totale della cessione (230.000 nell’esempio) , pretesa la differenza e applicate le gravose sanzioni amministrative.

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