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marcoVB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno a tutti, sono nuovo mi presento con una domanda che par difficile (ma magari non lo è..)
Il Sig B. ha comprato una seconda casa da Sig A con contratto di affitto a riscatto per un totale di € 54.000 (30.000 al compromesso in resto in rate da € 400 mensili * 5 anni - al momento pagate un totale di 10 rate, quindi non ha ancora fatto un vero e proprio atto di acquisto). Nel compromesso B era autorizzato a fare tutti i lavori di ristrutturazione necessari (speso € 20.000 che porterà in detrazioni nelle prossime dichiarazioni dei redditi + altri 10000 tra agenzia, lavori in economia ecc).
Finti i lavori B ha rimesso in vendita l'appartamento a € 95.000 e ha trovato un compratore (C).
Ora si tratta di formalizzare la vendita ma come fa B a vendere?
1) B deve ufficializzare l'acquisto da A davanti ad un notaio e subito dopo vendere a C, facendo in pratica due atti anche nel corso della stessa giornata o a pochi giorni di distanza (scelta che si tenderebbe se possibile, a scartare in quanto implicherrebbe il doppio pagamento notarile)
2) i tre soggetti si trovano tutti davanti ad un notaio B compra da A in favore di C (con cui non vi è alcun vincolo di parentela), in tal modo si farebbe un solo atto con C che paga il notaio, salda la differenza mancante ad A (54-30-0,4*10=20M) e versa a B 95-20=75M
3)C subentra a B (ovviamente con accordo anche di A) nel contratto di affitto a riscatto, versa al soggetto B € 75000 fa direttamente l'atto con il notaio tralasciando B

In tutte le tre le ipotesi, come si pone B per quanto riguarda la tassazione dell'operazione?

Grazie
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Giusto per non mettere "il carro davanti ai buoi"...A è informato che B ha intenzione di vendere?
Anzi ha già trovato un acquirente che gli paga ben più di quanto percepirebbe l'attuale proprietario.

In ogni caso le 2 ultime ipotesi sono pressoché utopistiche.
Dubito che A sia disposto a risultare venditore per una cifra che non percepisce... o che C versi "senza titolo" la differenza.
Temo ci siano troppe questioni trascurate e servirebbe attenta lettura degli accordi sottoscritti.
Occhio poi che una "speculazione" che genera un simile guadagno implica anche il pagamento di tasse.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Certamente occorre conoscere il tenore del compromesso e vedere se c'è la possibilità di addossare le fatture per l'esecuzione dei lavori a carico di A. Sarebbe possibile se B si fosse rivolto ad un'impresa che non avrebbe difficoltà ad intestare la fattura ad A. In tal caso l'aumento del prezzo sarebbe verosimile ed per la differenza A e B potrebbero trovare un accordo. Ovviamente si salterebbe un passaggio con un risparmio conseguente. Occorre vedere tutti i documenti, analizzare i fatti e consultare un notaio.
 

marcoVB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
innanzitutto grazie a tutti e due!
@Dimaraz , certo che A sa da subito che B ha comprato da lui solo per ristrutturare (e godere dei benefici della ristrutturazione che terrebbe in ogni caso per se) e poi rivendere.
Per quanto riguarda poi la speculazione è ovvio che da parte di B ci sia e che debba su questa pagarci le dovute tasse, infatti avevo chiesto a quanto potrebbero ammontare e già che ci sono aggiungo un'altra domanda: B pagherebbe una tassazione sulla differenza tra 95(prezzo di vendita)- 54 (prezzo acquisto), oppure su 95-(54+20 - spese ristrutturazione)?

@Gianco i lavori sono stati fatti da B con fatture a lui intestate proprio per beneficiari degli sgravi del 50% sulle ristrutturazioni, quindi B non ha nessuna intenzione di cedere tali sgravi, nè ad A, nè in caso di vendita a C
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Sarebbe possibile se B si fosse rivolto ad un'impresa che non avrebbe difficoltà ad intestare la fattura ad A
La vedo ancor più dura.

L'impresa dovrebbe emettere Nota di Accredito a storno, rendere i soldi a B, rifatturare ad A ripetendo tutti i passaggi di denaro senza contare che siccome si parla di usufruire dei bonus fiscali, vi sono state delle ritenute d'acconto (8%) già effettuate. Quale vantaggio per la ditta di sobbarcarsi tutta questa trafila ?

Il bonus poi non spetterebbe più a B ma ad A oppure a C (che potrebbero non avere interesse per mancanza di base imponibile sufficente).

B fa una speculazione da cui ricava 11.000 -(ovvero il 20%) in nemmeno 1 anno...e si lamenta per i 1.000/2.000 Euro da pagare al notaio?
Presumo che se il notaio fosse lo stesso per i 2 atti sarà anche disposto ad uno sconto.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
è ovvio che da parte di B ci sia e che debba su questa pagarci le dovute tasse, infatti avevo chiesto a quanto potrebbero ammontare
Sulla questione solo chi ha tutti i dati di B può rispondere.
Dipende se B è privato o ditta.
Nel primo caso intanto non potrà detrarre l'IVA pagata (che aumenterà il reddito imponibile) poi il tutto andrà parametrato con il suo reddito attuale.
 

moralista

Membro Senior
Professionista
mi sa che dovete fare 2 atti notarili, se volete essere tranquilli tutti e 3, i venditori dovranno inserire quanto percepito, oltre alle spese sostenute per la ristrutturazione
 

marcoVB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La vedo ancor più dura.


B fa una speculazione da cui ricava 11.000 -(ovvero il 20%) in nemmeno 1 anno...e si lamenta per i 1.000/2.000 Euro da pagare al notaio?
Presumo che se il notaio fosse lo stesso per i 2 atti sarà anche disposto ad uno sconto.
ora, premesso che si può ben capire che in questa casistica il soggetto B sia io, soggetto privato che paga IRPEF - lavoro dipendente - , è vero che faccio una speculazione che mi porta ad un guadagno di € 11.000 + (più altri 10.000 di detrazione fiscale in 10 anni), ma se potessi risparmiare anche i 2000 euro di notaio sarei certo più contento.
Inoltre gli 11 000 di guadagno vanno "depurati" della tassazione da versare che ipotizzando una ritenuta secca del 20% sarebbe pari a (95-54)*20%= 8.200 che andrebbero detratti dagli 11000 lasciando solo un guadagno pari a 2.800 (più la detrazione sulla ristrutturazione, ovvio).
Il tutto a meno che la tassazione non sia su (95-(54+20))*20%= 4,2 il che aumenterebbe il guadagno
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
ma se potessi risparmiare anche i 2000 euro di notaio sarei certo più contento.
Comprensibile che si voglia massimizare il profitto...ma ti ripeto i 2 punti salienti:
1-cosa ne viene in tasca agli altri coinvolti?
2-se vuoi usufruire dei bonus devi essere tu che sostieni la spesa e vendi l'immobile con la specifica che non trasferisci il diritto all'agevolazione (altrimenti passa al compratore).

Inoltre gli 11 000 di guadagno vanno "depurati" della tassazione da versare
Ti lamenti???!!! ...pensa che gli interessi attivi sarebbero tassati al 26%.
Comunque le spese che hai affrontato sono detratte dal ricavo...eccetto IVA e gabelle varie.
 

marcoVB

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Comprensibile che si voglia massimizare il profitto...ma ti ripeto i 2 punti salienti:
1-cosa ne viene in tasca agli altri coinvolti?
2-se vuoi usufruire dei bonus devi essere tu che sostieni la spesa e vendi l'immobile con la specifica che non trasferisci il diritto all'agevolazione (altrimenti passa al compratore).



Ti lamenti???!!! ...pensa che gli interessi attivi sarebbero tassati al 26%.
Comunque le spese che hai affrontato sono detratte dal ricavo...eccetto IVA e gabelle varie.
ok punto due recepito!
con le spese sostenute detratto dal ricavo i conti mi tornano meglio.
grazie mille per la disponibilità!!!
 

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