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  1. Zayon

    Zayon Nuovo Iscritto

    Salve a tutti,

    è la prima volta che scrivo su questo forum e volevo farvi presente la mia situazione per avere dei consigli.

    Ho fatto una proposta d'acquisto per una prima casa tramite agenzia per un valore totale di 175000€ di cui 10000€ versati già alla proposta di acquisto (inzio Ottobre 2011), 40000€ da versare al compromesso (11 Novembre) e il restante 125000€ al rogito entro il 15 Febbraio 2012.

    Il fatto è che la banca mi darà la delibera del muto solo a fine Novembre e Venerdì 11 devo fare il compromesso. Alla proposta d'acquisto l'agente non mi ha fatto inserire il vincolo al buon esito del mutuo (120.000€) e il proprietario non credo proprio vorrà inserire questa clausola al compromesso e ora ho paura di dare altri 40.000€ oltre ai 10.000€ già dati senza nessuna sicurezza... il fatto è che pensavo (come mi ha detto anche l'agente) che i tempi per la delibera fossero inferiori e "di starci dentro" invece non è così:

    cosa mi consigliate di fare?

    Inoltre: il compromesso ha un costo? Mi spiego, Venerdì per farlo in agenzia (e senza un notaio) dovrò già versare qualcosa per la registrazione, o sono spese che si sostengono successivamente?

    Grazie infitamente a tutti per i consigli che mi darete,

    Alessandro
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    RICHIEDI DI METTERE LA CLAUSOLA "SALVO ESITO POSITIVO DI CONCESSIONE DEL MUTUO" come condizione irrinunciabile, il costo di registrazione è da sostenere entro 20 gg, quindi contestuale, e comunque andranno, in gran parte, recuperati nell'atto definitivo.
     
  3. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    E ci risiamo :rabbia::rabbia:
    una proposta che rimanda al compromesso e' un preliminare del preliminare, annullabile in giudizio.
    attenzione, attenzione.
    perche una proposta e' gia' un preliminare quando il venditore accetta e non c'e' bisogno di farne un altro e tanto meno di scrivere sulla proposta che ci si incontra al compromesso in data xxxx.
    annullabile se le cose dovessero andare storte.......................
    sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009
    http://www.4ensicmag.com/diritto-civile/-preliminare-del-preliminare-e-dolo-omissivo/

    quindi ti dico prima di tutto che quel agente che non ti ha fatto inserire la clausola per il mutuo e' un furfante. se la banca non ti dovesse dare il mutuo per tempo dovresti pagargli la provvigione e perdere la caparra come minimo............capito l'onesta' del tuo A.I.??
    quindi stai attento a cio' che ti dico.
    se la banca non ti dovesse dare il mutuo vai da un avvocato e fai scrivere all'agenzia che il contratto e' annullabile in quanto trattasi di preliminare del preliminare.
    non paghi la provvigione e ti restituiscono la caparra o comunque vi mettete d'accordo.
    vedrai che l'A.I. abbassa le pretese.
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  4. Zayon

    Zayon Nuovo Iscritto

    Innanzitutto grazie a entrambi per i consigli.
    Ccc1956 quando dici che il contratto è annullabile ti riferisci alla proposta o al compromesso?
    Il compenso dell'agenzia dovrei darla al compromesso.
    Se non firmo il compromesso perdo 10000 di caparra al proprietario,
    Mentre se firmo e poi non mi danno il mutuo perdo 10000 più 40000 più costi agenzia!
    Dovrei firmare, dare queste somme e in caso di delibera negativa far scrivere dall'avvocato o far scrivere
    prima di venerdì dicendo che la proposta è nulla per fargli abbassare le pretese
    e magari inserire la clausola sull'esito del mutuo sul compromesso?

    Grazie ancora per i preziosi consigli!
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    se ho ben compreso il ensiero di ccc1956 conviene non fare nulla nè dare altri soldi. se la banca da il mutuo andare al rogito e amen sanando le problematiche precedenti, se non lo da farai valere la nullità di quanto posto in atto finora e al massimo perderai 10000 euro.
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    andiamo con ordine perche' il tema ha avuro un eco enorme.
    quando si firma una proposta che rimanda alla data di un preliminare e' annullabile in giudizio.
    quella proposta non ha valore perche' la Cassazione ha sentenziato che essendo la proposta un preliminare quando il venditore firma per accettazione, e' inutile farne un altro ma se l'hai scritto sulla proposta che ti dai appuntamento per fare un preliminare (un altro) quella proposta non serve a niente se una delle due parti decide di non andare avanti con il contratto per problemi suoi.
    naturalmente e' solo il giudice a decidere ma la Cassazione fa giurisprudenza.
    Quindi tu hai una buona carta in mano. quella dell'annullabilita' del contratto perche' non si firma mai una proposta senza la sospensiva mutuo se hai bisogno della banca.
    si firma senza sospensiva mutuo solo, se hai gia' fatto prima di firmare la proposta che, ricordiamocelo sempre, e' gia' un preliminare se il venditore accetta con tutti gli obblighi giuridici del contratto, se hai fatto una pre-delibera della tua situazione redditizia e la banca ha dato esito favorevole..
    mica una sciocchezza.
    ma nel tuo caso c'e' un errore nella stipulazione della tua proposta e quindi e' annullabile dal giudice se si comportano male gli altri e ti pressano.
    naturalmente se tutto dovesse andare bene, ti danno il mutuo e firmate il nuovo compromesso senza far riferimento alla proposta, allora il contratto sarebbe assolutamente valido.

    Aggiunto dopo 2 minuti ....

    no, se e' un preliminare del preliminare come mi sembra, non perde niente perche' non deve pagare la provvigione
    e gli deve essere restituita la caparra.
    e' un contratto annullabile dal giudice e quindi come se non fosse mai stato fatto.
    ma questo solo se le cose si mettono male per lui e decide di affidare il tutto ad un avvocato.
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    per Zayon

    io fossi in te............non darei piu' un euro a nessuno, troppo rischioso se la banca ti nega il mutuo, perderesti la caparra confirmatoria quindi sicuramente i 10.000 euro perche' immagino sia una caparra confirmatoria.
    idem se i 40.000 li devi dare come caparra confirmatoria. Se invece devi darli solo come acconto ti verrebbero restituiti.
    se non ti danno il mutuo perdi la caparra e devi pagare la provvigione. un macello.
    ma cosa ti e' venuto in mente di star a sentire quel furfante di A.I. che non ti ha permesso di mettere la sospensiva mutuo?
    A questo punto aspetta l'esito della banca e rimanda il preliminare dopo esito positivo della banca.
    il preliminare si puo' tranquillamente spostare. Dillo chiaramente all'agente.
    se la banca non ti da' il mutuo.......................subito avvocato per preliminare del preliminare.
    E salvi cavoli e capre.
     
  8. Zayon

    Zayon Nuovo Iscritto

    Purtroppo si tratta del mio primo acquisto di un immobile e sono stato un pò avventato (anche in relazione all'affare che reputo ottimo)... diciamo che mi servirà per esperienza. Il fatto è che quando non sei un professionista di affidi a delle persone che reputi tali... il punto è che il mutuo dovrei averlo (mie supposizioni e prime impressioni con le banche) ma di questi tempi finchè non è scritto nero su bianco sono solo fantasie.

    Vi ringrazio enormemente per i consigli. Chiamerò in agenzia e posticiperò l'appuntamento DOPO l'approvazione del mutuo, altrimenti bloccherò tutto e mi farò tutelare da un avvocato.
     
  9. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    :daccordo::daccordo::daccordo:
     
  10. massimoca

    massimoca Nuovo Iscritto

    quoto. Massimo:fiore:
     
  11. carla1

    carla1 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti anch'io ho lo stesso problema, alla fine come hai risolto?
    vi spiego
    ho firmato una proposta a fine febbraio senza la clausola sopspensiva del buon esito del mutuo. a metà aprile avrei dovuto fare il preliminare, ma non è stato possibile perchè dopo la perizia la casa non era conforme alla planimetria catastale..a seguito di questa non conformità ho avvisato l'agenzia con mezzo e-mail che non avrei firmato il preliminare se la casa non fosse stata sistemata e la perizia avrebbe dato esito positivo.
    è stato mandato di nuovo il perito e la perizia ha dato esito positivo ora dovrei fare il preliminare venerdi, ma ho paura perchè la banca ancora non mi ha dato la delibera,
    ho già dato alla proposta 2500 euro come caparra confirmatoria e 3000 euro all'agenzia. al preliminare dovrei versare 15000 euro, ma ho paura che mi consigliate di fare
    ho anche chiesto di spostare il preliminare ma l'agenzia non ne vuole sapere.
     

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