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  1. terryvannacci

    terryvannacci Nuovo Iscritto

    Salve!Avrei una domanda da porvi:Sto' per acquistare un appartamento a Roma,tramite agenzia immobiliare:abbiamo fissato la data del compromesso:davo per scontato che sarebbe stato fatto davanti al notaio,come per le mie precedenti compravendite,anche perche' dovro'versare una caparra e mettere in chiaro per iscritto alcuni punti (p. es. che l'appartamento sia libero alla data del rogito ecc).Ora l'agente immobiliare e l'avvocato che ha lo studio insieme al notaio prescelto per il rogito,mi dicono che,per risparmiarmi ulteriori costi,quest'ultimo preparera' la scrittura e poi lo firmeremo,il venditore ed io,presso l'agenzia immobiliare.E' regolare tutto cio' o corro il rischio che,in caso di malaugurata successiva controversia,questo "compromesso"non abbia alcun valore "legale":insomma la presenza del notaio e' d'obbligo per renderlo valido? Grazie anticipatamente!
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    no, la presenza del notaio non e' obbligatoria al preliminare anche se io ti consiglio un preliminare trascritto dal tuo notaio e non da quello scelto dall'agenzia.
    tu compri quindi la scelta del notaio e' tua.
     
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  3. monikea

    monikea Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Pongo lo stesso quesito: ma un compromesso non registrato che differenti tutele dà rispetto ad un preliminare registrato? Ad esempio, se un preliminare non viene registrato e viene effettuato senza la presenza del notaio, è un contratto tra privati e basta, giusto? Se il venditore non rispetta la tempistica, o insorgono problemi di irregolarità dell'immobile, cosa succede? L'acquirente ha diritto a riavere la somma versata al preliminare raddoppiata? E se il venditore non dovesse pagare, che iter burocratico-legale c'è? Vorrei risparmiare anch'io i soldi della registrazione del preliminare, anche perché la stipula verrà fatta a poco + di un mese di distanza dal compromesso. Però non vorrei dovermi pentire di aver scelto il risparmio di circa 500 euro, trovandomi senza i soldi versati e senza appartamento...
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la registrazione del compromesso (preliminare) salva te da una eventuale rivendita dell'immobile da te acquistato, questa è la differenza:daccordo: per il resto e una scrittura privata e fa le veci di un accordo tra privati con tutte le sue regole ciao
     
  5. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ma il notaio chi lo scelto?
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    La registrazione del preliminare presso l'agenzia delle entrate, certifica la data certa della scrittura, ma NON salvaguarda da eventuali rivendite, è pur sempre una scrittura privata che ha valore SOLO fra le parti. Non è quindi pubblico.

    Quello che rende pubblico un preliminare è la sottoscrizione della scrittura con firme autenticate e la TRASCRIZIONE presso la conservatoria dei registri immobiliari.
    In questo caso, chiunque fa una visura presso la conservatoria sull'immobile oggetto del preliminare vedrà che già un altro compratore e quest'ultimo avrà la precedenza su eventuali altri acquirenti.
     
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  7. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    la registrazione del preliminare è sottointeso anche la trascrizione dell'atto tra privati. ;):daccordo:
     
  8. alex1956

    alex1956 Nuovo Iscritto

    l'agenzia immobiliare è responsabile della registrazione del preliminare (compromesso) qualora si sottoscriva in sua presenza e con la sua mediazione.
     
  9. sara frizza

    sara frizza Nuovo Iscritto

    Diciamo che se si tratta di un immobile pulito..... cioè tramite la visura ipotecaria che l' agenzia ti ha fornito, risulta non avere ipoteche iscritte (salvo il mutuo) o troppi passaggi (successione con molti soggetti, donazioni ecc) o essere proprietà di una società e l' atto si farà in tempi abbastanza brevi rispetto al preliminare, con una caparra contenuta, può andar bene un compromesso fatto dall' agente e semplicemente registrato.
    Altrimenti conviene un preliminare trascritto (che può fare solo il notaio) che è piuttosto costoso però. Di solito consiglio all' acquirente di farsi consigliare dal proprio notaio per sua maggior tranquillità .:)
    Sara
     
  10. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vero. :daccordo:
    Per ampliare l'argomento, l'agente immobiliare è solidalmente responsabile, insieme alle parti, promittente venditrice ed acquirente, della registrazione all'AdE delle scritture private di natura negoziale (il compromesso è una di queste) sottoscritte in sua presenza.
    L'onere economico spetta ad ogni modo alle parti e non all'agente immobiliare, il quale, se è chiamato o costretto a pagare le relative imposte a diritto a rivalersi sulle altre parti.
     
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  11. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    A parte la trascrizione del preliminare che è obbligatoria altro è il punto di cui dovrebbe aver massima cura.
    E necessario si avvalga di un compromesso ben fatto redatto da un professionista che preveda clausole e condizioni che la tutelino oppure modificando quelle a dir poco semplicistiche che mi sono state portate da clienti ora in difficoltà, inserite nei modelli già predisposti per tutti i casi dalle agenzie immobiliari.
    E poi anche nel rogito va verificato il contenuto seguendo il notaio che lei dovrà scegliere.
    Occhio a cosa sta firmando se non lo ha già fatto.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
  12. sara frizza

    sara frizza Nuovo Iscritto

    Mi scusi ma è obbligatoria la registrazione, non la trascrizione che è un vero e proprio atto che viene infatti trascritto in conservatoria dei registri immobiliari e può farlo solo il notaio, infatti è piuttosto oneroso. L' ideale è che l' agente immobiliare si consulti con il notaio di parte acquirente e redigano insieme un preliminare, valutando per ogni caso se convenga trascriverlo o semplicemente registrarlo. Di solito operando con questa modalità, non ho riscontrato problemi.
    Sara
     
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  13. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    La trascrizione del preliminare NON è obbligatoria anche se fortemente consigliata. :ok:
     
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  14. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Rispondo ad entrambi i solerti correttori precisando il mio precedente intervento sulla vexata quaestio della trascrizione del preliminare derivante in realtà dalla volontà di ... risparmiare.
    L'art. 2645 bis del codice civile prevede in merito ai contratti preliminari relativi alla compravendita di immobili (art. 2643 c.c.)".... devono essere trascritti se risultano da atto pubblico 2699 c.c. o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata 2703 c.c. o accertata giudizialmente."
    Se non sussistono tali caratteristiche è sempre meglio trascriverli a tutela dell'acquirente.
    Visto poi che non è chiara la differenza tra la trascrizione e la registrazione preciso che quest'ultima è un adempimento di mera natura fiscale.
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     
  15. sara frizza

    sara frizza Nuovo Iscritto

    Purtroppo spesso è proprio l' acquirente che per "risparmiare" non vuole trascrivere il preliminare!!!!
    Anche i notai devo dire, non insistono più di tanto sulla trascrizione......
     
  16. alex1956

    alex1956 Nuovo Iscritto

    Credo che Lei tenda a generalizzare quando dice "dalle agenzie immobiliari" infatti non tutte usano i modelli già predisposti ma bensì predispongono i contratti per ogni singolo caso, contratti per ciò che mi riguarda, redatti da suoi colleghi con i quali collaboro. Saluti
     
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  17. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Concordo :daccordo:
     
  18. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Giusto non generalizzare ma la lungimiranza è assai rara, anche io ho redatto svariate volte e per compensi ragionevoli a seconda del valore della compravendita i contratti preliminari su richiesta delle parti, la maggior parte degli A.I. se ne guardano bene dal presentare al cliente la possibilità di rivolgersi ad un professionista esperto di diritto immobiliare che rediga un preliminare ad hoc temendo una riduzione della provvigione, minimo al 3-4% e dunque di certo non esigua, a fronte dei maggior costi dell'altro professionista.
    Comunque con lei mi congratulo visto che come dice preferisce mostrare una professionalità a 360 gradi offrendo un servizio completo di assistenza alla clientela giovandosi se non ho inteso male della collaborazione di uno studio legale.
    Avv. Luigi De Valeri
     
  19. alex1956

    alex1956 Nuovo Iscritto

    Mi avvalgo dello studio legale solamente per qualche pratica particolare anche perché lo stesso studio ha redatto a suo tempo un preliminare tipo del quale faccio uso senza costi aggiuntivi per le controparti. Colgo l'occasione per chiarire che la provvigione (2-3%) non è certamente dovuta solamente per la predisposizione del preliminare ma comprende tutta una serie di atti posti in essere, dall'agente immobiliare, per concludere la compravendita, cosa che lei certamente saprà.
     
  20. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    La provvigione a Roma è del 3-4% se a Cagliari è inferiore, ma mi giungono voci diverse, buon per chi le da' l'incarico di mediare.
    La provvigione è il compenso al mediatore per l'attività appunto di mediazione
    La predisposizione del preliminare di cui parla non rientra nell'opera del mediatore che non ha le conoscenze giuridiche necessarie per redigerlo ed infatti lei si è rivolto giustamente ad uno studio legale.
    Se però poi parla di " preliminare tipo" :disappunto:conferma quanto ho detto in merito ai modelli predisposti per ogni occasione da gran parte delle agenzie immobiliari.
    Faccia dunque attenzione a consultarsi sempre con il "suo legale" per le verifiche dei singoli casi per rendere sempre un buon servizio ai suoi clienti che le saranno grati della sua professionalità anche in questo.
    Ad ognuno il suo lavoro secondo la preparazione e l'esperienza acquisita.
    Buon lavoro e forza Cagliari.:applauso:
    Avv. Luigi De Valeri:daccordo:
     

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