Comunione ereditaria, affitto compensativo

[User_21955]

Mia moglie e la sorella sono comproprietarie (ognuna al 50%) per successione ereditaria di 4 appartamenti.
Un appartamento a testa è occupato dalle sorelle come residenza, un terzo appartamento è affittato a terzi e il quarto è attualmente a disposizione delle comproprietarie.
Dei primi 3 appartamenti sono state comproprietarie con la mamma per 1/3 ciascuna dal gennaio 1977 al febbraio 2009, dal febbraio 2009 (morte della mamma) sono diventate comproprietarie al 50% anche del 4 appartamento, che era intestato interamente alla mamma.
Nell’abitazione dove viviamo mia moglie ed io tutto il contenuto (mobili, oggetti, caldaia, etc) è nostro, nulla fa parte della comproprietà, le utenze sono intestate a me o a mia moglie e tutte le spese di ordinaria manutenzione sono state sostenute da noi, quindi niente a carico della comproprietà.
Nel periodo 2003/2005 sono stati effettuati nel condominio dove c’è la nostra abitazione lavori di straordinaria manutenzione per ripristinare la statica dell’edificio e mia moglie, oltre a pagare le spese per la sua quota di proprietà, ha anticipato anche le spese a carico della mamma e della sorella (1/3 ciasuna). Spese per le quali mia moglie non ha mai sollecitato il rimborso e per le quali quindi è ancora creditrice.
L’appartamento è stato quindi conservato sempre bene.
Ora la sorella di mia moglie, che invece ha ridotto l’appartamento dove abita in condizioni scadenti tali da non poter stabilire l'affittabilità, oltre a chiedere, legittimamente, lo scioglimento della comunione ereditaria, pretende che mia moglie cominci a pagarle, a titolo di compensazione, la differenza di affitto tra l’appartamento dove viviamo e quello dove vive lei, con effetto retroattivo dal febbraio 2009, motivando la richiesta prima come un suo diritto e secondo per aver la possibilità, mancandole i soldi, di effettuare i lavori necessari a rendere il suo appartamento di normale vivibilità. Mia cognata non ha un lavoro, ha però dei propri risparmi che non vuole toccare perché vuole i soldi dalla sorella, pur sapendo di avere un debito nei suoi confronti per le suddette spese di straordinaria manutenzione nel nostro appartamento, debito che vuole saldare, nel caso, alla liquidazione della comunione.
La quota di compensazione richiesta comporterebbe che la quota di affitto di mia moglie della terza casa (sul quale mia moglie paga ICI e IRPEF) se la terrebbe tutto mia cognata, più un importo residuo di tasca di mia moglie, che dovrebbe intaccare i propri risparmi perché, oltre alla quota di affitto della terza casa, non ha altri redditi.
Mia cognata sostiene tra l’altro che lei ha diritto di accedere liberamente nel nostro appartamento quando vuole, anche in nostra assenza, e di usare il contenuto non suo perché il contenuto è all’interno di un appartamento di sua proprietà.
Faccio presente che mia cognata ha la libera disponibilità del quarto appartamento, dove volendo potrebbe anche andare ad abitare nel caso di necessità senza nessun ostacolo da parte di mia moglie.
Queste richieste di mia cognata sono state presentate davanti al suo avvocato in un primo colloquio per trovare un accordo amichevole.
Mia moglie trova la richiesta di pagamento retroattivo dell’affitto non accettabile, se proprio le spetta è disposta a corrisponderle, con regolare contratto di locazione, la quota di affitto dal momento della richiesta.
E’ disposta, nel caso, ad aiutare la sorella a sostenere le spese di sistemazione dell’abitazione, da compensare in sede di liquidazione della comunione ereditaria.
Cosa possiamo rispondere all’avvocato in merito a tutte le richieste e ai presunti diritti manifestati da mia cognata?
Grazie
:-o:

 

[arianna26]

mettetevi a tavlino e sciogliete al più presto la comunione. nel frattempo cominciate dite a vs cognata che prima di entrare e pretendere l'affitto deve partecipare alle spese e dunque saldare subito il suo debito.

 

[User_21955]

Grazie arianna26 per il tempo che mi hai dedicato e la pronta risposta. Ma questo affitto, se le spetta, può pretenderlo con effetto retroattivo? Mi sembra troppo comodo. E visto che un reddito va dichiarato, dovrebbe pagarsi le tasse sull'affitto retroattivo percepito: mi sembra un po' complicata la cosa.

 

[sarastro]

La situazione non è semplice. Suggerisco anzitutto che tu ti legga la dottrina riguardante la comunione in questo sito, dove è ben esposta e commentata: ArsNotaria
Per quanto riguarda il resto:
1) la comunione in atto riguarda tutti e quattro gli immobili, e le quote - da quanto ho capito - sono paritarie (50% a ciascuna delle due sorelle). .
Il criterio di base per l'amministrazione di una comunone è il seguente: che pesi e vantaggi devono essere ripartiti pro quota: in questo caso, al 50%.
2) le due comproprietarie fanno uso diretto di un immobile ciascuna. Sul valore totale dei beni in comunione, quale valore percentuale rappresentano, rispettivamente, i due immobili direttamente fruitii dalle comuniste (si chiamano così i comproprietari di un bene in comunione)? Se il valore relativo dei due immobili suddetti è più o meno eguale, la situazione è più semplice; se è sensibilmente diverso, bisognerà tenerne conto, compensando.
3) Attenzione, perchè da quanto descrivi avete dichiarato erroneamente le imposte. Gli affitti percepiti sull'immobile in locazione a terzi andavano imputati pro quota a ciascuna delle comuniste, indipendentemente da chi materialmente li incassava. Lo stesso vale per l'ICI, e per le eventuali detrazioni per lavori effettuati sulla proprietà comune.
4) Per cominciare a mettere ordine nella situazione, bisogna convocare formalmente (racc. a.r.) una assemblea ordinaria della comunione, mettendo all'ordine del giorno quanto segue:
a) Rendiconto spese e incassi dall'inizio della comunione sino ad oggi. Bisognerà, se possibile, ritrovare tutti i documenti relativi sia agli incassi degli affitti, sia alle spese sostenute per la manutenzione ordinaria e straordinaria della proprietà comune, presentandone un rendiconto il più possibile esatto in assemblea.
b) apertura di un C/C, se possibile cointestato, dedicato esclusivamente alle operazioni economiche della comunione (sul quale, ad esempio, far versare l'affitto)
b) apertura di un libro dei conti, da aggiornare mensilmente e comunicare almeno annualmente in sede di assemblea ordinaria (non c'è bisogno di una contabilità che rispetti i criteri rigorosi delle contabilità societarie, basta un libro di conti, due colonne, e la registrazione puntuale di entrate e uscite; naturalmente, i documenti contabili vanno conservati)
c) eventualmente, criterio di compensazione per la fruizione diretta degli immobili.
Se infatti l'immobile fruito da una delle due sorelle ha un valore percentuale, rispetto all'intero valore dei beni in comunione, sensibilmente superiore a quello direttamente fruito dall'altra sorella, si dovranno individuare i criteri di compensazione (per il passato, il presente e il futuro). Se il valore dei due immobili direttamente fruiti è pressochè eguale, il problema non si pone.

5) quanto alla compensazione richiesta da tua sorella, grosso modo la situazione è questa: che le spese da te sostenute (imposte, manutenzioni varie) vanno detratte dalla quota di affitti a lei spettante. L'immobile da te abitato, infatti, non è esclusivamente tuo, ma anche di tua sorella, che deve farsi carico delle relative spese. Lo stesso però vale anche per l'appartamento locato a terzi, che non è solo tuo, e sui redditi del quale tua sorella vanta un diritto identico al tuo. Tale e quale è la situazione per l'appartamento fruito da tua sorella: le eventuali opere di manutenzione andrebbero pagate anche da te, pro quota.

6) il concetto di fondo è: anzitutto, riepilogare nel modo il più possibile accurato e documentato i movimenti economici avvenuti nel passato (affitti incassati, spese di ogni genere sostenute), con relativa imputazione a chi ha incassato e sborsato. Poi, per la gestione nel presente e nel futuro, procedere come suindicato. Queste due operazioni sono necessarie sia se vorrete dividere la comunione, sia se vorrete mantenerla
7) se volete dividere, o anche se volete dirimere la sola controversia in atto restando in comunione, dal marzo di quest'anno potrete (e dovrete) utilizzare lo strumento della mediazione.

 

[User_21955]

Grazie sarastro per l'analisi dettagliata e la cortesia.
Per quanto riguarda affitti e imposte è tutto in regola, anche la suddivisione dell'eredità è stata concordata. Il punto di contrasto è la pretesa della sorella di incassare, a titolo compensativo, la differenza di affitto tra le due abitazioni (una dove risiede lei e una dove risiediamo noi) a partire dalla data della morte della mamma. La differenza di valore c'è; però mia cognata avanza un diritto di credito senza voler tener conto del suo debito, antecedente e per un importo sensibilmente superiore nei confronti di mia moglie. Debito del quale mia cognata è perfettamente a conoscenza, ma fa capire apertamente che cercherà in tutti i modi di non onorare.
Mia cognata si è già rivolta ad un avvocato per reclamare il suo credito, mia moglie invece vorrebbe evitare in tutti modi di dover ricorrere alle vie legali. E' possibile (senza calar le braghe)?

 

[sarastro]

A mio avviso, se potete documentare di aver eseguito a vostre spese i lavori sulla proprietà comune, e se all'epoca la sorella non si è opposta all'esborso, non ci dovrebbero essere veri problemi a conguagliare tra quanto voi dovete per la differenza del valore locatizio degli immobili direttamente fruiti dalle due comuniste, e quanto la sorella deve per le spese di manutenzione.
Certo è che quando ci si vuole mettere d'accordo, un modo lo si trova sempre, e quando non si vuole non lo si trova mai.
L'avvocato della sorella può eccepire, ad esempio, che la sua cliente non è stata informata dei lavori (se non lo avete fatto per iscritto); o che i lavori servivano soltanto a voi, e quindi a voi soli spetta pagarli. Sono obiezioni abbastanza deboli, ma si possono avanzare, se non altro per fare pressione su di voi e ottenere una migliore transazione.
Potete offrire una transazione che giudicate equa; ma se non viene accettata, dovrete, temo, prendere anche voi un legale, e tentare una mediazione giudiziale. I costi sono ridotti, e i tempi brevi. In bocca al lupo.

 

[User_21955]

Ancora grazie sarastro.
La sorella era informatissima sui lavori, ha anche partecipato ad una assemblea condominiale sull'argomento (è tutto verbalizzato)
Con gran dolore di mia moglie temo proprio che la parola dovrà passare agli avvocati. Comunque la speranza è l'ultima a morire.