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  1. nicolettag

    nicolettag Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    mala tempora currunt, noi proprietari immobiliari fatichiamo come non mai a far quadrare il cerchio capitale-investito/resa. Gli affitti son bassi, gli inqulini creano ogni genere di problemi .
    d'altronde gli imvestimenti liquidi rendono un nunnulla e pare pure insicuro in prospettiva l'ombrello dei 103.000 eu per cadaun investitore bancario.
    il mercato immobiliare e' stagnante, i prezzi in calo.
    Mi chiedo se - guardando in prospettiva- il momento sia idoneo all'acquisto di "mattoni di qualita'" come un negozio magari piccolo ma molto centrale od un mono-bilocale in zone altamente ambite.
    Forse un salasso ma nell'ottica che la qualita' non tradisce mai.
    Che ne pensate ? possibile che i prezzi calino ancora notevolmente ?
    Forse qst discussione e' un po' OT ma penso possa interessare a molti.
    un saluto Nic
     
  2. castro

    castro Nuovo Iscritto

    ciao sinceramente a milano, dove lavoro come Ai, questo calo dei prezzi che viene sbandierato a destra e a manca non c'è stato, se parliamo dei reali valori di mercato ovvio se parliamo delle supervalutazioni che ci sono state 3-4 anni fa complici i mutui dati alla leggera in alcune zone sono sensibilmente calati ma sicuramente non in zone di pregio, diciamo nelle zone periferiche e più popolari.
    concludendo secondo la mia esperienza è meglio investire in zone semicentrali e serviste bene dai mezzi, diciamo intorno alla seconda circonvallazione (quella della 90 x intenderci), ad esempio ci sono monolocali che si acquistano attorno ai 120.000 € e rendono circa €. 7.200,00 annui cioè un 6%, detrai tasse e altro e considera un incremento del valore nel medio periodo e vedrai che alla fine il mattone è sempre un'ancora di salvataggio
     
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  3. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve ,
    un mio personale parere (non sono AI ma semplice gestore di un'immobiliare che mette a reddito) e' che ...

    peggiore e' la situazione di Torino che attualmente risente di piu' della crisi rispetto a Milano .... ma l'immobile di qualita' centrale non mente mai basta spettare l'occasione giusta e non lasciarsela sfuggire (ma attenzione nemmeno innamorarsene.. specialmente se si va' ad un'asta)
    auguri di buone feste Marco (speriamo nella ripresa che naturalmente induce la primavera)
     
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  4. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    bhe diciamo che fuori dalla circonvallazione della 90 e' gia' semiperiferia anche perche', essendo anche io di milano, i prezzi della semicentro li conosco perfettamente e non sono per niente abbordabili.
    anzi.
    ciao
     
  5. castro

    castro Nuovo Iscritto

    scusa 120.000 x un monolocale non è abbordabile come investimento?
     
  6. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    dipende da quanto e' grande questo monolocale e dove effettivamente si trova.
    ma non e' questo il senso del mio post.....................tu dici zone semicentrali intorno alla circonvallazione della 90/91.
    quella e' gia' semiperiferia non semicentro.
    all'interno della 90/91 e' semicentro................................ed i prezzi cambiano di molto.
    ciao
     
  7. castro

    castro Nuovo Iscritto

    x intorno intendo appena dentro o appena fuori, e comunque la redditività dell' investimento si calcola percentualmente a prescindere da dove è ubicato l'immobile e anzi in zone in espansione che non possono certo essere il centro o semi-centro perchè sono già espanse oltre al valore percentuale del reddito scegliendo la giusta zona a medio termine c'è anche un incremento di valore
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    ho capito...................solo che non e' zona semicentrale come hai detto nel post in alto. e' un piccolo dettaglio ma comporta una grossa differenza.
    anche perche' un monolocale facciamo di circa 40 mq a 120k significa che costa 3k al mq.
    in semicentro questi prezzi non ci sono. magari ci fossero.
    ci sono in zona corvetto.....................forse,........... che e' periferia ed anche brutta.
     
  9. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    salve,
    mi sa' che per avere piu' opinioni ed interventi
    dovevate postare un titolo piu' specifico su MILANO
    se questi erano i vostri intenti
    saluti e auguri Marco

    PS gli investimenti si possono anche fare in zone a consolidata e crescente vocazione turistica e nei centri storici delle relative citta' di riferimento ....per essere pattriottico ....vedi ALBA
     
  10. nicolettag

    nicolettag Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    per la mia esperienza - meno che non si abbia una marea di tempo allorquando si tratta di
    selezionare i potenziali inquilini - le leggi sono talmente inique nei confronti dei proprietari
    che si puo' sperare in un rapporto almeno decoroso solo con gli studenti della bocconi o
    cattolica o con i conduttori di negozi centrali (in qst caso almeno lo sfratto in caso di non
    pagamento del canone e' breve). E' ovvio che la proporzione tra investimento e resa
    e' bassina ma almeno si puo' sperare di non vivere perennemente in trincea.
    Noto infatti, rispetto a solo pochi anni addietro, un enorme rarefazione dell' "inquilino pagante",
    "non distruggente la mobilia" etc...
    Nelle suddette zone universitarie un mono decoroso difficilm si trova a meno di 200.000,
    ed un negozio centrale entro il milione di eu. E sono di propietari che difficilm abbassano i
    prezzi spinti da necessita'.
    D'altronde dove diversamente investire anche nell'ottica di una non improbabile svalutazione ?
    Possiamo metterli in vari conti con rendimento intorno al 2,50% ma sino a quando avremo la certezza
    della restituzione del capitale ?
    o son io che vedo troppo grigio ?
     
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  11. ccc1956

    ccc1956 Nuovo Iscritto

    vedo che sei di milano..........................sono d'accordo con quello che dici.
     
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  12. castro

    castro Nuovo Iscritto

    non per fare il bastian contrario ma vicino allo iulm che è una università privata a cavallo della circonvallazione altezza romolo e non distante da porta genova si trovano ai prezzi che vi ho scritto sopra, a proposito io come AI ho ingestione appartamenti da oltre 10 anni e gli inquilini hanno sempre pagato e rotto poco, lo stretto indispensabile.
    Secondo me in italia non c'è la presa di coscienza da parte dei proprietari che l'affitto non è nient'altro che l'offerta di un servizio e in quanto tale se offri un servizio di qualità il cliente (inquilino) se si trova bene non andrà in cerca d'altro anzi sarà contento di quello che ha ed avrà tutto l'interesse a restarci più a a lungo possibile, invece io mi confronto quotidianamente con proprietari che vedono solo l'incasso mensile e tirare il più possibile il collo all'affittuario spesso in catapecchie ... risultato : prime difficoltà visto il cattivo rapporto se ne vanno se va bene o non pagano.
    poi per quel che riguarda i negozi in zone centrali: investimento sconsigliatissimo provate a fare un giro in corso buenos aires che è la via al mondo con più attività commerciali, si comincia a vedere qualche vetrina chiusa mai successo a memoria d'uomo e le richieste sono di €.3.000 x mq all'anno di affitto!!!! aprono solo negozi che vengono affittati a piccoli periodi 2/3 mesi ( temporary store) a grossi marchi x qualche svendita o promozione.
    altro casi di negozi sfitti ce ne sono in via torino, corso san gottardo e simili zone che erano "commercialissime", d'altronde se diminuisce la vendita al dettaglio diminuiscono i negozi.
     
  13. manganelli4

    manganelli4 Nuovo Iscritto

    Se quello che sta avvenendo è una specie di processo di giapponesizzazione dell'economia europea ,siamo in un percorso economico di Bassa Crescita accompagnata da processo deflattivo,pertanto ,come è successo in giappone dal 1989 al 2010
    gli immobili in generale scenderanno in valore reale .
    CLAUD
     
  14. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
  15. nicolettag

    nicolettag Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    effettivamente le "zone universitarie" restano forse l'ultimo presidio di sicurezza ma occorre
    un mare di tempo a seguire tutto: coentestari del contratto che vanno, altri che subentrano,
    lavatrici che durano meno d'un anno, materassi macchiati, water intasati, chiavi che si perdono ,mobilia che viene mobilia continuam spostata nelle
    camere rigando pavimenti e rovinandone la stabilita'....
    Altro che mobili ikea, occorrono d' acciaio !
    Cmque d'alternative ne vedo poche. Per es. mi si e' liberato da un mese un bel bilocale a 30 mt
    dal mm s. agostino, sto provando ad affittarlo vuoto x non incorrere nei problemi suddetti e
    quindo facendo una richiesta sostanzialmente molto limitata.
    Ma tuttissssimi richiedono l'arredo. E, sinceramente, non essendo un falegname l'idea di
    acquistare ennesima mobilia nuova che trovero' tra un paio d'anni a brandelli mi nausea.

    Negozi- certam vedo che se ne chiudono tanti e so dell'affittanza temporanea.
    Pero' credo che, richiedendo un canone bassino- le richieste non manchino se si tratta
    di un locale in vie centrali e commerciali: resa pertanto non alta ma problemi pochi sia di
    gestione che in caso d'insolvenza.
    Non trovo altre soluzioni non essendo piu' disposta ad invelenirmi da mane a sera.
    saluti
     
  16. Marco Costa

    Marco Costa Membro dello Staff

    Salve. per i negozi centralissimi c'e' in piu' la possibilita' dell'affitto ramo d'azienda a grosse catene nazionali o internazionali, che pero' comporta una serie di grattacapi non indifferenti a fronte di un canone piu' elevato e la sicurezza di una piena disponibilita' dei locali o possibilita' di adeguamento canoni sempre che il contratto venga ben strutturato nei minimi particolari
    saluti ed auguri Marco
     

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