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mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Nel momento in cui si estingue un mutuo prima casa, contratto dalla mia compagna, in cui sono io il garante ma non l'intestatario dell'immobile, quindi il mio ruolo di garante si annulla con l'estinzione del mutuo. Dunque, posso io accedere all'acquisto di un altro immobile come prima casa?
In questo caso sarà la mia compagna a far da garante.
Successivamente andremo a vivere insieme in questa nuova casa, mentre quella della mia compagna sarà affittata e risulterà seconda casa.
E' possibile una situazione di questo tipo?
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
I costi dell'estinzione mutuo sono gravosi? Noi stiamo per concludere il mutuo decennale di un immobile, manca un anno! Abbiamo intenzione di acquistare un nuovo immobile con una proposta accettata dai venditori che dovremmo onorare entro aprile. Inizialmente l'acquisto di quest'ultimo, era vincolato alla vendita del precedente che ha un possibile acquirente con proposta, ma per motivi urbanistici la casa dev'essere sistemata prima di procedere alla vendita... potrebbe passare un pò di tempo ed andare oltre il mese di aprile... quindi abbiamo pensato (al piano B) di richiedere un nuovo mutuo questa volta a nome mio, ma ci conviene estinguere quello esistente e togliere l'ipoteca in modo che possa la mia compagna fare da garante a me.
Un altro dubbio mi verrebbe sulla disponibilità della banca ad erogarmi il mutuo.
Il mio salario è 1/3 della pensione della mia compagna... In realtà il mutuo lo pagherebbe interamente lei... ma per ottenere i vantaggi previsti come prima casa verrebbe interamente intestato a me... visto che lei ha già usufruito delle agevolazioni prima casa.
Inoltre se il futuro acquirente volesse ritirarsi, abbiamo pensato di affittare l'attuale casa in cui viviamo. La situazione è ingarbugliata e mi sento soffiare sul collo dai venditori che non vogliono aspettare oltre maggio. Inoltre il compratore del nostro appartamento potrebbe aspettare fino ad aprile- maggio, ma nel caso non fossimo in grado di venderla perchè il comune ha i suoi tempi tecnici per l'approvazione delle sanatorie interne, lui potrebbe ritirarsi e chiedere indietro il doppio della caparra? Buona domenica a tutti.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Meglio sarebbe spiegare tutto dall’inizio.
Situazione complicata.
Per estinguere il mutuo esistente, dovete saldare il debito residuo facendo fare alla banca tutti i conteggi .
Abbiamo intenzione di acquistare un nuovo immobile con una proposta accettata dai venditori che dovremmo onorare entro aprile.
Se non comprate sarete inadempienti, a meno che il contratto sia ancora condizionato alla vendita del vostro (scrivi che lo era “inizialmente”, ma non dici com’è ora).
Inoltre il compratore del nostro appartamento potrebbe aspettare fino ad aprile- maggio, ma nel caso non fossimo in grado di venderla perchè il comune ha i suoi tempi tecnici per l'approvazione delle sanatorie interne, lui potrebbe ritirarsi e chiedere indietro il doppio della caparra?
Anche in questo caso, se non ci sono condizioni sospensive potrebbe chiedere il doppio della caparra, se non rogitate nei tempi previsti.
Vai in banca velocemente a prendere tutte le info necessarie, per sapere se è come estinguere il mutuo attuale, e se è possibile avere altro mutuo.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Grazie per l'intervento... Ora spiego meglio la situazione...
La casa che andremo ad acquistare era quella che non volevo assolutamente perdere... L'agenzia ci aveva consigliato una proposta con sospensiva, ossia se avessimo venduto la nostra casa con un preliminare, il termine della sospensiva era tra agosto e dicembre, avremmo reso attiva la proposta. Agli inizi di ottobre abbiamo avuto una proposta d'acquisto della nostra casa. Ingenuamente felici di essere riusciti a maturare l'evento... lo abbiamo comunicato all'agenzia immobiliare dei venditori. Dopo circa 20 giorni ci avvisa che essendoci un nuovo acquirente con una proposta più cospicua, per la casa che intendiamo acquistare, dobbiamo formalizzare con uno scritto la vendita della casa...altrimenti perdiamo tutto. Ma la sospensiva non era in esclusiva a noi? Nel formalizzare la dichiarazione di vendita, fatta l'8 ottobre noi abbiamo circa 190 giorni per arrivare al rogito della nuova casa (il 14 aprile 2020). In realtà, tutto sembrava in linea... ma il nostro architetto ha trovato delle difformità che andrebbero sanate prima di richiedere l'agibilità. L'acquirente della nostra casa vuole vincolare il preliminare alla agibilità che dev'essere ottenuta entro aprile. Insomma... un gran casino! Ed ecco scattare il piano b. Solo che devo comunicarlo all'agenzia, ma aspettiamo prima di estinguere il mutuo e successivamnete di richiederne subito un altro per la nuova casa.
L'acquirente della nostra casa sembra molto motivato a comprare la nostra casa e non credo rinuncerà, ma dovremo fare un accordo in cui noi ci accolliamo tutte le spese urbanistiche che il nostro architetto espliciterà e che potrebbero estendersi nel tempo.
Solo che il notaio non può rogitare se ci sono richieste per sanare le difformità?Quale soluzione si propone? So solo che in questi giorni, non ho pace... mi sento come preso in trappola! Auguro a tutti una bella giornata... perchè la mia sarà piena di pensieri e scimmie urlanti.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il mio salario è 1/3 della pensione della mia compagna... In realtà il mutuo lo pagherebbe interamente lei
Temo ci sia più di un problema.

1)Dichiari di avere 63 anni...e le banche generalmente non concedono mutui con scadenza oltre i 70anni di età del sottoscrittore.

2)La tua "compagna" non è tanto da meno visto che dichiari percepisce "pensione" ...salvo non sia una delle "baby" pensionate.

3)Mancando un rapporto "coniugale" il combinato fra il tuo reddito insufficente e l'impossibilità di "reversibilità" in caso di sua prematura dipartita ti lascia troppo scoperto (anche se ovviabile con polizza vita).
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
. Dopo circa 20 giorni ci avvisa che essendoci un nuovo acquirente con una proposta più cospicua, per la casa che intendiamo acquistare, dobbiamo formalizzare con uno scritto la vendita della casa...altrimenti perdiamo tutto. Ma la sospensiva non era in esclusiva a noi?
Avendo accettato una proposta per casa vostra , la condizione sospensiva si è avverata, quindi è corretto che abbiate formalizzato un nuovo contratto senza sospensiva : anche se è meno corretto che l’agente vi abbia paventato la presenza di altri interessati... ma la sostanza non cambia.
In realtà, tutto sembrava in linea... ma il nostro architetto ha trovato delle difformità che andrebbero sanate
Non “andrebbero”, ma “vanno”: se ci sono difformità catastali o urbanistiche nella casa che devi vendere, vanno sanate a vostre spese prima del rogito.
L'acquirente della nostra casa vuole vincolare il preliminare alla agibilità che dev'essere ottenuta entro aprile.
Forse non è una cattiva idea, poiché, senza condizione sospensiva, se non sani sarai inadempiente, con sospensiva no.
Ma l’agente potrebbe voler essere pagato comunque, visto che l’attuale contratto concluso non è condizionato.

Ci sono due fronti aperti:
- il vostro acquisto, e devi sentire in banca se vi finanziano, cosa non certa
-la vostra vendita, impossibile fintanto che non sarà sanata la casa, sempre che l’acquirente sia disposto ad aspettare

La situazione non è rosea, e si impongono parecchie riflessioni, tra cui quella di valutare un accordo con il vostro venditore e il vostro acquirente per risolvere i contratti perdendo il meno possibile, visto che l’intera operazione “cambio casa” mi pare traballante.
No comment sull’agente, perché mi pare abbia tentato il colpaccio senza curarsi troppo delle conseguenze per le parti coinvolte, anche se mi pare di capire che voi siate stati ben contenti di farvi imbrigliare in una situazione complessa, che invece meritava più riflessione.
Devi fare due conti, quanto perderesti a non vendere e non comprare, secondo me.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Le perdite sarebbero tante. Ci sarebbe da pagare l'agenzia per il nostro appartamento (intorno ai 5800 euro) più il doppio della caparra (10000 euro);
La caparra per la nuova casa: 10000 euro + 6000 euro per l'agenzia.
Inoltre i venditori potrebbero rivalersi ancora su di me dicendo che sono stati penalizzati per non aver venduto la casa in quanto avevo avanzato per iscritto altri 20000 entro gennaio se avessero sgomberato dai vecchi mobili e cianfrusaglie la casa.
Mi manca solo un diniego della banca e ora posso farmi il cappio al collo...
L'ingeniutà si paga... il problema è che non si comprano o si vendono case tutti i giorni per comprendere tutti i rischi nei vari passaggi.
Per il momento non vedo la luce sotto il tunnel...
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Allora devi cercare di comprare , con un mutuo o con un finanziamento diverso, dopo aver chiuso il mutuo attuale, e poi cercare di sanare e vendere al più presto (se l’acquirente è disposto ad aspettare, magari con uno sconto).
Non mi è chiaro perché parli di affittare la casa della tua compagna, ma anche che state vendendo un immobile: si tratta di due immobili diversi?
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Il fatto di affittare l'immobile riguarda il piano "C". Ossia nel caso in cui l'acquirente non vuole piu acquistare l'immobile perchè i tempi per sanare gli abusi li ritiene troppo lunghi. E' la situazione più estrema! L'architetto pensa di farcela fra aprile e giugno... ma la burocrazia è piena di ostacoli.... Non ci rimane che trovare un finanziamento per ora siamo in grado di far fronte quasi al 50% del costo dell'immobile che andremo ad acquistare. Ho pensato a un prestito ponte della durata di 18 mesi, ma le banche vogliono vedere dei preliminari con delle date certe sui rogiti.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Riguardando il rogito, mi sono accorto che risulto anch'io cointestatario del mutuo solo in liquido... quindi è come se anch'io abbia usufruito dei benefici previsti per la prima casa.
Il problema principale dell'acquisto della nuova casa, è la sua grandezza in metri quadri (circa 500) se si acquista come seconda casa, la tassa di registro è pari a 17.000 euro!
invece come prima casa sui 6000 euro. Ciò è dovuto al fatto che la villa è composta di due immobili. Uno molto ampio (prima casa), il secondo piccolo (come seconda casa).
Come vedete, la situazione è davvero insolita... Dovendo comprare un immobile nuovo ma non avendo ancora venduto il precedente (che rimane ancora prima casa)... dovremo per forza acquistare l'immobile come seconda casa, a meno che io non possa intestarlo interamente a me?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
quindi è come se anch'io abbia usufruito dei benefici previsti per la prima casa.
No.
Se tu non risulti "proprietario" non puoi aver goduto dei benefici "prima casa".


Ciò è dovuto al fatto che la villa è composta di due immobili
Se sono censiti con due diversi codici catastali allora significa che si comprano 2 case e non 1.

Il concetto "prima casa" non va inteso come quella che si compra per la prima volta ma quella in cui si stabilisce la propria residenza.
In tal senso esiste sentenza di Cassazione che ha dato ragione ad un proprietario che, pur avendo già goduto dei benefici prima casa, li aveva utilizzati anche quando aveva deciso di acquistarne poi una più grande (per mutate esigenze famigliari) locando la precedente.
L'Agenzia delle Entrate gli ha contestato tal cosa ma ha perso al 3°grado.
Ora dubito che tu possa vantare gli stessi presupposti (famiglia che si allarga) ...ma il "principio" non dovrebbe fare distinzione.

Però devi essere cosciente dei rischi di dover "battagliare" con l'Agenzia delle Entrate.

Ps.
Nuova abitazione di 500mq.???!!!

1-sicuri che non sia "casa di lusso"?

2-Due "over" dovrebbero pensare all'inutilità di tanto spazio...per soli 2.
 

plutarco

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Riguardando il rogito, mi sono accorto che risulto anch'io cointestatario del mutuo solo in liquido... quindi è come se anch'io abbia usufruito dei benefici previsti per la prima casa.
Il problema principale dell'acquisto della nuova casa, è la sua grandezza in metri quadri (circa 500) se si acquista come seconda casa, la tassa di registro è pari a 17.000 euro!
invece come prima casa sui 6000 euro. Ciò è dovuto al fatto che la villa è composta di due immobili. Uno molto ampio (prima casa), il secondo piccolo (come seconda casa).
Come vedete, la situazione è davvero insolita... Dovendo comprare un immobile nuovo ma non avendo ancora venduto il precedente (che rimane ancora prima casa)... dovremo per forza acquistare l'immobile come seconda casa, a meno che io non possa intestarlo interamente a me?
Dovreste trovare un "prestanome" di cui vi fidate.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
I 500 mq sono complessivi delle due abitazioni. Una che risulta 1/3 dell'altra. Noi vorremmo chiaramente considerare prima casa la più grande...
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
I 500 mq sono complessivi delle due abitazioni. Una che risulta 1/3 dell'altra. Noi vorremmo chiaramente considerare prima casa la più grande...
Occhio che l’abitazione più grande, proprio per la metratura e il giardino, potrebbe essere considerato immobile di lusso, quindi escluso dai benefici prima casa.
Informati dal notaio.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
l'immobile si compone di due appartamenti classificati A7, uno di 12 vani con rendita 1100 euro (circa) e l'altro di vani 5 e rendita di euro 450.

con le relative pertinenze di 30 e 22 mq e un giardino comune di 1600 mq

E' da ristrutturare internamente (rifacimento bagni e pavimenti) ma la casa nel complesso è in buono stato.

Puo essere considerato di lusso?
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Puo essere considerato di lusso?
Come detto , secondo me dovresti chiedere al notaio; i requisiti perché un’abitazione sia considerata di lusso, e quindi non possa essere acquistata con le agevolazioni “prima casa “, sono stati modificati nel tempo.
Si fa riferimento anche alla metratura, sia della casa che del giardino, più altri parametri.
 

mariooo

Membro Ordinario
Proprietario Casa
Penso che tu abbia ragione... infatti guardando in rete ho potuto constatare che se un'abitazione supera i 240 metri di superficie abitabile è considerata di lusso e quindi non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa. Esistono delle eccezioni?
Certo che con questi continui ritocchi legislativi hanno distrutto soprattutto il mercato delle seconde case ma anche quelle delle prime case.
 

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