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pupido

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Proprietario Casa
Un mio amico ha sottoscritto un preliminare, per l'acquisto di un immobile, sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere, per uno dei comproprietari inabilitato, da parte dell’autorità giudiziaria competente, entro la data di stipula (fine Febbraio) del contratto definitivo.
Ebbene, alcuni giorni fa il notaio lo ha chiamato e gli ha detto che il venditore ha chiesto di rinviare la stipula del definitivo di un mese a causa del mancato rilascio dell'autorizzazione a vendere da parte del Tribunale per uno dei comproprietari.
Siccome il mio amico si è pentito di aver acquistato questo immobile perché, sia il venditore che l'agenzia, gli hanno nascosto alcune cose che lo avrebbero fatto desistere dall'acquisto oppure dal pagare la cifra pattuita con il venditore, allora egli vorrebbe chiedere o la risoluzione del preliminare e la restituzione della caparra che aveva versato oppure concedere la proroga al venditore (rinunciando a far valere la condizione risolutiva) previa concessione di una riduzione del prezzo. Secondo voi, esiste anche qualche altra ipotesi?
Comunque, il mio amico mi ha detto che è più interessato alla seconda ipotesi, sempre se riesce a trovare l'accordo con il venditore. Nel caso, in cui non si riesca a trovare l'accordo con il venditore, come si fa valere quella condizione risolutiva? Cioé, si va dal notaio e poi...?
Infine, il mio amico mi ha detto che il notaio ha sostenuto che per far valere quella condizione risolutiva occorre anche il consenso dell'altra parte altrimenti lui è inadempiente. Io credo che il notaio abbia detto una castroneria visto che basta solo che la parte interessata faccia valare tale condizione per risolvere il preliminare. Sbaglio?
 

Dimaraz

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Proprietario Casa
Bisogna verificare come è stata formulata quella clausola risolutiva e se ne sia prevista altra "a favore" del compratore per come la spieghi quella mette al riparo il venditore.

Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.

Ps.
Ma il notaio che dice "castronerie" non l'ha scelto il tuo amico?
 
Ultima modifica:

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Intanto non si capisce perché il tuo amico ha accettato di inserire una condizione risolutiva e non sospensiva, visto che cosi, anche se non comprerà, le provvigioni sono dovute.
Poi bisogna leggere quanto firmato; ma , da quanto hai scritto, se non arriva l'autorizzazione entro la data indicata, il contratto preliminare si risolve, il tuo amico deve avere indietro la caparra, e la compravendita non avviene .
L'alternativa è di concedere una proroga ( per iscritto) del termine per l'avveramento della condizione.
Vedo male l'ipotesi di concordare un ribasso del prezzo, per concedere una proroga , poiché l'attesa autorizzazione a vendere ( evidentemente già richiesta) farà riferimento al prezzo inizialmente pattuito, e se cambi all prezzo ci vuole nuova autorizzazione.
Nel caso, in cui non si riesca a trovare l'accordo con il venditore, come si fa valere quella condizione risolutiva? Cioé, si va dal notaio
Si comunica che, non essendosi avverata nei termini previsti la condizione , il contratto è risolto e il venditore deve riavere indietro quanto versato.

il mio amico mi ha detto che il notaio ha sostenuto che per far valere quella condizione risolutiva occorre anche il consenso dell'altra parte altrimenti lui è inadempiente.
Sembra strano, detto così, ma il notaio sa quello che avete firmato, noi no.
Senza leggere il contratto è difficile dire di più.
Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.
Non credo, serve solo che la condizione non si sia avverata entro la data indicata.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Non credo, serve solo che la condizione non si sia avverata entro la data indicata
Normalmente SI...ma perchè ad esempio si fissa un "mancato finanziamento" alla parte compratrice.
Qui siamo in presenza di una condizione di rilascio di permesso alla parte venditrice da parte di un Tribunale che, da quanto scritto, non ha ancora risposto...questione diversa se avrebbe dato "verdetto" negativo.

Decisamente serve lettura dell'integrale e non un riportato per sentito dire da persona non esperta in materia.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Qui siamo in presenza di una condizione di rilascio di permesso alla parte venditrice da parte di un Tribunale che, da quanto scritto, non ha ancora risposto...questione diversa se avrebbe dato "verdetto" negativo.
Che abbia risposto negativamente, o che non abbia ancora risposto, SE la condizione è la risposta positiva entro data certa, questa non è avvenuta.
Naturalmente concordo che servirebbe leggere quanto firmato di preciso.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Che abbia risposto negativamente, o che non abbia ancora risposto, SE la condizione è la risposta positiva entro data certa, questa non è avvenuta.
Ma questa, per come l'ha spiegata, è una clausola posta a salvaguardia del venditore.

Poi la vedo dura che un Notaio, che ha letto il documento, si sbilanci con una affermazione come quella data.
Le probabilità che il Notaio dica un'eresia (seppur talvolta capita) sono a sfavore di @pupido
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Bisogna verificare come è stata formulata quella clausola risolutiva e se ne sia prevista altra "a favore" del compratore per come la spieghi quella mette al riparo il venditore.

Serve al tuo amico, per chiedere risoluzione e restituzione della caparra, che il termine fissato fosse perentorio ed improrogabile.

Ps.
Ma il notaio che dice "castronerie" non l'ha scelto il tuo amico?
In merito alla clausola risolutiva il contratto preliminare in questione espressamente dice: "Le parti convengono che il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere per l’inabilitato XXXXXX da parte dell’autorità giudiziaria competente entro la data di stipula" .
Invece, in merito alla data di stipula, il preliminare dice: "Il contratto definitivo dovrà essere stipulato dal notaio XXXXX entro il 28 febbraio 2020 a richiesta della parte più diligente".
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Ma questa, per come l'ha spiegata, è una clausola posta a salvaguardia del venditore.
Hai ragione, dipende da come è scritta concretamente ; mi sembra che sia a sola tutela dell'agenzia, che incassa comunque...
Le probabilità che il Notaio dica un'eresia (seppur talvolta capita) sono a sfavore di @pupido
In linea di massima concordo, ma ora che è stata postata la condizione, come al solito si vede che è scritta malino, perlomeno per quanto riguarda la mancanza di data per l'avveramento, distinta da quella del rogito.
Se l'autorizzazione arrivasse il 28, l'acquirente avrebbe dovuto tenere liquidi i soldi fino all'ultimo , o addirittura smobilizzarli apposta , senza certezze ?
Ci voleva una data per l'avveramento, e una per il rogito almeno una decina di giorni dopo. Almeno secondo me.
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.
Non lo sarebbe per il rogito, mentre per la condizione, se non arriva l'ok per il 28 il contratto è risolto, a mio avviso.
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
La comunicazione dell'avveramento della condizione risolutiva dovra essere fatta al notaio verbalmente o per iscritto?
Inoltre, il notaio dovrà verbalizzare in qualche modo tale comunicazione? Oppure il notaio ne prende atto e basta?
Grazie per il vostro aiuto.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
La comunicazione dell'avveramento della condizione risolutiva dovra essere fatta al notaio verbalmente o per iscritto?
Secondo me, la comunicazione deve essere fatta tra le parti .
Ovvero , tu acquirente comunichi di prendere atto che l'autorizzazione non è arrivata entro la data prevista, e quindi chiedi la restituzione della caparra, poiché il contratto è risolto.
Comunque chiedi al notaio, visto che sostiene altro, e fatti spiegare.
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Ok, siete stati molto chiari e gentilissimi!
Un'ultima cosa: visto che non è possibile chiedere una riduzione del prezzo dell'immobile, secondo voi, sarebbe possibile chiedere al venditore un assegno in garanzia a favore del mio amico, depositato presso il notaio, che vada a coprire le spese straordinarie già deliberate (rifacimento della facciata e causa civile quasi persa contro un condomino, del valore approsimativo di 15.000 Euro) che sono state nascoste al mio amico prima del preliminare?
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In merito alla clausola risolutiva il contratto preliminare in questione espressamente dice: "Le parti convengono che il presente preliminare è sottoposto alla condizione risolutiva del mancato rilascio dell’autorizzazione a vendere per l’inabilitato XXXXXX da parte dell’autorità giudiziaria competente entro la data di stipula" .
E' come discutere sul sesso degli angeli.
Io (e a quanto pare il Notaio) la vedo come una clausola a favore della parte venditrice che si cautela da una mancata liberatoria a vendere da parte del Giudice tutelare.

Invece, in merito alla data di stipula, il preliminare dice: "Il contratto definitivo dovrà essere stipulato dal notaio XXXXX entro il 28 febbraio 2020 a richiesta della parte più diligente".
Ebbene, credo che il termine del 28 febbraio sia perentorio.
Anche qui tu credi una cosa....ma Giurisprudenza ha affermato più volte il contrario:

Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.
Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454
da cui traggo:

il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito; altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)

E sarebbe invero "pernicioso" che il tuo amico intenda dimostrare la "perduta utilità per la conclusione" quando poi offre anche l'opzione di concludere ad un prezzo inferiore.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
sarebbe possibile chiedere al venditore un assegno in garanzia a favore del mio amico, depositato presso il notaio, che vada a coprire le spese straordinarie già deliberate (rifacimento della facciata e causa civile quasi persa contro un condomino, del valore approsimativo di 15.000 Euro) che sono state nascoste al mio amico prima del preliminare?
In mancanza di pattuizione diversa, le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle prima del rogito, altrimenti l'amministratore non rilascerà la dovuta quietanza.
Ci si può accordare che vengano detratte dal saldo ( cioè al saldo si versa la somma pattuita, meno le spese straordinarie deliberate e non ancora saldate).
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
In mancanza di pattuizione diversa, le spese deliberate prima del rogito sono a carico del venditore, che dovrà saldarle prima del rogito, altrimenti l'amministratore non rilascerà la dovuta quietanza.
Ci si può accordare che vengano detratte dal saldo ( cioè al saldo si versa la somma pattuita, meno le spese straordinarie deliberate e non ancora saldate).
Il problema è che secondo la giurisprudenza la spesa straordinaria si intende deliberata solo quando il lavoro viene assegnato ad una determinata impresa e non quando viene deliberato di eseguire i lavori senza individuare l'impresa che presterà la sua opera. Infatti, la giuriprudenza distingue fra deliberazioni programmatiche e quelle decisorie.
Venendo al caso concreto, non c'è ancora stata ancora l'assegnazione dei lavori. Sono ancora al computo metrico dei lavori di ristrutturazione da parte di un tecnico.
Pertanto, il mio amico ora si trova questa rogna perché la debiberazione di affidamento dei lavori ad una determinata impresa avverrà sicuramente dopo la data del rogito.
Ecco, pertanto vorrei trovare una soluzione che possa blindare il mio amico dall'accollarsi spese di cui è venuto a conoscenza solo dopo la stipula del preliminare.
Forse la soluzione che tu proponi nelle ultime due righe della tua risposta potrebbe essere quella giusta. Per questo motivo, cortesemente, me la potresti spiegare meglio?
Grazie mille.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il problema è che secondo la giurisprudenza la spesa straordinaria si intende deliberata solo quando il lavoro viene assegnato ad una determinata impresa
Certo, ma sei tu che hai scritto di spese già deliberate.
E invece non lo sono ancora.
Quindi o si trova un accordo, o vale la data di delibera "finale" ; se successiva al rogito, la spesa spetta all'acquirente.
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
E' come discutere sul sesso degli angeli.
Io (e a quanto pare il Notaio) la vedo come una clausola a favore della parte venditrice che si cautela da una mancata liberatoria a vendere da parte del Giudice tutelare.



Anche qui tu credi una cosa....ma Giurisprudenza ha affermato più volte il contrario:

Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.
Cassazione civile , sez. II, 22 ottobre 2014 n. 22454
da cui traggo:

il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo; tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’'espressione “entro e non oltre”, quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (cfr. in tal senso Cass. 17.3.2005, n. 5797; nella specie questa Corte ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito; altresì Cass. 6.12.2007, n. 25549; Cass. 26.4.1983, n. 2870)

E sarebbe invero "pernicioso" che il tuo amico intenda dimostrare la "perduta utilità per la conclusione" quando poi offre anche l'opzione di concludere ad un prezzo inferiore.
Trovo giusta la tua ultima osservazione.
Invece, non capisco il collegamento che fai tra il termine per l'adempimento e l'avveramento della condizione.
Seguendo la tua tesi, allora, ogni condizione apposta su un contratto perderebbe la sua oggettività e quindi verrebbe depotenziata perché bisognerebbe ogni volta andare ad indagare se la parte che intende farla valere abbia o meno perduta l'utilità per la conclusione del contratto.
 

pupido

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Certo, ma sei tu che hai scritto di spese già deliberate.
E invece non lo sono ancora.
Quindi o si trova un accordo, o vale la data di delibera "finale" ; se successiva al rogito, la spesa spetta all'acquirente.
Le spese sono state deliberate prima del preliminare solo genericamente. E se il mio amico avesse saputo di tale delibera non avrebbe mai acquistato quell'immobile!
Lui, aveva chiesto espressamente all'agenzia ed al venditore se ci sarebbe stata tale eventualità e loro hanno sempre negato.
Il giorno dopo il preliminare ,invece, sono spuntate tali spese. Il mio amico si è sentito preso in giro da entrambi.
 

Franci63

Membro Senior
Proprietario Casa
Il mio amico si è sentito preso in giro da entrambi.
Vero, ma anche il tuo amico ( se non sei tu l'interessato) avrebbe dovuto farlo mettere nero su bianco.
A meno che possa provare che sapevano, e hanno taciuto , visto che la convocazione e lo scopo dell'assemblea erano evidentemente noti , almeno al venditore.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Seguendo la tua tesi, allora, ogni condizione apposta su un contratto perderebbe la sua oggettività
La mia "tesi" non è mia..nel senso che mi limito a riportare quanto deciso più volte nelle sentenze.
Fosse per me non ci si dovrebbe arrampicare ogni volta in "interpretazioni e distinguo"...non ho troppa stima dei Giudici in generale quando si lanciano in dissertazioni da autentici azzeccagarbugli.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Le spese sono state deliberate prima del preliminare solo genericamente. E se il mio amico avesse saputo di tale delibera non avrebbe mai acquistato quell'immobile!
Permettimi una disgressione: se vi è la necessità di fare spese per manutenzioni straordinarie il tuo amico ne trarrà benefico quindi è giusto che sia lui a pagare. In fin dei conti saranno "migliorie" di cui lui godrà integralmente.
E visto che al momento hanno solo deliberato la "progettazione" se proprio non vuole dovrà contestare l'opera in assemblea cercando di convincere gli altri della inutilità.
 

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