riguardo l'amministrazione dei condomini, secondo me, i nostri legislatori sono stati lacunosi.
Già a partire dall'obbligo della sua nomina.
Infatti il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."
Ciò significa che, ricorrendo il numero minimo di condomini, fin quando un condomino non fa richiesta al giudice perché non si raggiunge il quorum previsto per la nomina o perché non c'è mai stato e lui vuole un amministratore, si può andare avanti, se tutti sono d'accordo, con l'autogestione oppure si continua con il vecchio amministratore dimissionario/dimissionato "in prorogatio" se l'assemblea contemporaneamente alla revoca non ne ha nominato uno nuovo.
Tuttavia l' art. 1138, quarto comma, c.c. dice che superati gli otto condomini l'amministratore è un organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la sua nomina. Dalla interpretazione di questa norma scatta l'obbligatorietà, per un condominio con più di 8 condomini, sostenuta da molti (ed applicata dal giudice in caso di ricorso), di avere un amministratore.
L’art. 1136, quarto comma, c.c. ci dice che per la nomina dell’amministratore, ma anche per la revoca del mandato, sono necessari i quorum di cui al secondo comma dello stesso articolo, vale a dire la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio).
Una volta nominato, l’amministratore dura in carica per un anno ed aggiunge testualmente la legge che tale termine “si intende rinnovato per eguale durata”.
Questa frase infelice ha fatto si che molti interpretassero che l'amministratore una volta nominato durasse in carica 2 anni anziché 1.
Invece bisogna intendere che, pur rimanendo la possibilità di revoca in qualsiasi momento del mandato da parte della assemblea dei condòmini, l'incarico dato all'amministratore dura 12 mesi e, se rinnovato, la durata deve essere di ancora 12 mesi: cioè non sono ammessi incarichi al di sotto dei 12 mesi.
Mentre c'è il comma che contempla la revoca del mandato da parte del giudice qualora l'amministratore abbia compiuto gravi irregolarità nella gestione del condominio, non c'è alcun esplicito riferimento di legge che obblighi l'amministratore di chiedere il rinnovo dell'incarico alla fine di ogni mandato.
Insigni giuristi si sono arrovellati il cervello alla ricerca di un riferimento per il quale sia dimostrato l'obbligo di rinnovo dell'incarico.
L'appiglio lo darebbe sia il comma 2 dell' art. 1129 c.c., che nella prima frase, afferma: «contestualmente all’ accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico…» e sia l’art. 1135 c.c., che, nel disciplinare le attribuzioni dell’assemblea dei condomini, al comma 1 e conseguente numero 1, dispone: «Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede: 1) alla conferma dell’amministratore e ....»
Per molti questi riferimenti stanno inequivocabilmente, a significare che il rinnovo non è automatico, perché la norma disciplina, in un unico contesto, sia la nomina che il rinnovo.
Sulla indiscutibile premessa che il rinnovo è nient’altro che una conferma, l’art. 1135 c.c. prevede necessariamente e indispensabilmente una delibera.
Inoltre c'è un altro principio fondamentale del nostro ordinamento giuridico che dice che nessuno può gestire gli interessi di un altro senza il suo consenso (v., a conferma, la disciplina dell’interesse e legittimazione processuale, di cui ai titoli III e IV del libro primo del c.p.c.).
A tanto si arriverebbe se l’amministratore potesse imporre, invocando la norma per la quale la conservazione della sua carica è automatica.
Quindi, secondo costoro, l’amministratore che non intende dimettersi a fine mandato, e che anche l’assemblea non vuole revocare a fine mandato, ai sensi dell’articolo 1129, comma 11 c.c., per la permanenza in carica, deve indicare nell’ ordine del giorno «rinnovo dell’incarico». In assemblea, l’amministratore espliciterà che desidera la continuità del mandato.
Il quorum per rinnovare l'incarico è lo stesso per la nomina e la revoca.
Tuttavia, altri sostengono che il comma 10 dell’art. 1129 c.c. testualmente dispone: «L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore».
La norma, nella sua dizione letterale, appare non fornire dubbi sulla prassi di dover assumere una delibera solo in caso di revoca o di dimissioni dell'amministratore.
E’ prassi, ormai in via di consolidamento, quella secondo la quale, per il rinnovo della carica dell’amministratore, non occorre alcuna delibera, dovendosi limitare l’assemblea a prendere atto della volontà implicita dell’amministratore di voler rimanere in carica.
