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  1. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti,
    abito e sono proprietario di un appartamento in un condominio di 4 unità, 2 appartamenti al piano rialzato e 2 al primo piano completamente uguali come metratura, ciscuno di un singolo propritario. Sono stato il primo ad abitarci, appena costruito 20 anni fa, e per questo ho dovuto intestarmi le utenze di acqua e luce scale e da allora ho sempre fatto io la ripartizione delle spese compresa la gestione delle aree condominiali (ingresso, scale, giardino). Non è mai stato nominato un amministratore, mai redatto un verbale, mai stato richiesto il codice fiscale del condominio:???:!!!! Bene o male le cose sono andate avanti sino a poco tempo fa :occhi_al_cielo:! Negli ultimi mesi uno dei proprietari del piano rialzato, che da circa 15/18 mesi da in locazione, crea problemi di ogni tipo e non ultimo ritarda i pagamenti o se li autoriduce arbitrariamente :rabbia:!! Vorrei cominciare a passare la "palla" cominciando convocando una riunione condominiale, ufficializzare un amministratore e richiedere il codice fiscale di condominio !!! Ho letto che Il condominio è SOSTITUTO DI IMPOSTA dal 1° gennaio 1998 e per questo c'è l’obbligo di richiedere il CODICE FISCALE intestato allo stesso, quindi di volturare tutte le utenze a nome del condominio e di adempiere agli obblighi fiscali derivanti. E' Vero ?? Voi cosa ne pensate ??? Grazie a tutti quelli che interverranno .
     
  2. cichi

    cichi Membro Junior

    Mi sembra l'unica soluzione
     
  3. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    la costituzione del condominio è obbligatoria quando sono più di 4 proprietari...
     
  4. mtr

    mtr Membro Attivo

    Mi sembrava che dovessero essere 'a partire da 4 unità immobiliari', non vorrei sbagliarmi perchè non è il mio campo diretto.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    il condominio è già esistente essendo 4 unità abitative, non è obbligatorio chiedere il nr. del codice fiscale, ma è necessario x confluire le bollette varie inerenti al condominio stesso, una regola non obbligatoria ma comoda:daccordo:
     
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  6. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Intanto grazie per queste prime risposte.
    Il codice civile prevede all’art. 1129 c.c.:
    Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
    Per il mio condominio, essendo di quattro, sarebbe facoltativo. Siccome io vorrei che ci fosse speravo che la richiesta del codice fiscale, intestato al condominio, fosse obbligatoria perchè in questo caso può essere richiesto solo dall'amministratore del condominio !!! Praticamente la mia domanda sarebbe proprio questa : il codice fiscale è obbligatorio o no ?

    Aggiunto dopo 13 minuti :

    Grazie Adimecasa,
    avevo appena inviato il post e poi ho visto la tua risposta !! In effetti, andando per logica, se fosse stato obbligatorio il codice fiscale di conseguenza sarebbe stato obbligatorio anche nominare l'amministratore :disappunto: !!!
    Ma ora la mia domanda è: se convoco la riunione condominiale (secondo la prassi di legge), ci sono 3 dei quattro proprietari ma ne manca 1 (quello che crea problemi), si può procedere alla nomina dell'amministratore ? Le maggioranze dovrebbero essere sufficienti ma se il proprietario mancante, una volta ricevuto il verbale dell'assemblea, si oppone motivando la sua opposizione proprio con la non obbligatorietà dell'amministratore ????:disappunto:
     
  7. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    C' è un proverbio che recita: "Se vuoi le rose, ti devi prendere anche le spine!"

    Nel tuo caso, se vuoi avere la possibilità di trattare con un condòmino che si autoriduce le rate condominiali, allora devi costituire il condominio, è necessario nominare un amministratore, è necessario approvare un rendiconto preventivo che possa essere utilizzato come titolo di credito nei confronti di chi non paga (ovviamente è anche necessario aprire il numero di codice fiscale).
     
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  8. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie Antonio!!
    Beh, se per questo sono 20 (dico venti !!!!!:rabbia:) anni che mi prendo le spine :triste: ..... ma di rose :D ne devo ancora vedere !!!! che sia una varietà "tardiva" ?????:D .....a parte gli scherzi ....... se faccio tutto a regola d'arte e mi assicuro l'appoggio degli altri due ..... il quarto può fare opposizione ??
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    riunitevi assieme e decidete di creare un amministratore pro tempore, anche tra di voi, erigere un verbale con nomina un responsabile x l'anno in corso, andare all' A.d.E. con copia del verbale dove si evince la nomina ad amministrare e chiedere il Codice fiscale in testa al condominio, in seguito tutte le bollette verranno intestate al condominio, (che darete un nome di fantasia), ogni anno vi riunite x discutere il riparto ed il da farsi e x deliberare le spese di preventivo, il dissenziente con le delibere a maggioranza dovrà adeguarsi se non vuole essere all'oscuro di tutto, ciao:daccordo:
     
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  10. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Bene !! Adesso che ho ricevuto i vostri pareri tecnici mi sento molto più tranquillo ed aggiornato !! già nei prossimi giorni mi dedicherò a risolvere questo problema che è andato avanti per troppo tempo !!!
    Che dire ancora ?? Un grande grazie a tutti i partecipanti alla discussione:applauso::daccordo:
    Una buona serata ed alla prossima da Alexiron.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    :daccordo::daccordo::ok::ok:
     
  12. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao a tutti,
    mi aggancio a questa discussione perche' mi trovo in una situazione per certi versi simile a quella iniziale.

    La differenza di fondo sta nel fatto che nel mio caso chi vuole nominare un amministratore non sono io ma una condomina/proprietaria. Nel mio caso si tratta di una villa quadrifamiliare, dove le 4 porzioni, a occhio, direi che sono identiche, quindi i millesimi dovrebbero essere 250 per ciascun proprietario. Uso il condizionale perche' le tabelle millesimali non ci sono state ancora date dal costruttore che sta anche provvedendo a far redigere il regolamento condominiale.

    LA causa scatenante e' data dal fatto che attualmente le bollette della luce (l'unica utenza condominiale) arrivano a quella signora di cui sopra che, dopo diversi anni, s'e' stufata di dover andare lei alla posta a fare i pagamenti e poi fare il giro degli appartamenti per farsi dare i soldi. Ci sono delle zone condominiali che vanno pulite e finora ciascuno provvede da se' a pulire la parte prospicente la propria abitazione, ma lei vorrebbe che qualcuno "esterno" provvedesse alla pulizia di tutte le parti comuni.

    Per me non ci sarebbe problema, ma vorrei capire se, essendo una cosa facoltativa, l'amministratore deve per forza essere iscritto all'albo o se, eventualmente, posso farlo io o un'altro dei comproprietari. Se fosse una cosa onerosa io ed un altro dei 4 non saremmo d'accordo (dato che cmq fino a 4 condomini non c'e' obbligo di legge), mentre non so quale sia il parere del 4° comproprietario.

    Vorrei capire se creare un codominio e quindi avere un CF ad esso intestato comporta delle spese "a prescindere" (IVA?) o se le spese arrivano solo a fronte di attivita' commissionate a terzi (p.es. pulizia e/o manutenzione di parti comuni).

    Grazie per le risposte che vorrete darmi! :)
     
  13. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao Infante,
    ti posso dire come stiamo facendo noi, così con l'occasione "testiamo" il tutto con l'aiuto degli esperti di Propit!
    Ho dovuto farmi carico di tutto io perchè nel condominio siamo rimasti solo in due proprietari ad abitarci e gli altri due appartamenti sono stati dati in locazione. L'altro proprietario ha problemi di famiglia e, pur dandomi tutto l'appoggio, mi ha detto che ha altro a cui pensare. Il mio condominio è andato avanti 20 anni alla meglio e senza grandi problemi. Ora uno dei proprietari che hanno dato in locazione, stà creando problemi anche per tirare fuori pochi euro !!!:rabbia: Ho convocato un'assemblea e ho seguito passo passo quello che mi ha consigliato Adimecasa nel post del 05.04.2011 ore 15.17 di questa stessa discussione !!! Per la cronaca "l'individuo" non ha ritirato la raccomandata nella quale si convocava la prima assemblea condominiale !!!:disappunto: Però adesso siamo in tre ad essere sulla stessa linea di pensiero, è stato fatto il primo verbale (secondo quanto previsto dal Codice Civile) è stato costituito il condominio, io sono stato nominato amministratore (a titolo gratuito) abbiamo il codice fiscale e le utenze sono intestate al condominio. Personalmente ti consiglio "caldamente" di fare altrettanto perchè tutto diventa più difficile con il passare del tempo !!! Non so se ti sono stato d'aiuto, eventualmente scrivi ancora così magari integro con altri particolari. Cordialità.

    Aggiunto dopo 9 minuti...

    Nella fretta di risponderti non ho risposto alle domande scritte nel fondo del tuo post !!!:^^:
    Il codice fiscale non comporta nessuna spesa !! Sino ad ora i piccoli lavori di giardinaggio e pulizia scale (sono solo tre rampe di scalini) li abbiamo gestiti in proprio ma se dovesse servire l'opera di terzi vi provvederemo con i voucher (buoni lavoro).
     
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  14. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao AlexIron,
    grazie mille per le risposte, davvero molto utili. :ok:
    A questo punto, dato che non ci sono spese fisse e l'amministratore puo' farlo uno di noi, penso che mi candidero' per farlo io. Immagino che sara' un po' una rogna, ma la gestione e' davvero minima dato che le parti comuni si riducono ad un viale che da accesso ai garage ed al muro di contenimento del terrapieno e la sola utenza "condominiale" e' quella elettrica dell'illuminazione del suddetto viale e per l'apertura del cancello elettrico. Ovviamente sia il viale che il muro che il cancello sono soggetti a manutenzione, ma non dovrebbe essere niente di trascendentale. L'idea dei voucher e' ottima ;)

    Dopo le ferie il costruttore dovrebbe consegnarci sia il regolamento condominiale che le tabelle millesimali. A quel punto convocheremo l'assemblea e nomineremo un amministratore. Per la convocazione della prima assemblea avete usato un fac simile trovato da qualche parte? Non vorrei tralasciare qualche punto importante da mettere all'OdG che poi magari uno rompino potrebbe chiedere l'invalidazione del verbale finale.

    Avevo pure letto in giro che era obbligatorio il 770 per il condominio (con conseguente coinvolgimento di un commercialista per tenere la contabilita') ma forse era un'informazione che non si adattava perfettamente alla mia casistica.

    Per le bollette avete aperto un conto corrente intestato al condominio o vengono pagati i bollettini postali?

    Grazie ancora!!! :daccordo:
     
  15. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sono contento di esserti stato utile, anche se non ho fatto altro che girarti le risposte che già mi avevano dato in questa stessa discussione. Comunque ti allego il format della prima convocazione che ho utilizzato io. L'ho copiato di sana pianta dalla convocazione che ha fatto un amministratore di professione in un condominio dove sono proprietario di un mini che do in locazione. Mi risulta che la convocazione dell'assemblea deve essere fatta almeno 5 giorni lavorativi prima della seconda convocazione. Magari fallo con molto anticipo così eviterai che qualcuno invalidi la convocazione. Per quanto riguarda la compilazione del 770 non so niente in merito e non ne ho mai sentito parlare. Penso che non sia necessario !!! Per il pagamento delle bollette utilizzo il mio conto corrrente dove le ho domiciliate per non pagare spese (contrariamente a quanto avverrebbe con i bollettini!!) . Non so se questo è proprio legale ma gli altri mi danno un fondo spese in contanti, pago le bollette senza nessun aggravio, il cc non da interessi .... per cui tutto è a favore del condominio !!! Allego alla risposta anche un file dove ho raccolto varie risposte trovate sul web che ti potrebbero essere utili !!!
    Cordialità e ......... fammi sapere !!!:daccordo:
    P.S. non so se sono riuscito ad inserire gli allegati !!! eventualmente te li mando con un messaggio privato!!
     

    Files Allegati:

  16. infante

    infante Nuovo Iscritto

    Ciao AlexIron,
    grazie per i due files. Li ho scaricati e, soprattutto il primo "importantissimo", me li leggero' con calma. La convocazione direi che puo' andare bene anche per il mi caso, forse pero' i punti 5 e 6 (le nomine) andrebbero messi all'inizio.
    Forse il 770 si deve compilare in caso di compensi percepiti dall'amministratore o in altre specificita' piu' complesse che non siano la gestione di un condominio di 4 unita', ad ogni modo cerchero' di andare all'Agenzia delle Entrate per chiedere informazioni (ma magari anche sul loro sito ci sono info in merito).
    Devo anche guardare sul sito di Altro comsumo, di cui sono socio da molti anni, per vedere se ci sono delle guide scaricabili relative alla questione.
    Nel frattempo ti ringrazio nuovamente e ti faro' sapere, qui, come vanno le cose.
    Ciao!!
     
  17. AlexIron

    AlexIron Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Bene !!! alla prossima, ciao.:ok:
     
  18. filieli

    filieli Nuovo Iscritto

    grazie AlexIrono spero che non ci sono cambiamenti:occhi_al_cielo:
     
  19. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    FILIERI LA RISPOSTA CHE HAI DATO A ALEXTRON, è ok ma un po in ritardo dal 04/08/11 al 18/10/12
     

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