Condominio e parti ipotecate

Buon giorno a tutti ,
Vorrei sottoporre a chi volesse aiutarmi un quesito riguardo una questione alla quale noi condomini non sappiamo dare una risposta .
Essendo proprietario di un appartamento all'ultimo piano di un piccolo condominio ( 8 abitazioni ) , con l’accordo scritto di tutti i vicini volevo acquistare una piccola parte di sottotetto da utilizzare solamente come deposito essendo di dimensioni che non permettono di ottenere l' abitabilità .Prima di procedere dal notaio , l'amministratore si accorge che uno degli inquilini (anche lui d'accordo alla vendita) ha la casa ipotecata da più enti da almeno 10 anni . La situazione sembrerebbe aggravata dal fatto che alla morte di uno dei coniugi , proprietario al 50 % gli eredi hanno rifiutato l’eredità.
La scoperta, del tutto casuale ,ha creato un po’ di preoccupazione in noi condomini .
Seppur concordi sul fatto che i creditori debbano essere tutelati , ci sembra un 'ingiustizia il fatto che il condominio risulti bloccato per una 'colpa' non sua .Teoricamente ,in caso di spese straordinarie potremmo essere nella condizione di pagare anche per la parte ipotecata .
Ci è stato detto che non ci sono soluzioni se non aspettare che avvenga la vendita all'asta dell'alloggio ipotecato .
Risulta veramente essere l'unica soluzione ?
Premetto che nessuno di noi vuole danneggiare l’inquilino ‘ipotecato’ ma solo capire come considerare la situazione .

Grazie e saluti

 

Andrebbe dettagliata meglio la situazione da Lei descritta, ma in via di principio il proprietario dell'ultimo piano ha diritto di utilizzare il sottotetto senza alcuna autorizzazione condominiale e/o compravendita da effetture. Per quanto concerne l'appartamento soggetto ad ipoteche da terzi creditori e rinuncia dell'eredità da parte dei coeredi ligittimi la situazione si fa più complessa. Nell'ipotesi di spese straordinarie necessarie per il credito che ne deriverebbe da parte del condominio nei confronti di quanto sarebbe spettato per quote millesimali all'immobile ipotecato, il condominio potrebbe a sua volta ottenere un titolo esecutivo e secondo l'opportunità del caso iscrivere anch'esso ipoteca o dare luogo all'esecuzione immobiliare, salvo rivalersi sul quinto della stipendio o della pensione dell'altro comproprietario. Inoltre occorre ricordare che in ipotesi in cui l'immobile de quo venga successivamente venduto o per compravendita o per assegnazione all'asta giudiziaria, il nuovo proprietario è tenuto a pagare le spese condominiali pregresse relative agli ultimo 2 anni.

 

Innanzitutto la rigrazio per la dettagliata e competente risposta .Vorrei solo chiederle una precisazione riguardo la proprietà del sottotetto .La questione come dicevo è nata dalla mia volontà di acquisire una piccola parte dello stesso per costutuirvi un piccolo deposito .Gli altri condomini mi hanno sempre confermato il loro assoluto parere favorevole a procedere aggiungendo che per loro la parte era già di mia proprietà .Visto gli eccellenti rapporti con i miei vicini ,il discorso dell'acquisto era stato portato avanti da me per riconoscere loro un compenso (1000 Euro a ciascuno).Considerando questo ,e anche il fatto che anche come suppone lei ,la proprietà potrebbe già essere mia come pensa potrei agire ?Chi potrebbe '' certificare '' questo ?
Grazie

 

Il sottotetto di un edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'art. 1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiché esso. di regola, assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa.

* Cass. civ., 23 maggio 1991, n. 5854

Questa massima della Suprema Corte afferma che non essendo il sottotetto incluso nella descizione delle parti comuni, si deve presumere di pertinenza del proprietario dell'ultimo piano, salvo che non risulti una diversa destinazione. In sostanza la diversa destinazione, ove risultasse, potrebbe essere stata voluta dal costruttore ab origine, ma ciò occorre che risulti da atto scritto: o dal regolamento condominiale o espressamente nell'atto di acquisto. Ove non sussista alcun atto scritto in merito il sottotetto è di Sua pertinenza.