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  1. CGP

    CGP Nuovo Iscritto

    gentili utenti, ho questo problema: sono proprietario di un monolocale che avevo affittato. Il conduttore a seguito di una rissa avvenuta nell'appartamento, ha danneggiato alcune parti comuni (corridoio e vano scale) che risultavano macchiate di sangue. L'amministratore è intervenuto per il ripristino ed ora a distanza di un anno dall'accaduto mi addebita le spese sostenute. (circa 1.000 euro per rifare circa 30mq. di tinteggiatura e per pulire e disinfettare le macchie di sangue a pavimento). Oggi dietro mia richiesta, mi ha mostrato i preventivi delle due ditte che hanno eseguito i lavori e le relative fatture (che, guarda caso, hanno importi identici ai preventivi). La domanda che mi pongo e che pongo a voi sigg. utenti è questa: è giusto l'operato dell'amministratore che ha ordinato gli interventi senza preventivamente interpellarmi, senza farmi visionare i preventivi e senza chiedere il mio benestare? Tutto questo poi emerge dopo un anno dai lavori eseguiti. intanto l'inquilini è sparito ed io non ho più nemmeno la possibilità di rivalsa. ringrazio per l'aiuto che vorrete darmi e porgo i miei saluti
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In questo caso la responsabilità oggettiva del fatto illecito e quindi dei danni è personale del tuo inquilino. L'amministratore doveva adoperarsi (con denuncia a nome del condominio nei suoi confronti) per recuperare i danni dall'inquilino. Male ha fatto ad attendere senza far nulla e a chiedere a te di ripristinare le parti comuni. Troppo comodo, è stato un comportamento omissivo del quale potrebbe essere chiamato a rispondere. Io, fossi in te, mi opporrei alla richiesta.
     
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  3. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ma l'amministratore c'è o ci fa?
    Cosa c'entra il proprietario con le risse del conduttore?
    Non è che l'amministratore abbia le mani in pasta anche con le fatture gonfiate?
     
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  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il fatto che il preventivo corrisponde alla fattura non prova nulla, infatti se fai un preventivo di una certa cifra per una data prestazione e non ci sono cambiamenti di sorta ovvio che la fattura corrisponde.

    Non alimenterei sospetti di fatture gonfiate a caso, salvo poi trovarli infondati.
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Francamente dissento: l'amministratore non è tenuto ad avere rapporti con il conduttore di un appartamento. L'amministratore si rivolge sempre al condomino che è il proprietario dell'immobile. Ciò anche per la riscossione delle spese condominiali, anche se, poi, è prassi che sia il conduttore che le paghi.
    Ho già scritto in un altro thread che questa abitudine di far pagare le spese condominiali dal conduttore moltissime volte crea dei contenziosi tra condomino ed amministrazione del condominio una volta che il conduttore ha levato le ancore.
    Nel caso in questione non è che l'amministratore poteva indire una assemblea per stabilire a quale impresa far fare i lavori vista l'esiguità della cifra (mille euro) e d'altrocanto, per il decoro del condominio, non è che potava lasciare i muri del corridoio sbrecciati e sporchi di sangue in attesa della approvazione assembleare. Anche pulire il pavimento del corridoio e/o delle scale dal sangue non rientra tra i lavori di ordinaria pulizia.
    L'unico appunto che posso fare all'amministratore è che per la riscossione dei costi di riparazione abbia aspettato un anno.
     
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  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Qui non si tratta di spese condominiali, ma di danni arrecati da terzi alle parti comuni. Distinguiamo i casi.
    Concordo anch'io sul fatto che per quanto riguarda le spese condominiali l'amministratore non debba aver nulla a che fare con l'inquilino, ma solo con il proprietario. Anch'io l'ho ribadito più volte.
    Invece, in caso di danni arrecati da chicchessia (terzi o abitanti nello stabile) alle parti comuni, l'amministratore ha il dovere di tutelare il condominio agendo verso i colpevoli con tutti gli strumenti che la legge gli fornisce per chiedere il risarcimento.
    Il non far nulla, salvo poi chiedere al proprietario dell'appartamento nel quale il colpevole vive di risarcire i danni o ripristinare le parti comuni, è un comportamento omissivo, scorretto e censurabile.
     
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  7. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se il conduttore avesse provocato un'inondazione dal suo appartamento per negligenza e danneggiato le scale del condominio, quindi agito in qualità di conduttore di un'unità immobiliare, concordo anch'io sulla responsabilità solidale.
    Visto che invece ha agito personalmente e non nella qualità di conduttore la responsabilità oggettiva del danno arrecato è sua e solo sua.
    L'amministratore avrebbe dovuto denunciarlo e richiedergli i danni e non l'ha fatto (grave colpa).
    Se non fosse riuscito a recuperare il risarcimento, il condominio si sarebbe dovuto accollare la spesa di ripristino.
    Il locatore nonché proprietario dell'appartamento in condominio non ha alcuna responsabilità al riguardo poiché non è stata la sua unità immobiliare a provocare un danno, bensì una persona.
    Seguendo il tuo ragionamento qualsiasi locatore sarebbe responsabile degli illeciti o dei delitti compiuti da un suo inquilino, anche se questi dal suo appartamento sparasse a un passante, e non mi sembra che possa in alcun modo configurarsi la sua corresponsabilità in casi del genere.
     
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  9. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Scusate, ammettiamo che l'inquilino all'interno del condomio effettui un furto dovrebbe essere responsabile il locatore?
     
  10. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti ... concordo ! Io ho scritto "sparasse a un passante" ma è la stessa cosa. :daccordo:
     
  11. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Scusa mapeit, mi hai preceduto di qualche secondo, ma vedo che io ho sintetizzato moltissimo la tua opinione.
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nessun problema.
    A me è capitato un fatto analogo. L'amministratore mi ha chiesto il risarcimento sostenendo che ero responsabile in solido dei danni provocati dalla mia inquilina alle scale comuni.
    Non ho acconsentito e la cosa è morta lì poiché ha verificato che non avrebbe avuto appigli legali per proseguire nella sua richiesta.
     
  13. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    :daccordo: :ok:
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Francamente non vedo il nesso tra le due situazioni. Si sta parlando di danni arrecati alla parti comuni di un condominio da un conduttore non di reati penali quali sono gli esempi citati.
    Comunque io vedo che nel condominio dove abito c'é qualcuno, credo una collaboratrice domestica o condomino o conduttore, che quandosi libera dell' umido usa dei sacchetti bucati che sgocciolano il loro colaticcio sia dentro l'ascensore che nell'androne. Nonostante i cartelli affissi di usare maggior attenzione, non è infrequente che il pavimento sia macchiato, se qualcuno non vede la macchia ci cammina sopra ed oltre a correre il rischio di scivolare annerisce la macchia stessa. Il pavimento macchiato rimane tale per diversi giorni fino a quando non viene l'impresa di pulizia a pulire (2 volte la settimana).
    Inoltre, i fondatori del condominio in cui abito sono ormai tutti morti da tempo ( io ho comprato l'appartamento da un erede) gli eredi che non hanno venduto hanno affittato l'immobile avuto in eredità. Siccome pretendono degli affitti esosi ogni due tre anni gli inquilini se ne vanno: trasloco in e trasloco out. Non potendo usare i sistemi di risalita esterni questa gente usa le scale (oltre naturalmente l'ascensore per quello che ci entra, anche se vietato dal regolamento di condominio). La morale della favola è che ci ritroviamo tutti i muri, in modo particolare gli spigoli dei pianerottoli di riposo, con i segni delle ante dei mobili o delle spalliere dei letti che ci hanno strofinato contro. E se i pavimenti rimangono sporchi tra un lavaggio e l'altro (perché chi sporca non sente il dovere civico di pulire) i muri rimangono segnati per diversi decenni perché la tinteggiatura ed il rifacimento degli intonaci delle scale non si fanno tutte le settimane.
    Tutto questo perché c'é gente che la pensa come voi.
     
  15. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Fatto illecito é qualsiasi comportamento umano doloso o colposo che cagiona ad altri un danno ingiusto. Questo
    comportamento può consistere: in un'azione (illecito commissivo) od in un'omissione (illecito omissivo).
    Il comportamento dell'autore dell'illecito può essere realizzato con:
    > dolo ovvero con l'intenzione di recare danno ad altri (es. investo con l'automobile Tizio, perché‚ voglio fargli del male)
    > colpa ossia per imprudenza, imperizia o negligenza (es. investo con l'automobile Tizio, perché‚ ho tentato un sorpasso
    imprudente o perché‚ non so guidare bene e sbaglio una manovra).
    I fatti illeciti si distinguono in penali e civili, nonché amministrativi:
    • Gli illeciti penali sono le azioni umane classificate dalla normativa penale come reati (distinti in delitti - reati più
    gravi - e contravvenzioni - reati meno gravi -); essi puniti con una sanzione penale, (sanzione criminale), che può
    consistere nell'eliminazione o limitazione della libertà personale o in una diminuzione patrimoniale.
    • Gli illeciti civili sono quei comportamenti, che pur non violando un precetto penale, causano danni ad altri e
    quindi fanno nascere l'obbligazione del risarcimento del danno a favore del danneggiato (artt. 2043-2059 c.c.).
    Naturalmente la commissione di un illecito civile o di un illecito penale può dar luogo ad un processo, mirante a
    sanzionare l’autore dell’illecito stesso.
    La responsabilità civile, di regola, é personale (art. 2043 c.c.), ma, in alcuni casi
    indicati dalla legge, si risponde anche per il fatto illecito altrui o per cose con le quali si é in determinate relazioni.
    In questi casi la legge pone a carico del responsabile una presunzione di colpa o prescinde dalla presenza di una sua
    colpa soggettiva concreta: in quest'ultima ipotesi si ha la cosiddetta responsabilità oggettiva.
    Rispondono dell'azione illecita compiuta da altri:
    1. coloro che sono tenuti alla sorveglianza dell'incapace d'intendere e di volere (ad esempio, baby-sitter, infermiere,
    assistenti ecc.) devono risarcire i danni cagionati dall'incapace nel tempo in cui é sotto la loro sorveglianza;
    2. il padre, la madre o il tutore per i danni cagionati dal fatto illecito dei figli minori o delle persone soggette alla loro
    tutela, che abitino con essi;
    3. i precettori, i maestri per i danni cagionato dal fatto illecito dei loro allievi nel tempo in cui sono sotto la loro vigilanza
    4. i padroni e i committenti per i danni arrecati dal fatto illecito dei loro domestici e dei loro commessi nell'esercizio delle
    incombenze cui sono adibiti.

    Una cosa. I traslochi li effettuano i conduttori o le imprese di traslochi? le quali, nel caso da te citato, sono responsabili dei danni che arrecano nell'esercizio delle loro funzioni.
     
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  16. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Sinceramente io lavoro con condomini e possiedo alloggi a reddito, per un'amministratore potrebbe essere un problema prendersela con inquilino direttamente, però ho notato che durante le assemblee vengono tirate fuori le problematiche e solitamente (almeno così mi è successo in 4 casi su 4) che gli altri condomini capissero la fonte del problema.

    L'unica cosa che consiglierei se avessi una segnalazione del condominio su comportamenti scorretti del mio inquilino sarebbe quella di verbalizzarmela in assemblea (alla prima succede sicuro) così almeno ho uno "scritto" per potermi EVENTUALMENTE, rivalere sul mio affittuario.

    Non conosco una soluzione alternativa ed indolore, proprio perchè L'amministratore non è tenuto ad avere rapporti con un inquilino, siccome quest'ultimo non ha voce in capitolo su spese o su quote millesimali (salvo eccezioni stabilite nel contratto d'affitto).
     
  17. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Ma i rapporti e le informazioni, relative al fatto compiuto, non ci sono state neanche col proprietario. Com'è possibile che ci sia stata la richiesta del pagamento della fattura dopo un anno? Per di più quando l'inquilino già era andato via. Questo è il dilemma dell'OP.
    Non pensi che da parte dell'amministratore, non ci sia stato un comportamento quanto meno scorretto?
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Vero quello dici carloalberto ma l'immediatezza delle azioni non è tipica per molti amministratori; specialmente quando questi hanno quaranta cinquanta condomini....ti ci perdi nella "carta". Premetto che non sono amministratore, ma avendo rapporti con vari amministratori sto iniziando un pò a capire come funziona il lavoro, (non è molto diverso dal mio in fondo) ossia gente che ti telefona a tutte le ore anche per le cavolate (succede troppo spesso) ed anche in******* e tu devi far buon viso a cattivo gioco.

    La maleducazione non ha confini.

    Ti racconto (per dirtene una...assurda ma vera) dove ho avuto un caso dove una signora (questa condomina) aveva un problema di acqua nei garage dovuta ad un tubo fognario captante anche per il condominio vicino (servitù di fognatura) passava sotto il suo garage appunto...abbiamo riscontrato che il tubo era si troppo piccolo ed intasato di ogni cosa (non ti dico perchè il contenuto non era solo organico ma lasciamo stare perchè vomitevole).

    Ebbene il giorno dell'ultima riunione manco si era presentata per discutere del problema, salvo poi il giorno dopo (avendomi incontrato) minacciare di denunciare il fatto ai pompieri.

    Ora per chi ben sa quando i pompieri fanno sopralluogo (per una denuncia) verificano un allagamento (in realtà lo strato d'acqua non superava i 4 cm) anche se in autorimessa privata sita nel piano interrato di un condominio (con tutte le altre autorimesse)....il rischio che possano chiudere tutto il piano interrato (l'ingresso alle autorimesse del condominio) è altissimo con le conseguenze che lascio immaginare.

    Purtroppo la gente ormai parte in quinta subito e senza ragionare sulle conseguenze gravi anche per gli altri.

    Inoltre mai si è presentata per i sopralluoghi e (visto che riguardavano specialmente la sua proprietà) avrebbe potuto anche interessarsi.

    Non è la prima ne l'ultima che dopo la sfuriata isterica dei cinque minuti, poi manco si presenta al sopralluogo (e a detta di altri amministratori per casi simili) e che si ripresenterà in sede di assemblea futura per discutere sul condominio.

    Arrivano a guastare talmente tanto il rapporto con gli altri proprietari (ma anche inquilini) che o per vergogna o per presa di posizione, non si fanno più vedere.

    La proprietaria non è una giovane ma una signora sulla sessantina.
     
  19. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche io non faccio l'amministratore di condominio, ma per il tipo di attività che svolgo ho a che fare con le beghe dei condomini.
    Io credo che certe persone pensano che l'amministratore debba comportarsi come un padre padrone: cioè debba sapere tutto quello che accade nel condominio che amministra; acnhe quello che non c'entra con l'amministrazione del condominio. Se l'amministratore non abita nel condominio viene a sapere certe situazioni solo se viene contattato da un condomino, oppure se l'argomento viene portato in assemblea. Altrimenti vive nella ignoranza più completa.
    Quando un conduttore lascia l'appartamento pensate che chiami l'amministratore per informarlo? E, quando viene fatto il trasloco, pensate che chi va via informi gli altri abitanti del palazzo lasciando i propri recapiti e l'indirizzo della azienda che esegue il trasloco? Oppure pensate che qualcuno dei condomini annoti scrupolosamente il nome ed il numero di telefono del traslocatore o che gli chieda questi estremi per eventualmente rintracciarlo ed imputargli i danni da lui cagionati durante il trasloco? Il fatto è che la gente fa e se ne va.
    A proposito della passeggiata nozionistica di diritto ti racconterò un fatto realmente accaduto più di 30 anni fa.
    In un tardo pomeriggio assolato di luglio un automobilista, che si trovava incollonnato nella fila di automobili che rientrano a Roma dal mare percorrendo l'aurelia, stufo di stare nella colonna che non si muoveva, visto che si trovava in prossimità di un incrocio, decide di svoltare a sinistra per imboccare la complanare. Nel momento che effettua questa manovra sopraggiunge una vespa 50 guidata da un quindicenne che portava a bordo una ragazza quattordicenne. Lo scooter risaliva la colonna di auto contromano essendo stato provato dai rilievi che viaggiava oltre alla doppia linea continua. I mezzi si scontrano, e chi stava sulla vespa, data anche la velocità, la motoretta risulterà poi modificata, ha la peggio. Lui si rompe una spalla lei si rompe un femore. Sopraggiunge la Polizia della strada che dopo aver fatto i rilievi stabilisce un concorso di colpa dell'incidente così distribuito: 25% all'automobilista perché aveva svoltato senza mettere la freccia, 75% allo scooterista perché viaggiava contro mano e a velocità superiore a quella consentita. La passeggera fa causa allo scooterista per essere risarcita dei danni, anche se lei viaggiava in dispregio delle norme allora vigenti del codice della strada che proibiva sui ciclomotori di 50cc di portare passeggeri. Lo scooterista non aveva ovviamente una assicurazione per i trasportati. Allora cosa hanno fatto? hanno chiamato in causa l'automobilista per essere risarciti tutti e due (perché l'assicurazione non assicurava il conducente ma solo i danni verso terzi). Sai come è terminata? che in barba alla responsabilità attribuita all'incidente, l'assicurazione dell'automobilista è stata condannata a pagare il 100% dei danni sia alla passeggera che allo scooterista. Perché il giudice ha argomentato che i danni causati alle persone sono stati cagionati da un fatto illecito compiuto assieme da automobilista e scooterista e che questa associazione nel compiere l'atto illecito li vincola in solido nel risarcimento dei danni provenienti dall' illecito stesso.
    Quindi come vedi hai scritto bene ma di ragione non mi sembra che tu ne abbia molta.
     
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  20. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo c'entra come i cavoli a merenda con l'argomento del thread. Quale concorso nel fatto illecito avrebbe compiuto il proprietario dell'appartamento il cui inquilino ha danneggiato i muri delle scale ?
    Carloalberto ha descritto esattamente cosa dice la legge in relazione alla responsabilità per fatti illeciti. Un conto è se li compie un dipendente (es. colf) del proprietario. Nel qual caso il proprietario ne risponde in solido. Un conto invece se il fatto illecito è compiuto da un inquilino che ha in custodia i locali, è stato reso edotto del regolamento del condominio e oltretutto non compie l'illecito in relazione al possesso dell'appartamento (come ad esempio un danno da allagamento), ma semplicemente agendo come individuo e imbrattando o danneggiando le scale con le sue mani, con i suoi mobili ecc.
    La stessa cosa potrebbe farla un trasportatore in fase di trasloco o in fase di consegna di un collo voluminoso ecc.
    Ne risponderebbe lui personalmente e non il proprietario dell'appartamento presso il quale è stato consegnato il collo, non ti sembra ?
     
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