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  1. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    GUIDA IN ANTEPRIMA PER I LETTORI DI PROPIT

    In ogni assemblea condominiale dopo articolata discussione si perviene a delle decisioni e poi a delle votazioni; alcuni presenti approvano , altri votano contro o si astengono (l’astensione vale come voto contrario) . Frequentemente questi ultimi e gli assenti si riservano di impugnare la delibera se ritenuta illegittima al fine di chiederne l’invalidazione .
    In questo ultimo caso , ammesso che effettivamente la delibera non sia stata adottata con i crismi della legge, è essenziale stabilire se la stessa è affetta da NULLITA’ o ANNULLABILITA’ ; la cosa non è di poco conto .
    Se la delibera è NULLA il condomino (ancorché avesse votato favorevolmente ) potrà impugnarla in ogni momento ; se ANNULLABILE dovrà attivare una vera propria azione legale e impugnarla , a pena di decadenza , per i presenti, entro 30 giorni dalla data della deliberazione, mentre per gli assenti il termine dei 30 giorni decorre dalla data di comunicazione (art. 1137 c.c.). Trascorso il termine indicato la delibera annullabile diviene valida a tutti gli effetti e quindi da tale momento in poi viene preclusa ogni possibilità di proporre qualsiasi ricorso.
    Spesso il condomino inesperto in materia, in luogo della procedura formale sopraesposta, invia all’ amministratore una raccomandata con la quale si oppone e contesta la presunta illegittimità della delibera citando magari appropriatamente sentenze e ragioni . Purtroppo tale forma non ha alcun valore giuridico e ben può , la missiva , essere ignorata dal ricevente
    Si deve ricordare nell’occasione che non solo i proprietari sono abilitati all’opposizione ma anche l'inquilino limitatamente alle delibere in cui ha diritto di voto, quali ad esempio quelle riguardanti il servizio di riscaldamento, l’usufruttuario o il rappresentante di una comunione ereditaria

    Questo articolo non ha certo la presunzione di esaurire la complessa tematica della delibera NULLA o ANNULLABILE ben consapevole che in alcuni casi la linea di demarcazione è incerta, ma solo si propone di tracciare i principi fin ora enunciati dalla Giurisprudenza di grado superiore.

    Un punto saldo di riferimento lo si puo’ senza dubbio individuare nella famosa sentenza n. 4806/2005 della Cassazione- Sezione Unite che seppure non freschissima ha il pregio di provenire dal massimo grado di legittimità ( le SS.UU appunto ) .
    La suprema Corte ha stabilito che in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, ledelibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
    Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto
    Altre autorevoli sentenze temporalmente succedutesi (Cass. Sez. II n. 4014/2007; Cass. Sez. II n. 17014/2010 e per ultima la sentenza Cassaz. 13 febbraio 2013 n. 3586 ) si sono incanalate nel medesimo solco delineato dalle Sezioni Unite
    La sentenza 4806/2005 , oltre a dettare i caratteri generali di cui si è detto si è pronunciata su un caso concreto che ha inciso pesantemente sulle imperfezioni delle convocazioni ; nel merito la Corte ha respinto il ricorso di due condomini che invocavano la NULLITÀ di una delibera ( cui conseguiva l’ addebito di spese di manutenzione ordinaria e straordinaria) approvata durante un'assemblea a cui non erano stati convocati. La pronuncia fortemente innovativa ha in fatto sancito che una delibera conseguente alla omessa convocazione “a taluno dei condomini “ cui comunque la delibera è stata comunicata è affetta da ANNULLABILITA’ e non da NULLITÀ ; (il punto 16 della sentenza recita letteralmente : “ Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137, 3° comma, c.c. -decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione- è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.”)

    La sentenza 4806 /2005 fra l’ altro ha scatenando vivaci polemiche: da una parte le associazione dei amministratori condominiali esultanti per la decisione rivoluzionaria ( consente all’ Amministratore Condominiale di attendere prudentemente il trascorrere dei fatidici 30 gg. decorsi i quali, senza che alcuno abbia proposto opposizione, dare esecuzione alla delibera senza futuri timori) ; dall’ altra le organizzazioni dei proprietari a ricordare che tanta enfasi risulta fuori luogo in quanto pur sempre si tratta di delibera inficiata , a monte, da grave omissione e come tale passibile di ANNULLABILITA’ accertabile previo impugnazione all’interno dei canonici 30 giorni di cui si è detto in premessa .
    La materia è “scivolosa” e mutevole tanto che la futura giurisprudenza che si formerà risentirà della riforma del condominio alquanto recente ; per cui pare opportuno raccomandare , prima di procedere, di consultare un legale preparato. Tenteremo comunque qualche esempio pratico sulla scorta delle passate esperienze :


    La delibera è ANNULLABILE
    a) quando l'ordine del giorno è incompleto
    b) quando l'avviso di convocazione è stato comunicato in ritardo;
    c) in presenza di lacune ed irregolarità del procedimento di convocazione dei condomini ,
    d) in generale, quando è affetta da vizi formali (discussione su una questione non posta all’ordine del giorno e dibattuta all’interno delle “varie ed eventuali “ ).
    e) E' impugnabile la delibera che si limita a prendere atto del risultato della votazione, sulla base del numero dei votanti, omettendo di individuare nominativamente i singoli condomini favorevoli o contrari e le loro quote millesimali (e di questi elementi non dà atto analiticamente a verbale)
    f) La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a richiesta la documentazione attinente argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate riguardanti tale documentazione). Interessante il fatto che sono impugnabili non solo le delibere che hanno approvato proposte, ma anche quelle che le hanno respinte .


    La delibera NULLA .
    a) se è stata presa al di fuori dell'assemblea;
    b) se ha un oggetto impossibile, illecito , indeterminato o indeterminabile;
    c) quando esorbita dalle attribuzioni dell'assemblea (è nulla una delibera che accolli al condominio la spesa dell’avvocato dell’ amministratore inquisito)
    d) se è diretta a danneggiare la proprietà esclusiva dl condomino ed il suo uso;
    e) se vengono approvati lavori che incidono sulle proprietà esclusive, senza il consenso del proprietario
    f) se vieta l'utilizzo di una parte comune ad alcuni condomini o, in generale, viola diritti individuali sui quali la legge non consente di incidere
    i) se la convocazione non indica il luogo e ora della riunione o esso è incerto


    Nei casi dubbi la soluzione migliore sta nella adozione di una nuova delibera regolare avente lo stesso argomento , e assunta in sostituzione di quella invalida . La nuova siffatta non potrebbe essere impugnata (Cass. 29.8.1998, n. 8622).

    Giornale di Brescia di Prossima pubblicazione a mia firma
    Ennio Alessandro Rossi

    Inquadramento legislativo
    Codice civile : Art. 1137. Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.

    1-Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.-2-Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.-3-L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.-4-L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende nè interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.
     
    A Fagiani Sarah piace questo elemento.
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche quando la convocazione degli aventi diritto è stata omessa o era incompleta. Su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
    Visto che mancano le lettere g) e h), mettiamocele:
    g) se è stata adottata con una maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge;
    h) se nel verbale non viene inserito qualcosa, nonostante che un avente diritto l'abbia richiesto.
     
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Visto che mancano le lettere g) e h), mettiamocele:
    g) se è stata adottata con una maggioranza inferiore a quella prevista dalla legge;


    questo punto l'ho volutamente bypassato perchè la questione non è cosi assodata come sembrerebbe a prima vista ma andrebbero fatti dei distinguo sia in relazione a taluna giurisprudenza successiva ( che su alcuni casi prevede l'annullabilità ) sia in relazione alla riforma ; adattare la vecchia giurisprudenza in toto alle alle nuove delibere connesse alle nuove norme inderogabili è un rischio spericolato
    La discussione mi interessa molto ; fino a fine settimana sono preso con un ricorso spinoso , poi la riprendiamo volentieri

    -h.. se nel verbale non viene inserito qualcosa, nonostante che un avente diritto l'abbia richiesto

    Anche questo punto è spigoloso e se lo inserisco nell'articolo sollevo un putiferio in Provincia (ci vado piano perchè spesso i condomini prendono i miei articoli e li portano all' AC ) . Andrebbe prima meditato: si pensi ad una castroneria non verbalizzata o ad una richiesta dichiarazione ininfluente omessa ,e pensare che ne possa conseguire Nullità pare alquanto azzardato , per cui anche qui andrebbero fatti dei distinguo

    Se leggi articoli vari noterai che tutti fissano dei principi generali ripresi dalla giurisprudenza ma pochi si arrischiano a schierarsi ( su alcuni argomenti ovviamente che esulano dai capisaldi ) decisamente per una fazione (nullità) o per l'altra (annullabilità)
    Quanto la materia si sfuggevole,indeterminata e mutevole lo dimostra la sentenza citata; prima della stessa la mancata convocazione era tacciata di nullità assoluta
     
    Ultima modifica: 1 Marzo 2014
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'attuale art. 66, comma 3, ultimo periodo delle disposizioni di attuazione del c.c. prevede in quel caso che la deliberazione assembleare è annullabile ex art. 1137 c.c.
     
  5. Fagiani Sarah

    Fagiani Sarah Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Sig. Rossi, buon giorno.
    Vorrei sottoporle un quesito.
    Il ns. condominio è composto da 2 scale ma l'amministrazione è unica nonostante sia stato proposto più volte di dividerla.
    Abbiamo una delibera assembleare del 25/10/2012 a cui hanno partecipato, incluse le delghe, 8 condomini su 12, dove, al 3° punto dell'ordine del giorno era indicato: "Installazione ascensore scala 46" (per capirci la mia scala).
    La richiesta è stata inoltrata dalla mia vicina che stava vendendo l'appartamento all'inquilina disabile e da noi (abitiamo al 3 piano di uno stabile del 1960).
    La piattaforma elevatrice andrà ad essere posta all'esterno nel cortile posteriore, perchè è l'unico punto che permette un'adeguato abbattimento delle barriere architettoniche e una spesa congrua. Internamente le scale non permettono un vano ascensore con apertura porte di 70 cm e quindi non idoneo allo scopo secondo la 13/89. Premetto che prima di fare l'assemblea abbiamo chiesto a tutti i condomini se potessero essere interessati o meno all'investimento e che avremmo proposto l'argomento in assemblea.
    All'assemblea è stato presentata la struttura con tanto di incaricato della ditta installatrice dotato di computer che ha risposto a tutti i dubbi sollevati. Tutti i condomini presenti, tranne uno che ha rifiutato di lasciare il voto e che se ne è andato prima della votazione, sono stati concordi: hanno detto si, con varie motivazioni, anche dopo la rilettura del verbale.
    "I condomini della scala 46 sono favorevoli all'installazione della piattaforma elevatrice presentata dalla CIAM SRL a cui nessuno si oppone. Chiedono comunque la visione del rendering fotografico per viosionarne le caratteristiche estetiche". Questo per rendersi conto di quello che avrebbero poi trovato una volta ultimati i lavori.
    Il verbale dell'assemblea è stato inviato a mezzo raccomandata a tutti i condomini, nessuno entro i 30gg previsti dalla legge ha provveduto ad impugnarla. Hanno fatto pervenire una raccomanda a mano al capo condomino e una raccomdandata con A.R., sempre al capo condominio, di cui noi non abbiamo traccia.
    A seguito della riunione interna, a cui il capo condomino ha detto di non dover partecipare in quanto argomento non di competenza condominiale, avvenuta alla presenza dell'Ingegnere che ha curato il progetto della piattaforma, sono state date risposte a tutti coloro che eccepivano riserve in merito alla piattaforma, esplicitando il fatto che le soluzioni alternative atte alla disabilità della sig.ra non sono fattibili, nemmeno installando un servoscala con piattaforma a ribalta in quanto non ha lo spazio per girare e cmq il cortile è opposto all'ingresso principale del palazzo che la sig.ra avrebbe difficoltà a raggiungere.
    Il cortile condominiale è un ampio spazio profondo circa 15 mt, dal muro del palazzo alla recinsione. La struttura verrà messa a 1.30 mt dal perimetro del palazzo per evitare lo spostamento di tubi gas e acqua presenti sotto l'intonaco della facciata, per evitare lo spostamento del collettore fognario delle acqua chiare dei 6 utenti e per evitare un appesantimento della struttura in toto.
    La struttura è profonda 1.60 mt, larga 1,50 mt. e va ad occupare lo spazio presente tra le finestre delle cucine, con ballatoi di sbargo sui ns. terrazzini anche per evitare che la struttura venisse a trovarsi a 1 cm dagli infissi delle finestre delle cucine.
    Il problema sorge perchè i condomini, a scoppio ritardato, si sono resi conto di averci concesso qualcosa che a loro non sta bene affatto: non è bello a vedersi, copre la luce, arreca danni alla loro salute, fa rumore, copre la visuale del panorama...
    In merito a tutto ciò le inoltro alcuni documenti progettuali.
    Le chiedo: possono loro impugnare la delibera perchè nulla? Da una successiva assemblea condominiale, durante la quale i sig.ri altri condomini hanno avanzato le loro dimostranze, non inerenti all'ordine del giorno previsto che riguardava: l'ultimazione della consegna dei documenti di progetto (già consegnati anticipatamente tutti al capocondomino che però non ne aveva dato notizia agli altri condomini); la posizione della piattaforma a 1,30 mt. piuttosto che a 0,80 cm. L'assemblea si è svolta alla presenza degli avvocati; il loro legale ci ha fatto intendere che non impugneranno l'assemblea che rietiene annullabile, ma eventualmente avanzeranno una causa possessoria.
    Dato che qualora un condomino vada ad alterare le parti comuni a sue spese ha l'obbligo di ripristinare l'utilizzo della parte comune senza ledere i diritti di nessun altro proprietario e dato che la piattaforma elevetrice è in toto a carico dei richiedenti e che il cortile è adibito esclusivamente a parcheggio all'interno di posti auto assegnati e che l'unico posto auto che ne verrebbe in minima parte "daneggiato", forse per limitazione degli spazi di manovra, è solo quello della mia vicina disabile, possono eccepire quanto sopra a seguito di causa possessoria? siamo anche noi proprietari quanto loro della parte comune su cui andrà ad essere installata la piattaforma, giusto?
    Inoltre nei confronti dell'amministratore che non ha nemmeno voluto inviare le comunicazioni di inizio lavori e che non voleva nemmeno tenere in visione i progetti e che ci sta ostacolando diffidandoci in vari modi dall'eseguire i lavori legalmente deliberati il 25/10/12 possiamo fare rivalsa con richiesta di risarcimento danni o altro?
    Spero di essere stata abbastanza chiara. Attendo sue notizie, Sarah
     

    Files Allegati:

  6. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Qui in questo forum ci sono esperti di diritto (avvocati , non avvocati ma studiosi del diritto ) . Prima di darle la mia opinione ( la settimana prossima-ora sono preso) sarebbe interessante sentire la loro. Per ora aspettiamo insieme se qualcuno di questi esperti più qualificati in diritto civile intende esporsi .
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La sua esposizione è chiara. quello che indicherò è ovviamente un opinione perchè la situazione non è semplice ed incerta alla luce anche dei disegni che lei ha allegato e che ho visionato
    Il punto alla fin fine è stabilire se la " delibera incida ( o meno ) sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni " (parafrasando la sentenza 48o6-2005 che per ora è un punto di riferimento imprescindibile) il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, il che fa il paio con l' Art. 1102.cc - Uso della cosa comune-Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine ( ndr. che poi vuol dire : a queste condizioni ) può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
    Da quello che scrive i motivi addotti da controparte paiono pretestuosi ( non è bello a vedersi ?R. è altra cosa da ledere il decoro architettonico; copre la luce ? R.pare in maniera accettabile ; arreca danni alla salute ? R.non si ravvisa come - Fa rumore ? R. mi pare che i decibel indicati dalla ditta siano all'interno di quanto previsto dalla norma per questi macchinari che ho indicato in altro post sui rumori .Copre la visuale del panorama ? R. Non penso che sia vista mare e fra l'altro è nel cortile posteriore , etc.
    Ma evidentemente c'è un margine di opinabilità ed in funzione di questa pare consigliabile evitare un muro contro muro se non dopo averle provate tutte : metta caso che l AC desse il via alle opere e la controparte impugnasse ( ne scaturirebbe una conciliazione obbligatoria ed eventualmente una causa e le decisioni della Magistratura sono sempre un terno al lotto anche se essendo in ballo il diritto di un soggetto debole probabilmente -e secondo me giustamente- il Giudice sarebbe ben disposto )
    e che lei fosse in detta causa risultasse soccombente e venisse condannata al ripristino .
    Che danno enorme dovrebbe patire nel dover ripristinare i luoghi dopo aver sostenuto una spesa cosi' rilevante !!! Rischio troppo elevato anche se propendo per la sua buon ragione . Cautelativamente mi fermerei e cercherei di dirimere la questione proponendo da subito una conciliazione mediazione che non preclude un possibile successivo ricorso all' arbitrato . In ogni caso lei dovrà avvalersi di un buon avvocato ( in conciliazione obbligatoria è prevista la obbligatoria assistenza di un legale ). mi faccia sapere: dopo tanta fatica ....lo merito

    d'obbligo evidenziare che : L’opinione espressa non deve essere assunta a rango di consulenza per la quale occorre invece la consultazione del professionista di fiducia , della documentazione tecnico- specifica ed uno studio giurisprudenziale mirato

    La giurisprudenza ( come è giusto che sia ) propende piu' verso l'handicappato : questa è la sintesi di una interessante pronuncia degli ermellini :


    Non ci si può opporre all'installazione dell'ascensore, anche quando ciò configuri un'innovazione e il voto in assemblea non è stato unanime. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la Sentenza n. 18334 del 25/10/2012.

    È irrilevante, ai fini dell'applicabilità della maggioranza semplice prevista dalla L. 09/01/1989, n. 13, la presenza di disabili nel condominio, dato che la legge mira a consentire a tutti i disabili di accedere negli edifici, e non solo presso la propria abitazione. Inoltre, anche l’eventuale pregiudizio del decoro architettonico va valutato nel senso di accertare se l’ascensore determini o meno un effettivo deprezzamento dell'intero fabbricato, «essendo lecito il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica».

    A conclusione del procedimento la Cassazione invoca il principio di solidarietà condominiale e sottolinea come le disposizioni normative in materia di costruzione e ristrutturazione di edifici siano orientate, sia sul piano nazionale che internazionale, alla eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla effettiva utilizzazione degli edifici stessi da parte di persone disabili.[DOUBLEPOST=1394656502,1394656394][/DOUBLEPOST]aggiungasi che l'opera sarebbe bene fosse eseguita entro il 31.12.2014 per eneficiare delle massime detrazioni fiscali ammesse dalle legge
     
    Ultima modifica di un moderatore: 12 Marzo 2014
  8. Fagiani Sarah

    Fagiani Sarah Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie per la sua risposta, abbiamo già un avvocato anche perchè in virtù della delibera valida del 25/10/2012 che nessuno ha impugnato nel termine dei 30 gg. abbiamo investito del capitale per approntare il materiale. E qui abbiamo fatto ben intendere agli altri condomini che andrebbere in contro ad un risarcimento economico. Purtroppo non ci sono punti di incontro o altro, gli altri vogliono di prepotenza solo impedire l'ascensore perchè non è una cosa di loro gradimento e soprattutto non necessaria agli inquilini dei mezzanini, che cmq in assemblea si sono dichiarati non contrari in virtù della L. 13/89 e dell'esecuzione dei lavori a regola d'arte.
    Il capo condomino non darà il via a nessun lavoro, dovremo comunicare nuovamente noi l'eventuale inizio, in quanto se ne lava altamente le mani di dare esecuzione alla delibera di cui sopra prechè non vuole essere messo in mezzo è per questo che le chiedevo altre 3 cose:
    - se secondo lei la delibera è nulla o annullabile, alla luce di quanto esposto; rimanendo il fatto che la cosa comune non viene alterata e il cortile e l'area circostante adibita a parcheggio/posti auto potrà essere utilizzata da tutti anche durante i lavori in corso e che verrà comunque ripristinata nel giro di un paio di mesi, senza alternarne la destinazione d'uso.
    - se possiamo citare per danni A.C. in virtù del fatto che non ottempera ai sui doveri
    - se possono eccepire una causa possessoria
    Siamo ben coscenti del fatto che quasi sicuramente dovremo affrontare una causa, ma ho fiducia nei giudici che forse dovranno sentenziare sulla necessità di una piattaforma elevatrice per una persona portatrice di handicap con un'invalidità superiore al 75%, con aggravamento nel corso di questo ultimo anno dovuto anche ai ritardi di realizzazione dell'impianto e che sta acquistando l'appartemento, dove ora vive come affittuaria, divenendone proprietaria.
    Grazie per la disponibilità, Sarah.
     

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