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  1. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    Lo scenario è un condominio dove un condomino non paga da 5 anni.
    E' stato emesso decreto ingiuntivo, raggiungendo un accordo non rispettato.
    Ora all'ordine del giorno della prossima assemblea, leggo quanto segue:

    "Per la proprietà Mario ROSSI, è già stato ottenuto in passato il decreto ingiuntivo, per il quale era stato proposto un accordo per estinguere il debito nei confronti del condominio versando € 100,00 mensili.
    Tale accordo è stato rispettato solo per i primi 4 mesi, mentre successivamente non è stato eseguito nessun altro versamento. Al momento è stato portato l'argomento all'ordine del giorno, per decidere in merito all'esecuzione immobiliare al fine di ottenere la vendita all'incanto dell'immobile."


    Già immagino l'assemblea. Nessuno, per paura di ritorsioni, darà parere favorevole all'esecuzione immobiliare per la vendita all'incanto, e il debito (circa 15mila euro) di questo condomino continuerà ad aumentare.
    Successivamente, siccome i soldi che mancano sono stati usati per pagare i fornitori, il debito verrà spalmato tra i restanti N-1 condomini paganti.

    Vorrei sapere da Voi se l'Amministratore è OBBLIGATO PER LEGGE (citare riferimenti!) a TUTELARE IL CONDOMINIO procedendo SENZA INDUGI all'esecuzione immobiliare.

    Col metodo delle maggioranze assembleari non ne usciamo vivi. Ne usciamo squattrinati, mentre il condomino non pagante continua a fare la bella vita a spese degli altri.

    Inoltre, ciò può generare un pericolosissimo effetto emulazione: altra gente potrebbe iniziare a NON PAGARE, visto che non si subiscono conseguenze.

    A Voi la parola.
     
  2. smoker

    smoker Membro Attivo

    Salvo dispensa assembleare, l' amministratore deve procedere coattivamente per il recupero dei crediti.... sembra di capire che l' assemblea abbia deliberato, dopo l' emissione del decreto ingiuntivo, rateizzazione del debito.... è così? puoi scrivere il testo della relativa delibera....?

    Smoker
     
  3. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) Non ho il testo della delibera;
    2) L'amministratore ha emesso decreto ingiuntivo, grazie al quale è stato raggiunto un accordo tra il condomino moroso e il condominio, per cui ogni mese il moroso avrebbe versato 100 euro: questo accordo è stato disatteso a partire dal 4° mese.

    Vorrei capire se l'amministratore è obbligato per legge a procedere con l'esecuzione immobiliare, oppure se può farlo solo se la maggioranza assembleare glielo richiede.
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L' amministratore ha 2 vie:

    1-proseguire con il recupero coattivo delle somme dando mandato ad un legale.
    In linea teorica non avrebbe bisogno di approvazione per l' azione visto che è fatta nell' interesse del Condominio e nell' ambito del mandato ricevuto. Qualcuno, però, potrebbe impugnare disquisendo sulla scelta di quale legale dare incarico se non ve ne fosse già uno scelto dalla compagine.

    2-dare ai fornitori il nominativo del "moroso" e le reltive quote da questi dovute.
    I "creditori" potranno chiedere il pagamento in "solido" ai condomini virtuosi solo dopo l' escussione del "moroso" per fallimento.
    Ovviamente non tutto l' importo del debito è riferibile a fornitori (si pensi anche all' onorario dell' amministratore).
    L' errore è sempre quello di lascair trascorrere anni prima di agire per il recupero.
    Occhio alle prescrizioni.
     
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  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cosa può succedere, nel caso in esame, se viene tenuta regolare assemblea, nessuno ha il coraggio di chiedere l'esecuzione immobiliare, e questo qui continua a non pagare?

    Se l'amministratore ripartisce 15.000 euro di debito tra gli N-1 condomini (me incluso), posso rifiutarmi di pagare la mia quota? Adducendo quale motivazione?
     
  6. smoker

    smoker Membro Attivo

    Ripeto: salvo dispensa assembleare, l' amministratore ha l' obbligo di recuperare i crediti tramite avvocato..... il giudice adìto ha emesso decreto ingiuntivo, però il fatto che sia stata concordata rateizzazione del debito fa supporre delibera ad hoc.... qualora questa delibera esistesse è lecito presupporre ulteriormente che l' assemblea abbia dispensato dal proseguire con l' esecuzione forzata... in conclusione è doveroso leggere la delibera, quindi chiedi della copia stessa all' amministratore p.t. ...... inoltre sarebbe anche opportuno leggere la transazione raggiunta con il condòmino non in regola con il versamento delle rate condominiali..........

    Smoker
     
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  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devo dunque pensare che l'Amministratore, convocando l'assemblea e mettendo la cosa all'ordine del giorno, spera solo nella dispensa assembleare, vero?
     
  8. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    P.S.: Sì, è stata concordata rateazione del debito di 15mila euro, però il moroso ha pagato (ovviamente) solo le prime 4 rate. Per allungare il brodo. E ci è riuscito perfettamente.
     
  9. smoker

    smoker Membro Attivo

    Potrebbe essere anche l' esatto contrario, anzi penso sia così... per questo chiedo il testo della delibera e della transazione....

    Smoker
     
  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vedrò se riesco ad ottenerlo.
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Come già detto in molti e nel rispetto dell'art.63 disp.att che così recita:
    "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, puo' ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed e' tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi"

    E ciò fu fatto (anche se dopo 5 anni....) dal vostro amministratore; l'esecuzione forzata, stante accordo intercorso tra le parti venne "temporaneamente sospesa"; ad accordo non rispettato l'amministratore non deve convocare l'assemblea (come non lo fece sin dall'inizio), bensì in virtù dei poteri conferitigli dalla legge, continuare e/o reiniziare (a seconda del caso) il procedimento di esecuzione portandolo al suo termine naturale (vendita all'incanto); ora solo il convenuto potrà agire per evitare tutto ciò; investire l'assemblea di compiti che non gli spettano (l'art.63 non è un caso) significherà complicare le cose con tutte le conseguenze da lei già presagite.
    Come condòmini, oltre al consiglio dato da Dimaraz quanto ai creditori, potrete:
    - initmare all'amm di procedere senza indugio e metterlo in mora per colpa professionale stante il ritardo occorso: 5 anni! La legge all'art.1129 cc prevede che: "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice"
    E voi in questi 5 anni mai lo avete dispensato; dal canto suo replicherà dicendo che il DI loaveva fatto emettere.... punto dolente: quando? non avesse rispettato i 6 mesi sarà bene che contatti la propria assicurazione..... o che agisca senza indugio!
    - coalizzarvi e non partecipare all'assemblea facendola andare deserta: l'amministratore dovà procedere ex art.63 disp. att.
     
    A alberto bianchi e possessore piace questo messaggio.
  12. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    L' amministratore può ripartire...ma vale solo come proposta finchè la maggioranza non approva tale operazione con idonea delibera.

    Se la maggiroanza approva ...tu dovrai pagare ...o potresti subire quello che doveva subire da tempo il moroso (che poi non si capisce mai perchè con i "morosi" cronici si sia sempre accondiscendenti...se capita ad un "virtuoso" di sgarrare gli mordono subito i polpacci).
     
    A possessore e rita dedè piace questo messaggio.
  13. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ma tu hai detto che la quarta rata l'ha versata. Ad ogni modo, per superare la paura di ritorsioni, avviate un'azione legale per il recupero del credito.
     
    A gta9a piace questo elemento.
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ma scustate che piano di rientro è accettare rate da 100 € al mese se il debito è di 15.000 €? Ci vogliono 150 mesi cioé 12 anni e 6 mesi!!!!!! Inotre il condomino deve riprendere a pagare le quote condominiali altrimenti continua ad accumulare debito su debito. Secondo me è una situazione incancrenita, per colpa dell'amministratore, e più passa il tempo e più si incancrenirà trascinando gli altri condomini che fanno fatica a stare al pari con il versamento delle quote condominiali, perchè si vedranno aumentato l'importo a loro carico. Procedete subito con la vendita all'incanto; è il male minore anche per il condòmino moroso.
     
    A possessore piace questo elemento.
  15. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' anche e soprattutto frutto dell'inerzia e della paura dei condòmini. Paura de che, poi...
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    I condomini non son pagati per non aver paura....
    Vorra' dire che si rifaranno sull'amministratore che pagato e'!
     
  17. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' vero. L'amministratore non può permettersi il lusso di essere pauroso: è pagato!
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Dovra' pero' iniziare ad averne....
    Se i condòmini fossero scaltri, non ne difenderei mai l'operato.
     
  19. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    I condòmini non devono essere né sleali, né inerti.
    L'amministratore non deve essere né pavido, né avido.
    T'è capi'?
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Come direbbe @Dimaraz:
    Ho viste cose che voi umani non potreste immaginarvi.

    Anche molti condomini avidi.
     

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