sergioxcase

Membro Attivo
Proprietario Casa
Porto all'attenzione degli amici del forum un caso, che mi sembra indicativo di cosa possa essere la vita condominiale...

In un condominio di una quindicina di proprietari, tenuto da un amministratore facilmente raggiungibile, disponibile e che ha frequentato il condominio per altri lavori nel breve periodo precedente il fatto, un condomino, che ha un’attività commerciale di tipo Bed & Breakfast all’ultimo piano, esegue lavori al tetto che sovrasta anche il suo appartamento, lamentando, a cose fatte, perdite urgenti.

Il condomino incarica un geometra che provvede a far intervenire una ditta, per la quale esegue la direzione dei lavori (per circa 1500 euro) e viene rifatta la guaina impermeabilizzante di tutto il tetto (anche della parte non di pertinenza dell’appartamento che è di circa la metà) per circa 150 mq., vengono trattate tutte le pareti interne dell’appartamento del condomino con microbicida igienizzante, e vengono date una mano di fissativo e due di colore su tutte le pareti interne(circa 400 mq), vengono riparati e sostituiti due gradini in marmo, presumibilmente danneggiati durante i lavori; il tutto per circa 15.000 euro.

L’amministratore viene avvertito solo a cose fatte e provvede a fare una denuncia all’assicurazione, che però afferma che non è stata accertata la presenza di brecce o lesioni alla copertura del fabbricato, causate dall’evento atmosferico denunciato, condizione necessaria per l’indennizzabilità dei danni da bagnamenti all‘interno dell’immobile, e quindi non risarcisce alcunché.

Dalle foto fatte dal condomino ed inviate dall’amministratore a corredo della convocazione si nota una macchia nera di muffa in un angolo di circa 30x50cm, un distacco di alcune parti di solo strato di vernice dal soffitto, rimaste a pezzi quasi integri a terra per circa 30 cmq senza evidenti segni di umidità sottostanti al soffitto di provenienza, un piccolo rigagnolo sul pavimento di circa 10x40 cm, presso una parete sotto una finestra, alcune leggere rigature di umidità superficiale su una parete, una leggerissima crepa sul soffitto, non pienamente bagnata, di circa un metro, un paio di piccole macchie giallastre con alcuni puntini marroni.

Nessuna foto dei lavori effettuati.

L’amministratore convoca l’assemblea straordinaria per la suddivisione e l’accettazione delle spese sotto la pressione del condomino che chiede il pagamento delle fatture (e pare che il condomino voglia anche chiedere i danni per la mancata attività commerciale dovuta ai lavori).

Nessuna notizia se gli importi potranno essere poi detraibili in fase di dichiarazione dei redditi.

Cosa ne pensate?
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Rispondetegli: "che si attacchi al caxxo".
Se fosse stato serio avrebbe dovuto seguire l'iter previsto per affrontare queste situazioni: l'intervento, se necessario, sarebbe dovuto essere concordato con il condominio.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il condomino incarica un geometra che provvede a far intervenire una ditta, per la quale esegue
Non spieghi se l'impresa ha già emesso fattura e/o se il condomino "intraprendente" abbia già pagato di tasca propria ed ora vi chieda rimborso.

L'eventuale detraibilità è in funzione di quanto sopra.

Specificatamente sulla liceità della richiesta del condomino/proprietario del B&B @Gianco ha suggerito elegante risposta che merita.
Premesso che non hai precisato la natura dei lavori fatti sul tetto dal condomino che potrebbero aver generato i problemi di "perdite ingenti" (???🤐) va detto che:
-il singolo condomino non necessita di preventiva autorizzazione/delibera per commissionare interventi sulle parti comuni se vi siano questioni di urgenza per rischi di danni a cose o persone...e qui non se ne ravvisano gli estremi.
-mancando i presupposti la richiesta che la spesa sia rimborsata/ripartita fra tutti può essere respinta ed il soggetto dovrà dimostrare in Tribunale le sue ragioni.
 

sergioxcase

Membro Attivo
Proprietario Casa
Si, l'impresa ha già emesso fattura, ma non so se è già stata pagata, dovendo attendere l'assemblea per avere ulteriori dettagli dal condomino in oggetto, anche se i pressanti solleciti rivolti all'amministratore mi mettono dei dubbi. Nel frattempo ho ottenuto foto dell'intervento effettuato sul tetto che sembrerebbe finito di realizzare alcuni giorni prima della prima telefonata all'amministratore; ma ancora nulla degli interni. Nessuna comunicazione di danni da parte del proprietario dell'appartamento accanto, sempre sotto lo stesso tetto.
 

Maivertu

Membro Attivo
Proprietario Casa
Porto all'attenzione degli amici del forum un caso, che mi sembra indicativo di cosa possa essere la vita condominiale...

In un condominio di una quindicina di proprietari, tenuto da un amministratore facilmente raggiungibile, disponibile e che ha frequentato il condominio per altri lavori nel breve periodo precedente il fatto, un condomino, che ha un’attività commerciale di tipo Bed & Breakfast all’ultimo piano, esegue lavori al tetto che sovrasta anche il suo appartamento, lamentando, a cose fatte, perdite urgenti.

Il condomino incarica un geometra che provvede a far intervenire una ditta, per la quale esegue la direzione dei lavori (per circa 1500 euro) e viene rifatta la guaina impermeabilizzante di tutto il tetto (anche della parte non di pertinenza dell’appartamento che è di circa la metà) per circa 150 mq., vengono trattate tutte le pareti interne dell’appartamento del condomino con microbicida igienizzante, e vengono date una mano di fissativo e due di colore su tutte le pareti interne(circa 400 mq), vengono riparati e sostituiti due gradini in marmo, presumibilmente danneggiati durante i lavori; il tutto per circa 15.000 euro.

L’amministratore viene avvertito solo a cose fatte e provvede a fare una denuncia all’assicurazione, che però afferma che non è stata accertata la presenza di brecce o lesioni alla copertura del fabbricato, causate dall’evento atmosferico denunciato, condizione necessaria per l’indennizzabilità dei danni da bagnamenti all‘interno dell’immobile, e quindi non risarcisce alcunché.

Dalle foto fatte dal condomino ed inviate dall’amministratore a corredo della convocazione si nota una macchia nera di muffa in un angolo di circa 30x50cm, un distacco di alcune parti di solo strato di vernice dal soffitto, rimaste a pezzi quasi integri a terra per circa 30 cmq senza evidenti segni di umidità sottostanti al soffitto di provenienza, un piccolo rigagnolo sul pavimento di circa 10x40 cm, presso una parete sotto una finestra, alcune leggere rigature di umidità superficiale su una parete, una leggerissima crepa sul soffitto, non pienamente bagnata, di circa un metro, un paio di piccole macchie giallastre con alcuni puntini marroni.

Nessuna foto dei lavori effettuati.

L’amministratore convoca l’assemblea straordinaria per la suddivisione e l’accettazione delle spese sotto la pressione del condomino che chiede il pagamento delle fatture (e pare che il condomino voglia anche chiedere i danni per la mancata attività commerciale dovuta ai lavori).

Nessuna notizia se gli importi potranno essere poi detraibili in fase di dichiarazione dei redditi.

Cosa ne pensate?
L'intervento non è stato approvato in assemblea per cui se lo paga lui .
 

davideboschi

Membro Attivo
Proprietario Casa
il singolo condomino non necessita di preventiva autorizzazione/delibera per commissionare interventi sulle parti comuni se vi siano questioni di urgenza per rischi di danni a cose o persone...e qui non se ne ravvisano gli estremi
Se piove dentro, il condomino intraprendente potrebbe sostenere, pur senza molte possibilità di spuntarla, che i rischi di danni a cose c'erano.

Tuttavia, pur non necessitando di autorizzazione, è tenuto a informare l'amministratore dei problemi e dell'urgenza di intervenire. Presentare il conto a cose fatte non è corretto, perché priva l'amministratore e gli altri condomini di ogni possibilità di verifica sull'effettiva necessità dei lavori e sulla corretta esecuzione.

Con questo sistema, pradossalmente, io potrei farmi ristrutturare l'appartamento dalla ditta di mio cugino, farmi fare fattura per ripristino di ampia porzione del tetto, e presentarla al condominio perché la paghi.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
pur senza molte possibilità di spuntarla

Il "danno" alle cose assume valore solo per il perimento delle stesse o che dal danno derivi istantaneo pericolo per le persone...nessun carattere d' urgenza da risolvere immediatamente per una infiltrazione dal tetto (in periodi siccitosi come fli arruali poi).

Dal resoconto dovrebbe dimostrare che:

-aveva denunciato il problema all'amministratore senza ottenere risposta
-le infiltrazioni erano non solo evidenti ma preesistenti ai suoi lavori (di cui non si è spiegata la natura ma che hanno coinvolto il tetto.

L'impresa in mancanza di un ordine/contratto con il Condominio può vsolo rivalersivsu xhi ha commissionato l'intervento fatturando allo stesso.
 

sergioxcase

Membro Attivo
Proprietario Casa
Vi informo degli esiti, perchè mi sembra importante, una volta lanciato un sasso...vedere dove cade.
Dopo due riunioni condominiali, di cui una abbastanza "accesa" si è concordato di accettare i lavori condominiali al tetto ed alle scale, il resto se lo paga il condomino... questione chiusa!, e si spera che non ne avvengano altre simili in futuro!!
 

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