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fabricio

Membro Junior
Proprietario Casa
Gentile Forum

Vi chiedo informazioni/consigli riguardo alla situazione in cui mi ritrovo : ho locato un' immobile commerciale ,nel 2020 causa pandemia ho ridotto il canone di locazione al conduttore con scrittura privata , ma nonostante ciò ,dopo pochi versamenti l'inquilino non ha più pagato ( trattasi di grande azienda ..con catena di negozi) sono seguiti poi vari ,pago il mese prossimo , pago appena posso ecc.., in breve alla fine mi comunica di aver fatto domanda di concordato preventivo in continuità aziendale e di essere in fase di elaborazione del piano richiesto dal tribunale. Non avendo alba di tale argomento , per mia fortuna ,ma da ora non più ,vorrei capire come può evolvere tale situazione e come posso tutelarmi al meglio (sempre mai sia possibile);
Intanto ora si presenta il primo aspetto negativo: il versamento dell'acconto IRPEF senza aver percepito i canoni..che vanno dichiarati !!??
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Il "concordato preventivo" è un modo garibaldino di mascherare un fallimento.
Ci finii in mezzo decenni orsono...da quanto mi raccontano dei casi attuali le cose sono persino peggiorate.
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
il versamento dell'acconto IRPEF senza aver percepito i canoni..che vanno dichiarati !!??
I canoni vanno dichiarati anche se non percepiti, e assoggettati a tassazione fino a quando il contratto verrà risolto.
Siccome hai concesso una riduzione al conduttore
ho ridotto il canone di locazione al conduttore con scrittura privata
quella scrittura deve essere registrata all'Agenzia delle Entrate (da luglio 2020 la si può registrare telematicamente col mod. RLIWeb) e di conseguenza l'imponibile corrisponde al canone ridotto, non a quello indicato sul contratto.

domanda di concordato preventivo
Tu sei un creditore dell'azienda conduttrice per i canoni scaduti e non incassati.
Potresti informarti se nel
piano richiesto dal tribunale
è previsto il pagamento a tuo favore, in quale misura e con quali scadenze.
 

fabricio

Membro Junior
Proprietario Casa
Dover versare le tasse per dei canoni non percepiti non lo trovo giusto, per il fatto che tutto ciò deriva da un evento straordinario, che come tale andava percepito ... poiché esistono anche i locatori !! e credo le migliaia di situazioni simili

è previsto il pagamento a tuo favore, in quale misura e con quali scadenze.
[/QUOTE]

Verifica se sei un creditore privilegiato, altrimenti corri il rischio di spendere soldi senza alcun risultato.
ecco ,a sentire il conduttore, il mio credito in quanto locatore per cui creditore privilegiato, mi sarà saldato interamente , ma non si sa quando, mentre UVA parla di : se è previsto il pagamento a tuo favore ecc. .....dunque tutto è da vedersi?
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Dover versare le tasse per dei canoni non percepiti non lo trovo giusto
Se il contratto di locazione commerciale prevede la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ. avresti potuto avvalertene per risolverlo (= chiuderlo) e non pagare più le imposte dalla data di risoluzione in avanti.
Da quanto hai scritto pare che il contratto sia tuttora in essere, malgrado la morosità del conduttore.

UVA parla di : se è previsto il pagamento a tuo favore ecc. .....dunque tutto è da vedersi?
Penso ti verrà comunicato il piano dei pagamenti predisposto dal Tribunale. Probabilmente ci sono anche altri creditori privilegiati di quell'azienda (i dipendenti, l'Inps per i contributi relativi, l'Erario per le imposte, le banche che hanno concesso finanziamenti, ecc). E' possibile che i pagamenti verranno scaglionati nel tempo, mano a mano che l'azienda continuando l'attività avrà la liquidità necessaria.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
E' possibile che i pagamenti verranno scaglionati nel tempo, mano a mano che l'azienda continuando l'attività avrà la liquidità necessaria.
Se non hanno rovesciato il mondo...non va così.

Un "concordato preventivo" equivale ad una liquidazione di tutta l'azienda ...chi "subentra" non è responsabile per le eventuali quote di debiti non saldati.

All'epoca il limite (c. giudiziale) era del 40%. Nella realtà i privilegiati (me incluso) percepirono il 100% dopo oltre 2 anni...i "big" percepirono (a quanto mi riferirono) circa il 29% ma dopo oltre 4 anni.

Ora mi riferiscono di "concordati" liquidati con l'1%.

Fosse capitato all'epoca giuro che avrei investito il triplo ...e ci sarebbe stato qualche invalido in più.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Ora mi riferiscono di "concordati" liquidati con l'1%
Attualmente, in caso di concordato liquidatorio, e non di concordato in continuità (diretta o indiretta), il soddisfacimento dei creditori non deve comunque essere inferiore al 20% dell’ammontare complessivo del debito chirografario.
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
Penso che il caso in questione tenga conto dell'art. 33, l. 134/2012
La legge n. 134/2012 è la legge di conversione del D.L. n. 83/2012.
Come tutte le leggi di conversione, ha un solo articolo.
Quindi il riferimento è l'art. 33 del D.L. n. 83/2012, convertito dalla legge n. 134/2012.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Vedo che da quei tempi hanno cambiato più volte....ma non credo di poter fare un plauso ai vari legislatori.
 

fabricio

Membro Junior
Proprietario Casa
In sintesi... intanto si pagano le tasse ,poi si vedrà!
per ora ,intanto potrei non versare l'acconto IRPEF (i canoni non li ho incassati) e vedere come evolve il concordato?, se al quale poi dovesse seguire il fallimento, le tasse sono comunque dovute ..!? credo
 

BeppeX88

Membro Assiduo
Proprietario Casa
In sintesi... intanto si pagano le tasse ,poi si vedrà!
per ora ,intanto potrei non versare l'acconto IRPEF (i canoni non li ho incassati) e vedere come evolve il concordato?, se al quale poi dovesse seguire il fallimento, le tasse sono comunque dovute ..!? credo
#andratuttobene
 

uva

Membro Storico
Proprietario Casa
(i canoni non li ho incassati)
Trattandosi di un contratto di locazione commerciale le imposte sono dovute, anche sui canoni non incassati, fino a quando il contratto è in essere.
Come già detto nel post n. #9, potresti attivare la clausola risolutiva espressa se presente nel contratto.
A meno che tu non lo possa fare per non intralciare la procedura di concordato preventivo in continuità aziendale. A mio parere è un particolare importante che dovresti chiarire.
 

fabricio

Membro Junior
Proprietario Casa
Come già detto nel post n. #9, potresti attivare la clausola risolutiva espressa se presente nel contratto.
A meno che tu non lo possa fare per non intralciare la procedura di concordato preventivo in continuità aziendale. A mio parere è un particolare importante che dovresti chiarire.
No, nel contratto tale clausola non è riportata ed il contratto è pure stato stipulato da un legale!
 
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uva

Membro Storico
Proprietario Casa
Quando è iniziata la morosità dell'inquilino non hai pensato di attivarti con lo sfratto?
Lo sfratto convalidato dal giudice comporta la risoluzione del contratto di locazione, che da quel momento in avanti permette al locatore di non pagare più le imposte sui canoni non percepiti.

Forse non hai potuto iniziare lo sfratto per morosità perché l'iniziativa del tuo conduttore
mi comunica di aver fatto domanda di concordato preventivo in continuità aziendale
non te lo consente?
 

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