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  1. lucy07

    lucy07 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Gentile forum

    ho locato un appartamento 6 anni fa ad un conduttore che da subito ha cominciato a dare problemi : non pagare i canoni e le utenze ( che inizialmente erano intestate a me ,poi sono state a lui volturate)in seguito alla perdita del lavoro.Avendo poi trovato un nuovo lavoro oltre a pagare il canone corrente ,mensilmente ,mi versava una quota extra così da scalare il debito accumulato ,ciò fino alla fine del 2012,da allora in poi non ha più fatto versamenti extra ( gli restavano 1000 euro da saldare) in quanto ,a suo dire ,per ex debiti, ha avuto il fermo di un tot dello stipendio per multe arretrate non pagate e per gli alimenti da versare ad un figlio maggiorenne ,ma non autonomo (studia all'università,o non lavora, non si sa) ,vivente con l'altro genitore.
    Tra il 2012 e il 2014 non ha poi versato per altri 6 canoni,adducendo spese impreviste.
    In tutto questo tempo per sollecitarlo gli ho fatto mille telefonate , sms,ma mai raccomandate……;mi fa firmato uno scritto in cui è riportato il debito dei canoni e delle spese che ha ancora in sospeso.
    A questo punto vi chiedo: i versamenti extra che mi ha fatto vanno a coprire i canoni indietro, cioè quelli
    non pagati già quasi dall'inizio della locazione o i più recenti? cioè, ogni versamento che fa del canone mensile va a saldare i canoni arretrati? il debito può andare in prescrizione? non so cosa fare... visto
    che ha quasi sempre pagato a singhiozzo….

    grazie
     
  2. piero52

    piero52 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buon giorno, sono anch'io in una situazione simile. Uno dei due inquilini sempre per motivi di lavoro (perso) ha un debito di quasi 1800€, che ora col lavoro ritrovato poco alla volta mi sta restituendo. Sono un pensionato e non navigo nell'oro, anzi..però riesco a capire la grave situazione lavorativa del momento, mettermi nei panni di una persona in quelle situazioni con problemi di lavoro mi fa venire i brividi..se aspettare un po'visto che quando lavora restituisce il debito da parte sua sarebbe una bella azione di vera solidarietà. Auguri..(a tutti e due).
     
  3. Betty Boop

    Betty Boop Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno
    Come proprietaria, vivo una situazione simile ,anche se, mi pare di capire meno grave
    Ma i proprietari, non sono la "fatebenefratelli", La casa che do in affitto, deve produrre un reddito, NON un addebito , ed una Croce di preoccupazioni, che si somma alle tasse IMU -IRPEF -Tari..
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    lucy07 l'unica cosa da fare è far intervenire un legale, altrimenti la morosità si accumula sempre di più, dovrete trovare un rientro rateale e non troppo pesante per il locatario
     
  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se i pagamenti fatti dal debitore sono fatti senza specificare il periodo di insolvenza a cui si riferiscono, tu puoi imputarli come preferisci, magari privilegiando la parte di debito più anziana.
     
  6. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    .... e purtroppo dovrete pagare le tasse sul reddito ancorche' non percepito.
    Il presupposto per la tassazione dei redditi di locazione non è il percepimento, ma la spettanza, con unica eccezione il caso degli immobili ad uso abitativo per i quali sia ottenuto lo sfratto per morosità. Lo stabilisce l'art.26 DPR 917/86 (def.finanze.it)
    Potrete recuperare le tasse solo a seguito di causa di sfratto e relativa sentenza da produrre all'agenzia delle entrate.
    Se provate a dire che e' una ingiustizia che un proprietario debba finanziare un inquilino moroso, quale che sia la causa, vi verra' risposto che e' "un normale rischio di impresa".
    Provate a mandare l'inquilino in Comune per chiedere il finanziamento al pagamento del canone (mi pare sia fino a 800 €/mese) per i cittadini incapienti per morosita' incolpevole a norma della legge di recente emissione .... ma che ci vada in fretta prima che quanto accantonato finisca! Il ministro Lupi va fiero di questa legge ma che non ho visto ancora applicata e di cui non ho ricevuto mai informazioni, ancorche' richieste all'ufficio del ministro, circa la documentazione da produrre.
    Vedasi anche link :
    Ministero delle infrastrutture e dei trasporti
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sono trovata in una situazione simile a quella descritta da Lucy.
    Ogni volta che l'inquilino pagava (oltre al canone + spese del mese corrente) una somma in acconto per il debito pregresso, gli rilasciavo una ricevuta specificando che quell'acconto si riferiva al periodo più remoto.
    Ciò anche per evitare la prescrizione che in questi casi scatta dopo cinque anni (art. 2948 Codice Civile).
    Io preferisco avviare la pratica legale di sfratto per morosità senza aspettare troppi mesi. Sia per evitare che i canoni non incassati vengano tassati (se si tratta di una locazione uso abitazione si evita la tassazione solo con l'ordinanza del giudice che convalida lo sfratto per morosità), sia perché può essere molto difficile per il proprietario recuperare il suo credito verso l'inquilino.
    Bisogna anche considerare che lo sfratto comporta tempi lunghi: circa un anno se non di più dalla citazione in tribunale del moroso all'esecuzione dello sfratto tramite ufficiale giudiziario.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    UVA e se la locazione non era ad uso abitazione, come ti saresti comportata
     
  9. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi sarei comportata nello stesso modo (sfratto per morosità) visto che l'inquilino non è in grado di pagare e nel giro di pochi mesi la situazione non viene sanata.
    Però in caso di locazioni commerciali i canoni non incassati vengono comunque tassati e il proprietario deve pagare l'IRPEF. Il danno e la beffa!
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Ciò fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto.
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    allora è come da me citato, sia un contratto abitativo, che diverso lo sfratto è sempre necessario per sospendere la tassazione IRPEF dal reddito?
     
  12. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non mi è chiaro cosa si intenda per "causa di risoluzione del contratto".
    E' sufficiente l'ordinanza di sfratto esecutivo con la quale il giudice dichiara risolto il contratto?
    Oppure occorre inserire nel contratto di locazione commerciale una clausola di risoluzione espressa?
     
  13. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    E' sufficiente l'ordinanza di sfratto esecutivo con la quale il giudice dichiara risolto il contratto.
    La differenza tra contratto abitativo e commerciale e' che con l'abitativo puoi recuperare le tasse pagate per canoni non percepiti, con il commerciale no!
     
    A uva piace questo elemento.
  14. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... per il commerciale la causa di sfratto e' comunque piu' corta perche' non intervengono tutte le facilitazioni per gli inquilini, parte debole nel contratto (cosi vengono definiti dalle loro organizzazioni) a loro tutela.
     
  15. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e perchè per i contratti diversi dall'abitativo non posso ricuperare le tasse pagate, se non ho avuto reddito, come posso pagarle
     
  16. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... chiedilo al legislatore!
     
  17. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ... le tasse sono dovute sulla "spettanza" e non sul reddito effettivamente percepito.
    Vanno pagate comunque, sta a te recuperare quanto dovuto dal creditore, lo stato non ci vuole rimettere. Le spese che dovrai sostenere per recuperare il credito, se ci riesci, avvocato, bolli .... non potrai detrarli dal reddito ed addirittura l'agenzia delle entrate ci prova anche a chiederti il 3% sull'importo che il giudice ha stabilito con sentenza esserti dovuto anche se quei soldi non li hai visti e probabilmente non li vedrai mai.
     

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