Conduzione del condominio

[vagian]

Buongiorno a tutti,
possiedo un appartamento in un piccolo condominio di 5 appartamenti, 3 propietari vi abitano essi stessi e 2 hanno affittato l'appartamento.
La conduzione è semplice, un proprietario, a titolo gratuito, si occupa di pagare la bolletta della luce e la fattura del gasolio da riscaldamento che poi divide , riscuote e paga, inoltre la pulizia delle scale viene fatta a turno.
Abbiamo avuto nel corso del 2009/2010 l'amministratore per la pratica di rifacimento del tetto con la possibilità di detrazione del 36% poi abbiamo chiuso. Naturalmente abbiamo chiesto il C.F. del condominio.
QUESITO: possiamo nella situazione corrente non avere un Amministratore esterno?
se si quali obblighi abbiamo nel corso dell'anno con le spese correnti che ho sopra indicato?
se no vista la semplicità e il buon accordo tra condomini come possiamo agire senza ulteriori spese di amministrazione?
Grazie

 

[tovrm]

L'amministratore siete tenuti per legge a nominarlo:
art. 1129 c.c.
«Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.»

È indifferente che l'amministratore sia interno oppure esterno.

Le attribuzioni dell'amministratore sono indicate dall'art. 1130 c.c.:
«L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.»

Non siete tenuti alla redazione di un regolamento di condominio (è obbligatorio solo se vi sono più di dieci condomini), anche se non sarebbe cosa sbagliata averne uno.

Ti consiglio comunque la lettura anche degli ulteriori articoli del codice civile nn. 1131 (rappresentanza), 1133 (provvedimenti presi dall'amministratore) e, più in generale, dal 1117 al 1139, dove è disciplinata la materia del condominio.

 

[vagian]

L'amministratore siete tenuti per legge a nominarlo:
art. 1129 c.c.
«Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.
Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.»

È indifferente che l'amministratore sia interno oppure esterno.

Le attribuzioni dell'amministratore sono indicate dall'art. 1130 c.c.:
«L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.»

Non siete tenuti alla redazione di un regolamento di condominio (è obbligatorio solo se vi sono più di dieci condomini), anche se non sarebbe cosa sbagliata averne uno.

Ti consiglio comunque la lettura anche degli ulteriori articoli del codice civile nn. 1131 (rappresentanza), 1133 (provvedimenti presi dall'amministratore) e, più in generale, dal 1117 al 1139, dove è disciplinata la materia del condominio.

 

[Antonio Azzaretto]

Se i condòmini sono meno di cinque (ossia fino a quattro), avete la possibilità di chiudere il numero di codice fiscale e gestirvi in autogestione.
Se, invece, siete cinque, non potete più sottrarvi all' obbligo di tenere un amministratore di condominio, avere il codice fiscale, con tutto ciò che consegue.

 

[vagian]

Grazie per le risposte.
Quindi in soldoni con una gestione pratica semplice come la nostra
dobbiamo solo nominare formalmente un amministratore che rediga un consuntivo annuale
da presentare in assemblea (unica).
Sapete dirmi se ci sono allo stato ulteriori incombenze che diano luogo a problemi o sanzioni.
Grazie di nuovo

 

[Antonio Azzaretto]

...non esiste la gestione "pratica e semplice".

Esiste la gestione economica ed amministrativa dei beni comuni, che, se i condòmini sono meno di cinque (ossia fino a quattro), si può fare senza rispettare le norme del codice civile.

Ossia al di fuori di norme definite, in piena libertà e responsabilità dei residenti.

I residenti, al di fuori delle norme previste dalla legge, sono costretti ad organizzarsi per dare valore ai propri beni comuni nella maniera migliore per loro ("costretti", perchè in un modo o nell' altro, le bollette comuni si devono pagare).

Non ci sono formalità! Uno o alcuni di voi devono prendersi la briga di raccogliere i soldi e pagare le bollette per tutti; potete nominarlo utilizzando la procedura elettiva che volete.

Non ci sono consuntivi, ma bensì conti che l' incaricato presenta come vuole.

Finchè sarete tutti d' accordo, andrete avanti benissimo e non avrete bisogno di servizi esterni.

Al di fuori delle norme di legge non esistono sanzioni, perchè non ci sono norme da rispettare.

...a parte una: Il lato negativo della libertà è denominata anarchia; pertanto state attenti a voi stessi.

Per approfondimenti sul concetto di Comunità residenziale e del suo governo ti lascio il link che segue:
La Community AziendaCondominio • Leggi argomento - Nozione di Comunità Residenziale

 

[vagian]

Grazie Antonio per la Tua risposta.
Preciso che per gestione semplice intendevo solo che avendo solo le spese ordinarie di luce comune e gasolio per riscaldamento, la contabilità ..per ora.. è facile e poi dato che andiamo anche abbastanza d'accordo e cerchiamo di confrontarci serenamente possiamo andare avanti così.
Grazie ancora