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basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Con notevole disappunto abbiamo scoperto, dopo 60 anni, una notevole difformità tra gli atti depositati in comune e la situazione reale del condominio.
E dire che anche recentemente sono stati effettuate compravendite.
L'edificio ha ottenuto a suo tempo l'abitabilità: la situazione catastale sembra corretta.
Sembra invece che non siano state depositate in Comune le varianti a fine lavori: tra le anomalie abbiamo la posizione dell'ascensore, nella realtà a Nord delle scale; sui disegni in Comune a Sud.
Inoltre i prospetti delle due facciate differiscono: I balconi lato Nord sono più lunghi, e quelli lato Sud sono più corti.

Suppongo che la situazione vada regolarizzata/sanata: ed ecco le domande.
1) Costruzione del '60-'62: il fatto che sia stata rilasciata l'abitabilità costituisce un punto a favore?
2) Premesso che nella sostanza mi pare che occorra la corrispondenza totale tra stato di fatto, catasto e urbanistica, ricordo una precisazione di @marcanto, il quale citava la legge sulla conformità, che si riferiva solo al Catasto: è per questo che finora non è mai emersa la cosa nei vari atti che anche recentemente si sono susseguiti?
3) Dal punto di vista della sanatoria, il fatto che da sempre al catasto le cose fossero aggiornate, può essere un punto a favore?
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
ricordo una precisazione di @marcanto, il quale citava la legge sulla conformità, che si riferiva solo al Catasto:
se vuoi posso anche darti nuovamente il riferimento
leg. 52/1985 (come modificata nel 2010)
art. 29, comma 1-bis

< ((1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie >

per quanto concerne la conformità dello stato di fatto (come realizzato) ed il titolo edilizio, è lapalissiano che DEVE esserci e non vi è bisogno che lo debba puntualizzare qualcuno o qualcosa.
> Si chiede il titolo edilizio, accompagnato da un PROGETTO, in questo viene descritto l'intervento e le opere edilizie da effettuare.
> vado a realizzare gli interventi. E' ovvio che nel momento che realizzi gli interventi edilizi li vai a realizzare in modo conforme al titolo edilizio che hai chiesto. Ossia poni in essere il PROGETTO.
Quindi è elementare che debba esserci conformità tra titolo edilizio e il realizzato.
> si fa la "denuncia" catastale dell'immobile e la si fa conformemente al progetto/titolo edilizio > e quindi conforme anche allo stato di fatto.
ne discende che collimeranno le conformità:
titolo edilizio > stato di fatto > catasto

se in corso d'opera poni in essere delle varianti rispetto a quanto previsto nel titolo edilizio .....presumendo che siano varianti sanabili .......ne esci presentando una variante in corso d'opera.
- se la variante non la presenti > hai fatto degli abusi
- se senza presentare la variante fai l'accatastamento dimenticandoti delle previsioni del titolo edilizio......ma nell'accatastamento dichiari le difformità non sanate .......allora è una falsa dichiarazione a livello catastale in quanto impostata su opere abusive

va anche detto che 60 anni fa a livello catastale ci si regolava diversamente da oggi, cosi come oggi ci si regola diversamente anche da solo 10 anni fa.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Adesso come si risolvono queste situazioni? Come è quantizzato l'obolo della sanatoria?
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
come si risolvono ? conosci già la risposta > contatti un tecnico :)
partirei con una verifica di conformità per la questione dei balconi che incidono sulla superfici utili, ergo indici urbanistici.
La questione ascensore, potrebbe essere quella che da più grattacapi se non altro per il comportamento strutturale ......da controllare anche quest'ultimo, sperando che non abbia inciso anche per il volume complessivo dell'edificio.

La questione dei costi della sanatoria > dipende dai balconi se risultano con superfici incrementata, dall'ascensore se incrementa il volume.
Ogni comune ha poi un suo tariffario da applicare.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
La volumetria complessiva non varia per l’ascensore. È solo una situazione speculare. E spero che la cubatura residenziale si compensi: un balcone si è accorciato, quello opposto allungato. Vedremo: quello che hai risposto in generale lo immaginavo. Mi chiedevo invece se c’erano delle attenuanti su situazioni ormai vecchie di 60 anni cui era stata regolarmente concessa la abitabilità: e immagino non ci siano violazioni gravi (strutture, volumi extra, norme tecniche).
Staremo a vedere: comunque “bella sorpresa”
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Questa l'ho letta oggi: siamo un paese dove vale il diritto ed il suo contrario ....


Vedi allegato 3 del testo della risposta parlamentare.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per la cronaca ho postato il riferimento sbagliato. Ecco la risposta parlamentare: che a parer mio è equivoca. (pag. 20-21)


Che ne dice @Nemesis ? Anche le risposte alle interrogazioni ... sono fatte coi piedi?
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Mi chiedevo invece se c’erano delle attenuanti su situazioni ormai vecchie di 60 anni cui era stata regolarmente concessa la abitabilità:
Pensa che se fossi in Emilia Romagna le difformità da te descritte sarebbero tutte in tolleranza.... Purtroppo tale norma non è stata ancora recepita a livello nazionale ma verificherei con un tecnico di tua fiducia se lo fosse a livello regionale.

L'abitabilità di certo aiuta, al suo interno potrai trovare il certificato di collaudo statico (se il fabbricato è costituito da telai in c. A.), il c. P. I. (se il fabbricato era soggetto alla normativa prevenzione incendi, l'esito dell'ispezione igienico-sanitaria, alias sopralluogo, con tutte le note e segnalazioni di difformità tollerate in sede di agibilità poiché non ostative e permesse al tempo, corredate di norma da notazioni grafiche direttamente sulla copia dell'elaborato grafico del titolo edilizio,.....

Altra documentazione che può essere utile in via residuale sono le planimetrie d'impianto catastale e il relativo modello 6 (og
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Grazie Jan: la situazione è emersa a seguito della decisione di rifare la facciata interna (ma visibile parzialmente da suolo pubblico).
Probabile che l’incarico sarà affidato all’ing che aveva predisposto il capitolato e computo metrico, e che in prima battuta non aveva fatto l’accesso agli atti essendo edificio ante ‘67.
Sono stato avvisato dall’amministratore n anteprima: sperava disponessi di qualche documento di aggiornamento atti al comune. ( Mio padre aveva conferito il terreno ed era stato il primo assegnatario di u.I. Del condominio realizzato).
Il condominio è in Piemonte
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Per quanto si comprende le tue preoccupazioni, in riferimento agli abusi/difformità, sarebbero legati alla possibilità di usufruire del superbonus.
La norma specifica è stata modificata e in sede di preparazione del necessario il tecnico non deve più dichiarare le conformità urbanistiche edilizie.
Questo significa che è possibile accedere alle agevolazioni anche in presenza di immobili che abbiano degli abusi.
Diciamo che si è in presenza di una "deroga" ....Questo ovviamente solo per per gli aspetti fiscali e agevolativi.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Per quanto si comprende le tue preoccupazioni, in riferimento agli abusi/difformità, sarebbero legati alla possibilità di usufruire del superbonus.
La norma specifica è stata modificata e in sede di preparazione del necessario il tecnico non deve più dichiarare le conformità urbanistiche edilizie.
Questo significa che è possibile accedere alle agevolazioni anche in presenza di immobili che abbiano degli abusi.
Diciamo che si è in presenza di una "deroga" ....Questo ovviamente solo per per gli aspetti fiscali e agevolativi.
Questo non è ancora certo: in passato se ne era discusso, e la legge sui bonus li esclude in presenza di irregolarità: leggi Nemesis ; ( non scrivo abusi, perché mi sembra anacronistico).
Però due giorni fa in una interrogazione parlamentare è stata data una risposta ambigua simile alla tua: come ci fosse una deroga solo relativa ai bonus (come se questi fossero solo un aspetto fiscale), cui seguirà una circolare.

Ora la legge cui fanno riferimento i vari bonus postata da Nemesis non lascia adito a dubbi: le circolari Agenzia delle Entrate non sono sostitutive di leggi, il rischio di sorprese interpretative è troppo elevato.

La verità è che i nostri parlamentari sono oggi piuttosto ignoranti, e l’apparato burocratico alle spalle scaduto in basso.
Anche Nemesis ultimamente aveva descritto scritto coi piedi uno degli ultimi decreti: come minimo bisogna aspettare conferme e chiarimenti.
Fino a ieri tutte le interpretazioni del decreto semplificazioni davano per scontato che il tecnico poteva soprassedere all’accesso agli atti ed asseverazione solo per abbreviare l’inoltro delle carte, ma non derogava dalla sostanza. Vedremo: ma l’unica strada maestra sarebbe una esplicita deroga alla legge attraverso una sua modifica (per altro andando contro la logica: premiare abusi è assurdo);
Cosa invece avrebbe senso è la soluzione Emilia di @Jan80: distinguere irregolarità da abusi veri e propri.
Staremo a vedere
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Questo non è ancora certo: in passato se ne era discusso, e la legge sui bonus li esclude in presenza di irregolarità: leggi Nemesis ;
No. L'ultima modifica della norma consente le agevolazioni anche in presenza di ...diciamo abusi per includerli tutti.
Per far fronte a ciò è "nata" la CILAs ove la s sta per specifica per il superbonus.
Ben inteso che le responsabilità per gli abusi restano inalterate per gli aspetti civilistici.
Questo cosa significa ?
Che l'ente, comune e uff. tecnico, se si rendono conto dell'abuso lo potranno sanzionare in qualunque tempo, senza che ciò possa inficiare l'agevolazione fiscale.

Che poi in presenza di abusi li si vogliono prima sanare e poi procedere alle agevolazioni, e di certo una scelta consigliabile.

Ps: non mi è chiaro perché indichi degli utenti che qui non sono intervenuti.....mi sfugge qualcosa ?
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Ho citato @Nemesis perché in una recente discussione ci aveva precisato la fonte normativa, che non ricordo.
E spero ci venga in aiuto anche in questa discussione, appena si sarà chiarita la situazione.
Forse hai ragione tu, ma non hai indicato i riferimenti: che per ora non hanno una posizione univocamente condivisa.
 

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Forse hai ragione tu.....
Raramente faccio asserzioni senza esserne sicuri

Se fai ricerca in rete i riferimenti di norma li rinvieni con facilità, un articolo molto recente del sett. 2021

comma 13-ter dell’articolo 119 del DL n. 34 /2020, modificato dal DL 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108
 
Ultima modifica:

marcanto

Membro Assiduo
Professionista
Prescindendo da quello che la norma oggi consente di fare....Tieni sempre presente questo, ribadendo il ...consigliabile!!
Che poi in presenza di abusi li si vogliono prima sanare e poi procedere alle agevolazioni, è di certo una scelta consigliabile.
Perché
.....l'ente, comune e uff. tecnico, se si rendono conto dell'abuso lo potranno sanzionare in qualunque tempo....
 

griz

Membro Storico
Professionista
concordo con Marcanto: il fatto che oggi si parli esclusivamente di superbonus va ricordato che non sono cambiate le norme e le interpretazioni sugli abusi/difformità edilizie, la situazione che descrivi potrebbe essere di semplice soluzione ma anche no: l'abitabilità concessa allora non aiuta (le abitabilità si rilasciavano controllando prevalentemente le fognature e le planimetrie catastali), la posizione dell'ascensore è una modifica interna facilmente sanabile, si spera che il progetto strutturale sia corretto ma non sveglierei il cane che dorme; i balconi potrebbero essere un problema, andrebbe valutato con l'UT comunale. Rimane il fatto che è consigliabile sistemare
 

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