Baba68

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
mi sono appena iscritto al forum per chiedere un suggerimento/aiuto relativo ad un rogito per l'acquisto di un appartamento che dovrei stipulare a breve (martedì prossimo).
Il problema nasce dal fatto che dopo aver redatto il compromesso a giugno, l'architetto che dovrà seguire la ristrutturazione si accorge che sulla planimetria catastale non è presente una finestra. Segnalo il problema all'agente immobiliare e al venditore chiedendo che venga sanata la situazione prima dell'atto. Il venditore e l'agente immobiliare affidano subito l'incarico ad un loro geometra di fiducia per regolarizzare la situazione. Durante le settimane successive li chiamo diverse volte per sincerarmi di come stesse procedendo la questione e vengo sempre rassicurato che tutto procede e verrà sistemato in tempo. Due giorni fa' l'agenzia mi chiama dicendomi che è tutto sistemato e mi fornisce una visura catastale aggiornata in cui è presente la finestra inizialmente mancante.
Il mio architetto però mi spiga che questo non è sufficiente perché una cosa è la conformità catastale ed una cosa è la conformità urbanistica/edilizia. Il geometra che ha fatto le pratiche, ci garantisce a voce che in comune è tutto a posto, ma non ci ha ancora fornito la documentazione che effettivamente è così (in comune non risulta nessuna pratica edilizia depositata) e ormai dubito fortemente che lo farà prima dell'atto o anche che sia disposto a redigere/firmare una relazione di conformità urbanistica.
Volevo chiedervi in questi casi come acquirente in che modo mi posso tutelare ?
Vorrei evitare di rimandare l'atto perché nel frattempo avendo già venduto la mia casa (che devo liberare a gennaio) questo mi creerebbe non pochi problemi, ma vorrei anche evitare di sobbarcarmi l'onere di sistemare la situazione dopo il rogito.
E' possibile in qualche modo procedere con il rogito, esplicitando il fatto che se l'immobile non è attualmente conforme urbanisticamente l'onere e i relativi costi di sanare la situazione rimarranno a carico del venditore ? Oppure esiste qualche altro modo per tutelarmi ?
Vi ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrete dedicami.
 

Jan80

Membro Attivo
Professionista
Volevo chiedervi in questi casi come acquirente in che modo mi posso tutelare ?
Sai, verba volant scripta manent..... dato che il geometra assicura verbalmente che l'immobile è urbanisticamente conforme, che faccia una bella relazione da allegare al rogito, oppure che ti fornisca alla svelta la pratica edilizia e gli estremi della stessa in modo da poter verificare che sia tutto a posto (purtroppo credo che oramai non riuscirai ad effettuare un accesso agli atti in Comune in tempo per visionare cosa in effetti è stato depositato). In questo modo se farà la relazione si prenderà le sue responsabilità, mentre se non vorrà farla capirai già che c'è qualcosa che non va.... resto comunque il fatto che il venditore dovrà dichiarare in atto la conformità urbanistica e io chiederei al tuo notaio di specificare bene il punto (per es. aggiungendo che non sono presenti abusi considerati maggiori e minori) in modo che eventualmente sarà responsabile, sebbene dovrai comunque fargli causa per vedere riconosciuti i tuoi diritti.

Altra via è quella di rimandare tutto fino a quando non avrai la prova della conformità urbanistica, a questo punto chiedendo un serio sconto per i danni che questo ti comporterà.
 

Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Il tuo architetto poteva essere più preciso dall’inizio: il fatto che nella planimetria catastale non fosse presente la finestra è poco importante (non modifica la rendita dell’immobile), ma è segno che potrebbe esserci una situazione urbanistica non conforme.
Quindi, prima o invece di modificare la planimetria , andava fatta una verifica della pratica edilizia in Comune.
Temo che la soluzione più saggia sia di rimandare il rogito, e fare ora le verifiche che avresti dovuto far fare dall’inizio.
 

Baba68

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
(purtroppo credo che oramai non riuscirai ad effettuare un accesso agli atti in Comune in tempo per visionare cosa in effetti è stato depositato).
Siamo riusciti tramite il sito del comune a recuperare l'ultima pratica edilizia depositata. Il venditore ha la piantina relativa alla pratica senza la finestra, ma fortunatamente essendo una pratica per condono gratuito per opere interne abusive ai sensi dell'art.48 della legge 47/85 la pianta non è stata depositata. L'errore sembrerebbe essere stato quindi circoscritto al catasto (dove è stato corretto) oltre che nella pianta dell'attuale proprietario che però come dicevo prima non è stata depositata insieme alla pratica.
Stiamo facendo le ultime verifiche ma sembrerebbe esserci anche la conformità edilizia/urbanistica oltre che quella catastale.
Grazie degli importanti suggerimenti.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
da quanto viene scritto tutta questa conformità tra stato di fatto è catastale è molto labile.
all'inizio si scrive
l'architetto ....... si accorge che sulla planimetria catastale non è presente una finestra.
da questo si comprende che invece la finestra nella realtà è stata fatta ed è presente.
poi si scrive
Il venditore ha la piantina relativa alla pratica senza la finestra, ma fortunatamente essendo una pratica per condono gratuito per opere interne abusive ai sensi dell'art.48 della legge 47/85 la pianta non è stata depositata. L'errore sembrerebbe essere stato quindi circoscritto al catasto (dove è stato corretto)
quindi si ribadisce lo stesso problema, ossia:
esiste una finestra realizzata ma non "legittimata" sui grafici del titolo edilizio.

Poi di recente il geom. del venditore esegue un aggiornamento catastale (presumibilmente SOLO quello) inserendo sulla planimetria catastale la detta finestra.
MA .......vi è un MA! tale operazione doveva essere preceduta da una pratica edilizia adeguata al caso, e solo dopo procedere con la rettifica catastale.
Temo che si sia fatta solo la rettifica catastale senza una preliminare pratica edilizia.
 

Baba68

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Temo che si sia fatta solo la rettifica catastale senza una preliminare pratica edilizia.
E' esattamente il dubbio che aveva il mio architetto. Fortunatamente sembrerebbe però essere tutto a posto. Il geometra alla fine ci ha mandato l'evidenza che nel permesso di costruzione del 1965 la finestra è presente (la finestra era sicuramente presente nella costruzione iniziale del palazzo). Nell'unica pratica edilizia presentata nel 1985 non è fortunatamente stata depositata la pianta "errata" che non contiene la finestra. Questa pianta è invece quasi sicuramente la causa per cui al catasto risultava la pianta senza finestra.
Il geometra ha dovuto quindi fare solamente una rettifica catastale in quanto nella pianta presente nel permesso di costruzione la finestra è presente e non è mai stata successivamente modificata.
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
Se nella Licenza Edilizia del 1965 la finestra è presente .......allora era giusto fare solamente la rettifica al catasto.
Ristabilendo conformità tra i 3 "livelli" > titolo edilizio, situazione catastale e stato di fatto
 

griz

Membro Storico
Professionista
se è vero che nessun eleborato grafico è depositato in comune significa che qualunque cosa si dica deve essere presa per buona, quindi potrebbe valere la scheda catastale coma rappresentante lo stato esistente. E' anomalo che al condono non sia stata allegata una planimetria, a volte veniva considerata la scheda catastale ma che a quanto pare la vostra era sbagliata. Tutto poco chiaro ma alla fine potrebbe essere perfettamente legale
 

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