Conguaglio oneri accessori contratti transitori

[Deny]

Buongiorno,
ho in affitto delle studentesse e simili di cui ognuna ha contratto separato per locazione parziale di natura transitoria. Stanno da 4 a 8 mesi. Ho messo nel contratto, oltre al canone, un importo approssimativo di spese (acqua, luce, riscaldamento, ecc.) senza specificare "salvo conguaglio" perché non sapevo come si fa a fare il conguaglio se uno sta dentro solo pochi mesi (e.g. il consuntivo del teleriscaldamento arriva 1 volta all'anno, acqua 2 volte all'anno). Da una delle inquiline ho saputo che le altre non fanno uso ragionevole delle utenze: fanno le docce da 2 ore, non spengono la luce quando escono dalla cucina o dal bagno, tengono il riscaldamento acceso al massimo anche quando stanno fuori tutto il giorno. Cosa posso fare in questa situazione?

 

[uva]

I contratti per studenti universitari vengono redatti conformemente al modello ministeriale (Allegato C al D.M. 16/01/2017).
L'art. 5 - Oneri accessori - dice chiaramente che l'importo versato dal conduttore è salvo conguaglio, fermo restando il suo diritto a prendere visione dei giustificativi spese.

Quindi secondo me dovrai fare il conguaglio, quando sarà possibile calcolarlo con precisione.
Potresti accordarti con le studentesse in modo da trattenere una parte del deposito cauzionale quando andranno via, per cautelarti da un conguaglio a loro debito di importo elevato.

 

[Deny]

Sarà molto difficile perché per esempio due delle studentesse vengono dall'estero, una Camerun e l'altra Spagna, rispettivamente dittoranda e erasmus, la vedo difficile gestire il deposito a distanza di mesi quando saranno già rientrati nei loro paesi d'0origine,.

 

[uva]

Allora non ti resta che concordare una quota per spese e utenze maggiore di quella attuale.

Se il problema riguarda pure la suddivisione di dette spese tra le varie inquiline che occupano l'appartamento con contratti di locazione parziale individuali, dovresti stabilire a priori il criterio.
Mi pare debba essere in parti uguali.
Ad esempio se sono in tre, ognuna pagherà un terzo del complessivo.

Se poi due fanno un uso scriteriato delle utenze:

le altre non fanno uso ragionevole delle utenze: fanno le docce da 2 ore, non spengono la luce quando escono dalla cucina o dal bagno, tengono il riscaldamento acceso al massimo anche quando stanno fuori tutto il giorno

dovranno accordarsi con la terza ragazza (quella avveduta) per eventualmente rimborsarla di quanto loro consumano in più.

 

[Deny]

Allora non ti resta che concordare una quota per spese e utenze maggiore di quella attuale.

Se faccio questo, non è che l'agenzia delle entrate mi dice: hai messo oneri accessori troppo alti per pagare meno tasse?

 

[uva]

Se faccio questo,

Sui contratti di locazione è opportuno scrivere sempre che la quota relativa agli oneri accessori è "salvo conguaglio", come peraltro riportato sul modello ministeriale che ho citato nel post n. #2.
Poi se il conguaglio non viene regolato, la questione riguarda il locatore e il conduttore: l'Agenzia delle Entrate non se ne occupa.
Quindi ti consiglierei di stabilire una somma adeguata, visto che nella tua situazione quella attuale pare sia insufficiente.
Se nel momento del rilascio ritieni che non sarà possibile effettuare il conguaglio nei mesi futuri perché il conduttore si trasferisce all'estero e non potrai rintracciarlo, restituirai il deposito cauzionale, firmerete il verbale di rilascio senza annotare alcuna pendenza, e tutto finisce lì.

 

[Deny]

Il problema riguarda soprattutto una delle 4 inquiline (quella camerunese). Le altre tre si lamentano che se ne frega delle regole, non spegne le luci, non vuole pulire la casa e portare fuori la spazzatura, fa le docce da 2 ore svuotando completamente il boiler, canta e parla ad alta voce al telefono nelle ore notturne, non pulisce la cucina dopo l'uso ecc ecc. Le altre 3 dicono che hanno cercato di farla rispettare le regole, anch'io ho cercato, ma lei dice sempre sì sì e poi fa quello che vuole. Le tre inquiline dicono che non vogliono pagare le spese in più per colpa sua. Ho già detto più volte a questa ragazza di darsi una regolata ecc ecc le ho inviato anche due comunicazioni per iscritto, lei se la prende male e dice che le altre tre ce l'hanno con lei. Dice che appena si trova un altra sistemazione se ne va, ma la vedo dura... Cosa posso fare?

 

[uva]

E' una situazione difficile da gestire.
Hai fatto bene ad inviarle una comunicazione scritta, con riferimento al contratto di locazione che vieta al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. A maggior ragione non deve prevaricare sulle ragazze che condividono con lei lo stesso appartamento.

Se si tratta di appartamento in condominio sarebbe utile un richiamo scritto dell'Amministratore (rivolto a te in quanto condòmino responsabile dei comportamenti delle conduttrici) nel caso disturbi anche i vicini cantando e parlando al telefono a voce alta nelle ore notturne.

Puoi dire alla ragazza che si sbrighi a trovare un'altra sistemazione, magari esonerandola dal preavviso sperando che se ne vada in fretta, altrimenti dovrai attivarti tu risolvendo il contratto per inadempimento.

 

[Deny]

Ho creato all'inizio della locazione un gruppo su whattapp dove ci sono io e le 4 inquiline. Negli ultimi 1 - 2 giorni è un continuo battibecco, le tre inquiline continuano a schierarsi contro la quarta che a sua volta da colpa a loro. E si tratta di cose stupide tipo perché hanno lasciato il secchio con la scopa troppo vicino alla porta della sua camera ecc. Credo che dovrò veramente dare il preavviso di 1 settimana per smetterla di scontrarsi con le altre 3 e cominciare a collaborare e poi le darò il preavviso di risoluzione unilaterale del contratto per inadempimento (infatti nel contratto c'è la frase sul recare molestia agli altri abitanti dello stabile...)... mi chiedo solo come farà a trovare un'altra sistemazione... è stradifficile... le camere vanno a ruba...

 

[uva]

come farà a trovare un'altra sistemazione... è stradifficile... le camere vanno a ruba...

Se vanno a ruba significa che nella tua zona i proprietari riescono ad affittare abbastanza velocemente agli studenti.
Qui a Torino è il contrario: siccome molti universitari sono in DAD i locatori, per non trovarsi a lungo con l'appartamento sfitto, cercano di locarlo con contratti concordati 3 + 2 o liberi 4 + 4.