Consigli per contratto d’affitto

[Francescacalella]

Buonasera ,
Avrei bisogno di alcuni consigli per affitto
Dovrei affittare un appartamento a due ragazze infermiere, posso fare due contratti separati per l’una e per l’altra di porzione di casa o è meglio fare un unico contratti per entrambe ?
Se volessero fare un contratto transitorio di 18 mesi se poi volessero prolungarlo come devo fare ? So che questi non sono rinnovabili , ma ne posso fare un altro a seguire ? O meglio fare un contratto 4+4? Cosa mi cambia nella scelta dell’uno o l’altro? (Opterei per cedolare secca )
Infine in merito alle spese a carico dell’inquilino vorrei specificarle nel contratto , vi è un elenco previsto “per legge”
Grazie per l’aiuto
Saluti
Francesca

 

[uva]

posso fare due contratti separati per l’una e per l’altra di porzione di casa o è meglio fare un unico contratti per entrambe ?

Se fai un contratto unico, entrambe saranno obbligate in solido. Se un'inquilina non potrà pagare, l'altra dovrà provvedere per l'intero canone + oneri accessori.

Se invece fai due contratti separati per porzione di appartamento (e utilizzo in comune di cucina e bagno) ognuna sarà responsabile solo per il proprio contratto. E' probabile che le due ragazze preferiscano questa soluzione.

un contratto transitorio di 18 mesi

L'esigenza transitoria deve essere citata nel contratto di locazione ed opportunamente documentata, ad esempio col contratto di lavoro delle inquiline. Alla scadenza potrete stipulare un altro contratto transitorio se ne persisteranno le condizioni.

fare un contratto 4+4? Cosa mi cambia nella scelta dell’uno o l’altro?

Col contratto "libero" 4 + 4 il canone viene determinato liberamente da locatore e conduttore.
Con quello transitorio il canone viene calcolato in base ai parametri dell'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova l'immobile.

in merito alle spese a carico dell’inquilino vorrei specificarle nel contratto , vi è un elenco previsto “per legge”

D.M. 16/01/2017 - All. D

 

[moralista]

Fai un contratto libero 4+4 con possibilità di disdetta anticipata, x ogni locatario

 

[mapeit]

La scelta dipende dalle tue esigenze. Tenendo conto di ciò che ha scritto UVA sul contratto transitorio (è giustificato solo se le infermiere hanno un contratto di lavoro a tempo determinato), ci penserei bene prima di farlo. Se le infermiere hanno un'assunzione a tempo indeterminato (come quasi sempre) hanno anche uno stipendio fisso e sono persone solvibili e affidabili. Pertanto, se ci tieni ad avere l'appartamento occupato, opterei per un 4+4 a canone libero con possibilità di recesso con preavviso di sei mesi. Può darsi che un domani una delle due abbia l'esigenza di trasferirsi e quindi non le legherei tra loro con un contratto unico. Se una delle due dovesse lasciare, potrai sempre chiedere all'altra se conosce una collega che voglia rimpiazzarla (per esperienza tra loro si preferiscono). farei quindi due contratti di locazione parziale di immobile con uso condiviso delle parti comuni.

 

[Francescacalella]

Ho parlato con le due infermiere , hanno un contratto a tempo indeterminato , sono neoassunte .. loro vorrebbero un contratto 4+4 con possibilità di disdetta anticipata entro 3 mesi ... ma si può fare ? O il limite minimo è di 6 mesi ? In alternativa vorrebbero fare un contratto transitorio con limite di disdetta inferiore ... ma in questo caso si può fare è il limite di disdetta è diverso ?

 

[Nemesis]

loro vorrebbero un contratto 4+4 con possibilità di disdetta anticipata entro 3 mesi ... ma si può fare ?

Potete pattuire liberamente il periodo di preavviso.

O il limite minimo è di 6 mesi ?

Il preavviso di sei mesi è quello che spetta per legge al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi.

 

[Francescacalella]

Grazie della risposta ,
Quindi se ho capito bene possiamo mettere nel contratto che il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto almeno 3 mesi prima dalla data in cui vuole lasciare l’immobile .

Mentre se per gravi motivi voglia io recedere dal contratto devo dare un preavviso per legge di 6 medi giusto ?
Grazie

Potete pattuire liberamente il periodo di preavviso.
Il preavviso di sei mesi è quello che spetta per legge al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi.

 

[uva]

possiamo mettere nel contratto che il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto almeno 3 mesi prima dalla data in cui vuole lasciare l’immobile .

Esatto.
Potete pattuire che il conduttore possa recedere con 3 mesi di preavviso. E' anche possibile accordarsi in modo che la sua disdetta non necessiti di motivazione alcuna (quindi non occorre che l'inquilino abbia "gravi motivi").

se per gravi motivi voglia io recedere dal contratto

Il locatore è tenuto ad osservare il preavviso di 6 mesi.
Ma può recedere alla prima scadenza contrattuale (alla fine del primo quadriennio di un contratto libero 4 + 4) solo nei casi previsti dall'art. 3, c. 1 legge 431/1998:

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).​

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

[Francescacalella]

Grazie mille per le informazioni
Un ultima domanda scegliendo la cedolare secca ho capito che rinuncio all’aggiornamento del canone istat , questo vale per tutti gli 8 ipotetici anni (4+4) o solo per i primi 4 e poi successivamente può essere ripattuito? Nel caso se specifico nel contratto che opto per la cedolare secca per i primi 4 anni al successivo rinnovo degli altri 4 devo rispecificare che opto nuovamente per la cedolare secca o basta inserirlo nella registrazione dell’agenzia delle entrate ?
Grazie ancora 🙏

 

[uva]

scegliendo la cedolare secca ho capito che rinuncio all’aggiornamento del canone istat

Esatto.
Se opti per la cedolare secca rinunci ad ogni aumento del canone di locazione, compreso l'adeguamento Istat, per tutta la durata dell'opzione stessa.

L'opzione può essere revocata alla scadenza di ogni annualità contrattuale.
Io quando ho revocato l'opzione per ritornare in regime IRPEF ordinario, l'ho sempre comunicato preventivamente al conduttore con raccomandata ar.

Ecco il link dell'Agenzia delle Entrate:

Schede - Registrazione contratti beni immobili - Cedolare secca - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Cedolare secca - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

(copio e incollo la parte che più ti interessa):
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.