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  1. xsilvia86x

    xsilvia86x Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    vi scrivo per chiedervi un consiglio.
    Mi trovo a valutare l'acquisto di un immobile, una villetta a schiera di testa facente parte di un gruppo di 10 villette del 1988. La villetta è formata da un piano interrato, un piano terra e un primo piano.
    Durante la prima visita dell'immobile ho notato una crepa (nella parete interna) al primo piano in corrispondenza di un finestra che si trova a metà circa del lato lungo della villetta, la crepa è visibile anche esternamente (la casa è rivestita di mattoni faccia a vista), durante la seconda visita ho notato che esternamente la crepa parte dal piano terra fino all'ultimo piano (in corrispondenza della finestra), così recandomi a visitare la tavernetta ho notato che la crepa è visibile quindi anche nella parete interna del piano interrato. Poi ho constatato che altre crepe sono presenti nelle tramezze interne, l'agenzia immobiliare ha contattato un loro studio di geometri ed abbiamo fatto un sopralluogo col geometra il quale ha sancito che le crepe non sono pericolose e che secondo lui non destano preoccupazione, ed è disposto a redigere una relazione in merito.
    Oltre a tale problema esiste anche un problema di umidità di risalita al piano interrato di circa 10 cm in basso al muro (tale problema è presente anche in una villetta di una via vicina che abbiamo visitato che non fa parte di questo complesso).
    Quindi ho vincolato la validità della proposta di acquisto tramite clausola in nota al buon esito di una perizia fatta da un tecnico qualificato.

    Non mi fido molto di un sopralluogo del geometra e di una valutazione "a vista" dell'immobile, pertanto vi chiedo:

    Per fare una valutazione della stabilità strutturale e quindi delle crepe non sono necessari degli esami/calcoli strutturali? E' sufficiente la valutazione delle crepe "a vista"??

    - Un eventuale perizia quanto rende responsabile il professionista che l'ha redatta per problemi futuri con queste crepe? Nel senso, se il problema si aggrava o ho altri problemi futuri di stabilità, il professionista può dichiarare che sono problemi sopravvenuti dopo la perizia e da lui non prevedibili??

    - Una crepa di questo tipo in occasione di eventi sismici può causare il cedimento strutturale? O che problemi futuri mi può causare?

    - A questo punto vorrei un sopraluogo e perizia di un ingegnere strutturale, quanto può costare mediamente? La perizia necessità di trascrizione per avere efficacia legale?

    So che probabilmente direte "chi te lo fa fare di valutare un immobile che ha già tutti questi problemi", l'immobile mi piace molto ed è nella posizione ottima che cercavo e mi dispiacerebbe non valutarlo a priori.
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quindi...(giustamente) dubiti della bontà di una perizia fatta in loco e ne chiedi una a chi sta seduto dietro ad un pc?

    Dalla descrizione non sembra una "normale" screpolatura dell'intonaco...ma un cedimento che interessa tutta l'altezza dello stabile e strutturale (il fatto che sia passante "interno/esterno" depone in tal senso).

    Dubito che il geometra (o altro perito) sia disposto a firmarti garanzia che nulla possa peggiorare in futuro.
    Senza "sondare e ispezionare" qualità del lavoro e problemi sottostanti (falda superficiale) qualsiasi "sopralluogo" diventa semplice "visita di cortesia".

    Esistono ditte specializzate nel risolvere i problemi che citi (ho un amico che se ne occupa)...ma non sono economici e certe volte "scappano" pure loro.

    Solo se il prezzo fosse clamorosamente conveniente prenderei in considerazione.
     
    A CAFElab piace questo elemento.
  3. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    Lascia perdere e trovati un'altra casa, altrimenti vivrai sempre nel dubbio che ti possa collassare. Anche per altre verifica che siano depositati i disegni dei cementi armati e pretendi d'avere una copia con il timbro del deposito.
     
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    nella zona di Modena ci sono diverse aziende che si occupano di problemi collegati alla risalita capillare perché questo è un problema "endemico" della zona: ci sono potenti bancate di terreni argillosi affioranti. Non per nulla nella zona di Modena ci sono le fabbriche di mattoni e piastrelle.
    Per eliminare il problema della risalita capillare bisogna che la pavimentazione, ma anche le travi, poggino su un solaio aerato, mentre i pilastri devono essere opportunamente trattati. Per i muri interrati occorre circondarli con una intercapedine/vespaio, poi ci sono appositi prodotti impermeabilizzanti da applicare sull'esterno e o all'interno. Siccome sono procedimenti costruttivi se non sono stati fatti, oppure se sono stati fatti male, ci sarà sempre da tribolare.
    La crepa passante da lato a lato del muro è senz'ltro un indice di un assestamento dovuto ad un cedimento differenziale della fondazione: potrebbe anche essersi stabilizzato. L' italia e piena di case che assestandosi dopo la costruzione presentano delle lesioni nei muri. Tuttavia bisognerebbe con dei fessurimetri tenere sotto osservazione la crepa per almeno 1 anno prima di scrivere qualsiasi perizia. Il geometra in questione, può darsi che abbia delle conoscenze strutturali e geotecniche, ma non credo che sia la persona adatta per rilasciare una perizia sulla stabilità della costruzione: ci vuole una relazione scritta a 4 mani da un geotecnico (ingegnere o geologo) e da uno strutturista (ingegnere o architetto). Prova a chiedergli a quanto ammonta il massimale della sua assicurazione.
     
    A rita dedè piace questo elemento.
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da come descrivi l'immobile sembra che la struttura portante sia in mattoni. Se fosse stata in cemento armato e la lesione interessa tutti e tre i piani sarebbe stata preoccupante perché evidentemente avrebbe lesionato anche le travi con gravi danni per la stabilità.
    Ancora, non ci fai sapere che età può avere il villino. Perché se è stato costruito ieri, la lesione potrebbe progredire, se ha un certo numero d'anni si dovrebbe essere assestata e quindi con un piccolo intervento non dovresti avere più alcun problema.
    Un altro particolare è importante, nel circondario se ne vedono altri immobili lesionati? Perché se la risposta fosse positiva potremmo trovarci sopra un banco d'argilla che notoriamente si gonfia o sgonfia seconda delle infiltrazioni sotterranee.
    Comunque, se le fondazioni poggiano su un terreno stabile, roccioso o sabbioso, le lesioni d'assestamento, avvenute con la maturazione del calcestruzzo delle fondazioni e dei solai, delle murature e delle malte, dovrebbero terminare il loro movimento. A questo proposito @Luigi Criscuolo ti ha consigliato bene di posizionare i fessurimetri che ti permettono di verificare se il fenomeno è terminato ovvero prosegue.
    Certamente, ti servirà una perizia, magari giurata di un professionista che, fatte le dovute verifiche, certifichi la situazione assumendosene la responsabilità. Ricordati che i professionisti sono tenuti ad avere un'assicurazione professionale che interviene se l'operato dell'assicurato provoca danni.
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi permetto di evidenziarti alcune precisazioni subito fatte:

     
  7. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    D'accordo mi è sfuggito l'anno di costruzione. Certo che se il fabbricato ha circa trent'anni le lesioni si devono essere assestate. Quindi non ci dovrebbe essere alcun pericolo.
    Sotto il rivestimento ci potrebbe essere muratura di tamponamento o muratura portante, indifferentemente.
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Solo che se la crepa coinvolge entrambe (tanto da essere "passante")...tutti sti "sonni tanquilli" non li farei.
    Beninteso sarà difficile che di suo possa crollare...ma nessuno certificherebbe che a eventuali nuove "scosse" seppur lievi ...non aggravino il fenomeno.

    Se è "ceduta" parte della fondazione...servirà ispezione e intervento sotto...prima di pensare a "tamponare" una crepa che si ripresenterebbe quotidianamente.
     
  9. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se è una lesione dovuta all'assestamento della fondazione, tutto termina là. Mentre se siamo in presenza di una struttura in cemento armato, la lesione delle travi o dei pilastri sono decisamente più preoccupanti. Mentre la muratura agisce per tutta la sua estensione, la trave una volta lesionata è priva di sostegno sottostante e potrebbe cedere perché al di sotto non c'è sostegno. Il cedimento della trave in cemento armato potrebbe essere causato da una carenza del ferro d'armatura. Comunque una volta lesionato il cemento armato dovrebbe essere demolito a meno che non si realizzi una muratura sottostante di sostegno.
     

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