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Maxuel

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Buongiorno,
Scrivo per chiedere se potete consigliarmi un avvocato /studio legale esperto in successioni /materia ereditaria in provincia di Como o Monza e Brianza o Lecco . L' importante e' che possa lavorare nel tribunale di como perché l'immobile in questione si trova in questa provincia. Nella fattispecie
ho bisogno di qualcuno che sappia valutare la possibilità dell'usucapione su beni in comunione ereditaria.
Grazie in anticipo.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Nella fattispecie
ho bisogno di qualcuno che sappia valutare la possibilità dell'usucapione su beni in comunione ereditaria.
Condizione altamente improbabile.
Esponi qui i particolari usando nomi di fantasia... ti spiegheremo se ne esistono i presupposti.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Scrivo per chiedere se potete consigliarmi un avvocato /studio legale esperto in successioni /materia ereditaria
non è nello spirito del forum dare queste indicazioni. Certe indicazioni le può dare un presidente dell'Ordine degli Avvocati della provincia nella quale si potrebbe discutere la causa.
Se poi vuoi avere delle opinioni sulla possibilità di usucapire dei beni in comunione ereditaria segui le indicazioni di @Dimaraz.
 

Maxuel

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie mille a tutti per le risposte.
In pratica sono comproprietario di una casa in cui vive in modo esclusivo un mio fratello da quasi vent'anni. Ho sempre pagato l'IMU sulla mia quota di comproprietà e ho già provato a rivolgermi ad avvocati che sul sito web si identificano come esperti di successioni. Ad esempio HO chiesto consulenza qualche mese fa ad un legale e gli avevo portato copia di un articolo simile a quello che ha allegato franci63 (che ringrazio) anche io mi ero preoccupato quando avevo visto qualche tempo fa questa sentenza della Corte di cassazione. Per farla breve l'avvocato in questione non sapeva nulla di questa sentenza in pratica ho pagato per niente. Ho provato a rivolgermi a un altro e anche qui non mi ha dato una risposta sicura. Così non riesco proprio a capire se in questi casi l'usucapione c'è o no ed è per questo che chiedevo se qualcuno avesse l'indicazione di qualcuno esperto in materia. Magari proverò a rivolgermimal presidente dell'ordine avvocati per avere un nome come suggerito sopra. Grazie ancora
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Ho provato a rivolgermi a un altro e anche qui non mi ha dato una risposta sicura. Così non riesco proprio a capire se in questi casi l'usucapione c'è o no
Se non sono passati i venti anni , l'eventuale usucapione non è maturata.
Piuttosto che cercare un avvocato per capire se la situazione potrebbe portare alla perdita del bene dopo i venti anni, dovresti invece farti preparare un documento formale da inviare a tuo fratello, che sia adatto ad interrompere il ventennio.
Ovvero qualcosa che sia valido al fine di manifestare chiaramente la tua volontà di non permettere a tuo fratello di usucapire.
Ma questo se sei in cattivi rapporti con tuo fratello; se i rapporti invece sono
buoni ( dal tuo racconto non si capisce), può essere sufficiente una dichiarazione scritta di tuo fratello, con data certa, in cui riconosce i tuoi diritti di comproprietario, e ammette che usa in via esclusiva l'immobile solo in virtù del tuo consenso.
Meglio prevenire, che curare.
 

Maxuel

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Grazie per la tua risposta molto dettagliata. Purtroppo i rapporti non sono buoni ed è proprio per questo che cercavo qualcuno che potesse consigliarmi legalmente cosa fare. Comunque continuerò a cercare un legale così farò mandare una comunicazione per evitare l'usucapione.
Grazie ancora per la risposta sei stato molto gentile a dedicarci del tempo. Grazie
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
In pratica sono comproprietario di una casa in cui vive in modo esclusivo un mio fratello da quasi vent'anni. Ho sempre pagato l'IMU sulla mia quota di comproprietà
la situazione non è molto chiara e si apre ai più soluzioni. Innanzitutto non basta pagare l' IMU sul bene immobile, anche pagando il 100% della proprietà, per affermare il diritto di proprietà medesimo.
Se tuo fratello in questi 20 e passa anni ha compiuto atti di straordinaria manutenzione, o modifiche strutturali, sull'immobile, atti che possono ascriversi solo al proprietario, e che tu hai subito senza partecipare alle spese, la vedo dura per te, a meno che tu non abbia la possibilità di dimostrare un accordo verbale di comodato gratuito sull' appartamento medesimo.
Di solito l'usucapione tra fratelli coeredi dello stesso bene, proprio perché sono parenti stretti, è difficile, ma non impossibile, che venga dichiarato.
Se l'occupante in 20 anni non ha neanche imbiancato i muri dell'appartamento, è difficile che venga dichiarata l'usucapione, a meno che l'occupante non dimostri di aver occupato non a titolo di compossesso ma di possesso esclusivo.
Diverso è il discorso se l'occupante non solo ha imbiancato i muri di casa, ma ha anche modificato la distribuzione degli ambienti, per esempio ha creato un secondo bagno, ha sostituito le tapparelle, ha sostituito la porta di casa, ha rifatto il tetto ecc... ecc... ; in questi casi, se non c'è un contratto di comodato gratuito, l'usucapione può essere dichiarata perché l'occupante ha mostrato pubblicamente, quindi compreso il comproprietario, l' "animus possidenti uti dominus" (cioè si è comportato come se fosse il proprietario esclusivo).
Tutto sommato 20 anni rappresentano un lasso di tempo abbastanza corposo per non lasciare delle tracce che ribadiscano la parte di proprietà sulla casa.
C'é un proverbio che dice "chi dorme...gli portano via la casa".
 
Ultima modifica:

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Titolo fuorviante ed ambiguo.
Leggere bene quanto poi espresso.
Nulla di nuovo rispetto all'art. 714 CC a cui rimando anche per leggere tutte le altre precedenti "massime" della giurisprudenza richiamata:

 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
In pratica sono comproprietario di una casa in cui vive in modo esclusivo un mio fratello da quasi vent'anni. Ho sempre pagato l'IMU sulla mia quota di comproprietà
Chi si comporta "uti dominus" non lascia che a pagare le tasse siano gli altri.

Visto che i 20 anni non sono decorsi ...e che i rapporti non sono "amichevoli" procedi subito ad una richiesta di pagamento per la quota di vantaggio (affitto).
Varrà dal momento della richiesta visto che per il passato s'intende esista un comodato "tacito".

Per un avvocato segui il suggerimento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Titolo fuorviante ed ambiguo.
Leggere bene quanto poi espresso.
Nulla di nuovo rispetto all'art. 714 CC a cui rimando anche per leggere tutte le altre precedenti "massime" della giurisprudenza richiamata:

Appunto: titolo fuorviante.

Nel senso che su questo tema tu hai sempre nutrito riserve sulla facilità che un coerede e per giunta congiunto, possa facilmente usucapire.
Non sembrano altrettanto orientati di solito Gianco, ed ora @Franci63 . Le massime in calce all'art. per un non addetto ai lavori non è che appaiano così esaustive e rassicuranti (per entrambe le parti).
Quanto alle imposte, è fuor di dubbio che Maxuel abbia pagato la propria quota di IMU: ma visti i rapporti non proprio amichevoli, e se il fratello avesse in parallelo versato l'IMU per l'intero bene, all'insaputa del comportamento del nostro, che valenza potrebeb avere?
(quasi certamente il comune non solleva la questione di un doppio versamento)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Per bloccare la decorrenza dei termini di usucapione occorre che il titolare compia un atto di interruzione previsto dalla legge prima dello scadere del termine di usucapione (per esempio prima del ventennio per gli immobili).
Si può, per esempio, provvedere alla notifica di una domanda giudiziale, ossia un regolare atto di citazione. Ovviamente non vi è anche la necessità di proseguire la causa o solo di iscriverla a ruolo. Basta, dunque, la semplice notifica.
Un’altra via per evitare la decorrenza dei termini previsti dalla legge per il perfezionamento dell’usucapione è senz’altro consigliabile formalizzare tra le parti il rapporto giuridico intercorrente (ad esempio locazione o comodato) mediante un atto scritto e l’eventuale successiva trascrizione presso i registri immobiliari.
Ci sono sentenze in merito all'avvenuta, o meno, usucapione: se il proprietario si limita a pagare l'IMU sull'immobile questo atto non viene considerato valido per impedire che si formalizzi l'usucapione; mentre se paga le spese condominiali l'usucapione non può avvenire (Cass. 9530/2014). D' altro canto se l'occupante non paga l'ICI/IMU sull'immobile o sulla parte di immobile occupato, fa mancare uno dei requisiti necessari "all'animus possidenti uti dominus"
(Cass. 5226/2002): in caso di successione per morte, il coerede può usucapire la quota degli altri coeredi, se dopo la morte del “de cuius” è rimasto nel possesso del bene ereditario. Non è però sufficiente la semplice circostanza per cui gli altri partecipanti alla comunione ereditaria si siano astenuti dall’uso comune del bene ereditato. E’ necessario, secondo la Corte, perché possa maturare l’usucapione che il singolo coerede abbia goduto del bene, in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziale una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sarò monotono, ma proprio la frase in grassetto mi sembra una risposta pilatesca che non discrimina.
I casi qui discussi spesso riguardano l'uso di un appartamento come abitazione principale. È inequivocabile in quel caso che tale uso sia inconciliabile con la possibilità di godimento altrui. Non è da comuni mortali ereditare un palazzo reale con infiniti locali.
Se basta quella condizione, sembrerebbe molto facile per un coerede pervenire alla usucapione
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
sembrerebbe molto facile per un coerede pervenire alla usucapione
Supponiamo che una coppia di fratelli diventino proprietari del 50% ciascuno della casa dei loro genitori. Un fratello, sposato e con prole, vive, e viveva già da tempo in un appartamento di sua proprietà; l'altro fratello, sposato e con prole, abita, ed ha sempre abitato anche da scapolo, nella casa con i genitori.
Il fratello fuori casa è a conoscenza della occupazione dell'appartamento da parte dell'altro fratello e tacitamente accondiscende a questa situazione: si limita a pagare l'ICI/IMU sul 50% di proprietà della casa che per lui è seconda casa.
Nel corso degli anni il fratello che è sempre rimasto nella'appartamento, oltre a pagare regolarmente le spese condominiali per intero, a sue spese provvede: ad imbiancare l'appartamento, a sostituire le finestre originali con vetro singolo con finestre con telaio in alluminio a taglio termico e doppivetri, a sostituire la porta originale con una porta blindata senza consegnare una copia della serratura all' altro fratello, a creare un secondo bagno nell'appartamento. Il costo di queste lavorazioni, che spettano a chi detiene la proprietà, sono state finanziate dal comproprietario che possedeva la casa che, abitandoci, escludeva la possibilità di fare parimente uso della casa medesima all'altro comproprietario. Trascorsi 20 anni di questa situazione, il comproprietario non dimorante, se non ha fatto un contratto scritto di comodato gratuito a favore dell'altro dimorante, oppure se non è in grado di dimostrare che l'esistenza un comodato gratuito verbale, se il comproprietario dimorante chiede l'intera proprietà per avvenuta usucapione, non può sperare che l'usucapione non sia certificata per il solo fatto che lui ha sempre pagato l'ICI/IMU.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
Appunto: titolo fuorviante.

Nel senso che su questo tema tu hai sempre nutrito riserve sulla facilità che un coerede e per giunta congiunto, possa facilmente usucapire.

Sarò monotono, ma proprio la frase in grassetto mi sembra una risposta pilatesca che non discrimina.
Monotono inopportuno....e in difetto di comprensione... quando poi generalizi sulla risposte altrui completi la frittata.

1-Nel caso specifico è acclarato sia inutile citare l'usucapione perchè manca i prerequisito fondamentale: il possesso incontrastato da almeno 20 anni.
Quindi il tuo accanirsi su chi dice cosa è inutile e pretestuoso.
Se vuoi aprire un dibattito sull'usucapione poi aprire apposita e personale discussione si da non generare dubbi su chiede lumi su questione specifica e personale.

2-Non comprendi l'impossibilità di definire in modo univoco quali siano i fatti che possano determinare o invalidare la pretesa usucapione... perchè, stante una stesura della norma "stringata" e le variegate interpretazioni di chi preposto risulta impossibile fare un vademecum.
Gli atti che alcuni hanno considerato determinanti per l'usucapione di una unità immobiliare da parte del coerede/comproprietario non sono sufficenti/qualificanti qualora la comproprietà sia di un terreno.
 

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