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  1. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    un saluto a tutti
    descrivo in poche parole il dubbio che mi tormenta.
    sono proprietario di un suolo edificatorio entrato da poco in una maglia di lottizzazione.
    questa lottizzazione è gestita da un consorzio dei proprietari dei fondi agricoli che insistono in questa maglia. vorrei sapere, da chi ne sà più di me, se è vero che per vendere il terreno ad un'impresa (aderente al consorzio) devo prima aderire al consorzio e pagare oltre all'iscrizione anche le spese pregresse sostenute dallo stesso.
    ferma la mia intenzione di vendere il terreno.
    grazie per le risposte che mi darete.
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Tu sei libero di vendere come e quando vuoi la tua proprietà. Però per poter edificare il proprietario è obbligato ad aderire al piano di lottizzazione. Questo comporterà, quando la stessa sarà attuativa, il conferimento del tuo terreno alla massa dell'intervento e dopo aver proceduto al frazionamento per la cessione delle aree a destinazione pubblica, strade, parcheggi, area a verde e per servizi, con la stipula della convenzione con il comune, i lotti edificabili saranno assegnati agli aventi diritto che hanno aderito alla lottizzazione. Dimenticavo: oltre alla cessione di una quota della superficie conferita al comune, il lottizzante dovrà accollarsi la quota corrispondente degli oneri per le urbanizzazioni primarie, strade, elettrificazione, rete telefonica, rete idrica, fognaria e secondaria fabbricati di interesse collettivo, scuole, chiese, uffici.
     
  3. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    grazie gianco, ma vorrei sapere se c'è una legge che regolamenta questo istituto.
    io ritengo di essere costretto a vendere a condizioni molto negative oppure aderire obbligatoriamente a detto consorzio.
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Soltanto tu puoi decidere se aderire o no. Pertanto, anche il prezzo varia in funzione dello stato in cui si trova. Evidentemente, se il terreno ricade in zona di espansione avrà un valore. Mentre se hai aderito al piano di lottizzazione ed hai sopportato delle spese e considerato che la possibilità di edificare ha i tempi prevedibili, spunterai un prezzo superiore. Quando la lottizzazione è da convenzionare il prezzo sarà maggiore. A lottizzazione convenzionata e con le opere di urbanizzazione eseguite avrà un prezzo calcolato con le spese sopportate. E' bene che tu sappia che se il tuo terreno si trova all'interno dell'area della lottizzazione, potrai anche non aderire. Lo studio del piano comprenderà anche il tuo terreno e quando vorrai costruire, tu o il tuo avente causa dovrete pagare tutto quello di vostra spettanza, compreso le urbanizzazioni e dovrete cedere le aree di vostra competenza.
     
  5. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    mi hanno detto che se non aderisco, mi faranno fare l'espoprio e se lo prenderanno a quattro soldi, ma se aderisco devo pagare anche le spese pregresse.
    è l'ultimo dubbio che mi è rimasto.
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ti hanno detto una grande fesseria. Non si può espropriare per interessi privati. Diverso sarebbe il discorso se il tuo terreno rientrasse in un intervento di interesse pubblico. Ma così non è. Poiché il tuo terreno potrebbe essere necessario per la progettazione senza vincoli, potresti fare la voce grossa è proporre di venderlo ad un prezzo che, in qualche modo, tenga conto di questa situazione. Non possono essere loro a dettare regole, sei tu. Se la lottizzazione si facesse senza il tuo intervento, potrai intervenire quando riterrai opportuno, pagando gli oneri e facendo le cessioni come ti ho già illustrato. Ti consiglierei di farti consigliare da un bravo tecnico di provata esperienza, che non abbia legami con il tuo paese: potrebbe farsi influenzare.
     
    A pippopeppe piace questo elemento.
  7. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    grazie gianco.
    sto affilando le armi.
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se non si aderisce sicuramente non possono espropriare ma, onde evitare la lottizzazione agli proprietari interessati (nella quale tutti i proprietari aderiscono facendo parte di un piano convenzionato tipo PEC o simili) si può decidere di staccare il terreno dalla convenzione, con una modifica sul P.R.G apposita dove si scinde il nostro terreno dal piano di lottizzazione.
    occhio però che facendo così, un terreno già facente parte di un piano di lottizzazione, può perdere completamente l'edificabilità del suolo...bisogna valutare bene la situazione sul posto con un Tecnico.
     
  9. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    un tecnico mi ha riferito che mi conviene per ora aderire, però al momentto di firmare la convenzione ecco, in quella sede posso rifiutarmi e non possono espropriarmi.
    poi famo i conti.....:maligno:
     
  10. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Caso che è capitato al sottoscritto durante l'acquisto di più terreni facenti parte di convenzione: un proprietario non ha aderito alla convenzione per la realizzazione di un area di espansione, ed aveva chiesto al Comune di non farne più parte. Il comune lo ha accontentato, però il suo terreno ha perso anche l'edificabilità. Ed ovviamente io non l'ho acquistato non avendone la minima utilità. Fai verificare anche questo aspetto dal tuo Tecnico.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se aderisci alla lottizzazione, ti impegni automaticamente a portare a termine il progetto. Nel caso ti ritirassi al momento della firma della convenzione, bloccando l'intervento, arrecheresti un danno notevole ai lottizzanti, che te ne chiederebbero conto. Non credo che il consiglio del tecnico che hai interpellato sia dettato dall'esperienza. Diverso è se tu contesti il frazionamento da allegare alla convenzione per le cessioni, trovandolo differente dal piano di lottizzazione che hai sottoscritto.
    Purtroppo questo fatto si verifica quando il progetto viene fatto avvalendosi esclusivamente della mappa catastale, che molto raramente corrisponde con lo stato dei luoghi. Sovente manca la professionalità.
     
  12. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    io non contesto il frazionamento perchè non mi interessa costruire, infatti io voglio vendere il mio terreno.
    il problema nasce dal fatto che il comune di bari obbliga alla costituzione di un consorzio di urbanizzazione e tutti i proprietari devono farne parte.
    chi non accetta viene espropriato ed il suo terreno ceduto ad imprese che, guarda caso, fanno parte del consorzio e che quindi lo acquisteranno a costi irrisori invece che a costi di mercato.
    vi sembra legale tutto questo? compreso quello che sta succedendo?
    :disappunto::rabbia:
     
  13. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Se la convenzione tocca anche il tuo terreno ovviamente per presentar un progetto ci vorrà anche la firma tua come quella degli altri proprietari, anche qui succede così, non è questione di essere obbligati o meno, è questione che la lottizzazione ricade anche sul tuo terreno e per partire necessita delle firme di tutti.
    Come diceva Gianco l'opposizione di uno crea dei problemi anche agli altri perché di fatto blocca la lottizzazione (sia la vendita degli altri terreni che i progetti),per cui potrebbero (gli atri proprietari) chiedertene conto di ciò, oppure richiedere una variazione della lottizzazione escludendo il tuo terreno da essa.

    Occhio che escludere un terreno da una lottizzazione può portare alla perdita completa dell'edificabilità e di conseguenza perdita dell'interesse di altri ad acquistare il tuo terreno; (avevo postato un'esempio nel mio ultimo post) ma per ciò devi chiedere ad un tuo professionista che controlli e chieda in Comune anche per questo aspetto.
     
  14. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    e purtroppo l'alternativa che tutti, nessuno escluso, mi danno è aderire e poi creare problemi per vendere il mio terreno a mercato (non a prezzo eccessivo), o non aderire e subire l'esproprio del comune che cederà all'impressa a costo ridicolo.
    c'è qualcuno che mi dà spiegazioni su questi consorzi di urbanizzazione, quale legge li istituisce e li regolamenta?
    e poi scusatemi, io voglio solo vendere e non creare problemi, per cui se me li vogliono dare sono pronto crearne a mucchi.
     
  15. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non sono consorzi sono convenzioni urbanistiche previste dai PRG comunali. Ovviamente si tratta aree di grandi dimensioni che difficilmente toccano Solo un terreno, ma più terreni di proprietà di diverse persone per cui occorre trovare un accordo generale tra i vari proprietari per vendere il terreno della convenzione. Il mancato accordo può pregiudicare la mancata realizzazione della convenzione indi per cui chi costruisce perde interesse nei terreni.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'esproprio non può essere fatto per interessi privati. La lottizzazione può essere studiata, sebbene sia condizionata, con l'inserimento del terreno che non aderisce e lo stesso potrà proporre un progetto nel rispetto della lottizzazione, dopo aver pagato la sua quota e ceduto il terreno di sua competenza.
    L'unica possibilità che il comune ha di espropriare è che intervenga in prima persona alla lottizzazione ed alla realizzazione dell'urbanizzazione.
     
  17. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    scusatemi, ma io sono in possesso dell'atto costitutivo del predetto consorzio urbanistico con tanto di registrazione notarile, cda, tabelle millesimali, diritti, doveri, atti pubblici e privati per raggiungere lo scopo sociale compreso la richiesta di espropio per i non aderenti.
    quindi tutto regolare?
    ma chi lo ha inventato questo strumento urbanistico ? come mai non c'è una legge che lo norma e invece c'è un ente pubblico che lo impone?
    in una nazione dove normano anche l'aria che respiriamo!
    rispondete a queste due domande.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Gli strumenti urbanistici come tutti gli altri interventi di trasformazione edilizia vengono normati dalle Regioni. Prova a controllare cosa dice la Regione Puglia in merito a ciò.
     
  19. pippopeppe

    pippopeppe Membro Attivo

    Impresa
    corro...non ci avevo pensato, grazie
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Sono convinto che non si possa espropriare per interessi privati. A meno che non ci troviamo in una dittatura geograficamente limitata dove la proprietà privata non sia riconosciuta. Che sia arrivato il comunismo e non me ne sia accorto?
     

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